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一份流傳的求救報(bào)告，拉爆一家網(wǎng)紅央企的償債引線

風(fēng)財(cái)訊

2022-05-22 20:51 3062 0 0

中交地產(chǎn)(SZ000736)又雙雙叒叕漲停了。5月10日收盤漲超10%，這已經(jīng)是該股近期第20次漲停。

出品 |鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊

作者 | 王婷婷

中交地產(chǎn)(SZ000736)又雙雙叒叕漲停了。5月10日收盤漲超10%，這已經(jīng)是該股近期第20次漲停。

和資本市場(chǎng)的“狂飆突進(jìn)”截然相反，中交地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)問題層出不窮，有投資人戲稱為“債多不愁”。

近日一份紅頭的“中交地產(chǎn)股份有限公司文件”廣為流傳，文件題為“關(guān)于2022年5月份金融機(jī)構(gòu)到期借款無法償還的報(bào)告”，署名簽發(fā)人為公司董事長(zhǎng)李永前，文件號(hào)“中交地產(chǎn)融發(fā)[2022]94號(hào)”。

文件遞交對(duì)象則為“中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司”，這是中交地產(chǎn)的大股東，目前占股約53.29%。

風(fēng)財(cái)訊獲悉，文件向大股東說明了公司主要的金融借款和資金情況，5月壓力集中釋放無法償債。從內(nèi)容看，這份報(bào)告似乎更像一份尋求償債支持的“求救信”。但中交地產(chǎn)方面未向風(fēng)財(cái)訊證實(shí)該文件真實(shí)性，稱到期債務(wù)能償還。股東有借款和擔(dān)保支持

不過在投資人看來，無論這份文件是否屬實(shí)，都不影響一個(gè)事實(shí)——中交地產(chǎn)緊張的資金，幾乎不可能自己解決臨近到期債務(wù)。

而在1月21日，風(fēng)財(cái)訊小道曾獨(dú)家報(bào)道，中交地產(chǎn)扣發(fā)管理層及總部員工2021年度年終獎(jiǎng)。公司資金承壓的狀況，將是今年的最大難題。

01 今年數(shù)百億借款到期資金缺口超80億

僅僅看明賬，已經(jīng)擺不平了。

中交地產(chǎn)2021年報(bào)顯示，公司截止期末的融資額為629.4億，一年之間增加了40%，而這是在中交地產(chǎn)2020年融資額同比已經(jīng)翻了一番的基礎(chǔ)上。

這三年中交地產(chǎn)的借款，中短期借款占比超70%，還款期限在1-3年內(nèi)，尤其189.74億元1年期借款，這是2022年公司償債壓力巨大的直接原因。

反觀中交地產(chǎn)的資金情況，截止2021年底貨幣資金123.7億元扣除16.08億元的受限公司能隨時(shí)調(diào)動(dòng)的資金僅107.62億元82億。

公司現(xiàn)金短債比遠(yuǎn)不到1也表明現(xiàn)金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法覆蓋短期借款

2021年中交地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為-44.52億元連續(xù)3年為負(fù)，缺乏造血能力和還款預(yù)期。

(中交地產(chǎn)2021年債務(wù)數(shù)據(jù)，單位元)

雖然隸屬央企，但中交地產(chǎn)的融資優(yōu)勢(shì)不突出，銀行貸款平均融資成本在3.8%-6.5%，債券平均融資成本在3.52%-4.99%，信托融資平均成本6%-8.5%。

并且高成本的信托融資，在中交地產(chǎn)的新增融資占比超過65%，利息跳漲進(jìn)一步增加還債壓力。

據(jù)風(fēng)財(cái)訊了解，依靠大股東背書，中交地產(chǎn)已經(jīng)將今年的35.8億元股東借款做了展期，同時(shí)還向大股東陸續(xù)增加了45.8億的借款。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，面臨5月份的金融借款還債壓力，大概率依然會(huì)在大股東的背書與連帶擔(dān)保下，溝通展期和借資還債。

02 二股東臨陣撤退大股東付出遠(yuǎn)超回報(bào)

中交地產(chǎn)的大股東不好當(dāng)。

中交地產(chǎn)原本是由中國(guó)重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司、重慶市建設(shè)投資公司、重慶市華泰實(shí)業(yè)總公司共同發(fā)起，以定向募集方式設(shè)立，并在1997年掛牌上市，股票名稱重慶實(shí)業(yè)，代碼000736。

2008年底，中房集團(tuán)經(jīng)過定向增發(fā)入主，并與中國(guó)交建在2011年完成重大重組后，000736改名中交地產(chǎn)，并成為中國(guó)交建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)國(guó)內(nèi)上市平臺(tái)公司。

歷史原因，中交地產(chǎn)的大股東名單一直有波動(dòng)，但趨勢(shì)是中交系強(qiáng)化，渝富系淡出。

及至2022年4月12日，二股東“重慶渝富資本”對(duì)中交地產(chǎn)股份進(jìn)行了減持，并且在未來6個(gè)月內(nèi)，還將進(jìn)一步減持，變現(xiàn)撤退。

隨之，中交房地產(chǎn)對(duì)中交地產(chǎn)的主導(dǎo)權(quán)、連帶責(zé)任更無法動(dòng)搖。不過中交集團(tuán)旗下“中交房地產(chǎn)、中交地產(chǎn)和綠城中國(guó)”三個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)，長(zhǎng)期存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問題。

中交集團(tuán)曾要求中交房地產(chǎn)將地產(chǎn)資產(chǎn)交給中交地產(chǎn)托管經(jīng)營(yíng)，首期《托管協(xié)議》為2017-2020年。但直到2021年，中交地產(chǎn)的新增土地儲(chǔ)備約370萬平，剩余可開發(fā)土地1787.7萬平，規(guī)模增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期。

中交房地產(chǎn)的資產(chǎn)遲遲無法如期注入，一方面受體制內(nèi)程序影響，也或因?yàn)橹薪坏禺a(chǎn)利潤(rùn)指標(biāo)連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)，“個(gè)位數(shù)”的營(yíng)收和銷售成績(jī)?cè)龇膊蝗珙A(yù)期。