作者：明哥

來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與電商

商管公司為業(yè)主提供定位、招商和運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，從業(yè)務(wù)模式上說(shuō)屬于輕資產(chǎn)。商管公司值多少錢？對(duì)于廣大在管項(xiàng)目數(shù)量有限規(guī)模有限的中小型商管公司，寶龍商業(yè)上市后的首單并購(gòu)或許提供了一個(gè)參考。

寶龍地產(chǎn)于2019年將商管公司分拆并在港股市場(chǎng)上市，寶龍商業(yè)上市后于2020年7月首次出手，以4055萬(wàn)元收購(gòu)浙江星匯商管公司60%股權(quán)。
交易摘要

交易標(biāo)的浙江星匯商管的估值按2020年承諾凈利潤(rùn)10倍計(jì)算，并且寶龍商業(yè)對(duì)標(biāo)的公司未來(lái)業(yè)績(jī)約定了對(duì)賭條款：

2020年凈利潤(rùn)不低于600萬(wàn)；

2021年凈利潤(rùn)不低于768萬(wàn)；

2022年凈利潤(rùn)不低于983萬(wàn)；

2023年凈利潤(rùn)不低于1,258萬(wàn)；

2024年凈利潤(rùn)不低于1,611萬(wàn)。

未來(lái)5年的預(yù)期凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率約28%，如果業(yè)績(jī)未達(dá)標(biāo)，則寶龍商業(yè)作為收購(gòu)方將從轉(zhuǎn)讓方獲得差額補(bǔ)償。

寶龍商業(yè)為什么收購(gòu)浙江星匯？體現(xiàn)了什么樣的商業(yè)邏輯？
1、擴(kuò)大在管面積，降低對(duì)母公司寶龍地產(chǎn)的依賴
浙江星匯商管公司在管項(xiàng)目14個(gè)，在管商業(yè)面積約56萬(wàn)平米。

寶龍商業(yè)截至2020年6月30日，管理零售物業(yè)51個(gè)，其中購(gòu)物中心45個(gè)，獨(dú)立商業(yè)街6條。寶龍商業(yè)在管項(xiàng)目多來(lái)自母公司寶龍地產(chǎn)，通過(guò)此次收購(gòu)可增加外部第三方項(xiàng)目占比，減少對(duì)寶龍地產(chǎn)的依賴。
2、進(jìn)一步做強(qiáng)長(zhǎng)三角
寶龍商業(yè)長(zhǎng)三角在管面積占比45%，長(zhǎng)三角運(yùn)營(yíng)收入占比65%。

寶龍商業(yè)在管面積分布

浙江星匯商管扎根于浙江省，位列浙江省輕資產(chǎn)商業(yè)管理公司TOP 1，符合寶龍聚焦長(zhǎng)三角的商業(yè)戰(zhàn)略。

3、產(chǎn)品線互補(bǔ)

寶龍旗下商業(yè)品牌主包括：

寶龍一城：寶龍的高端品牌，當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)式商場(chǎng)； 

寶龍城：寶龍廣場(chǎng)的高端版； 

寶龍廣場(chǎng)：寶龍的主打品牌，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)于一體。

上海青浦寶龍廣場(chǎng)

浙江星匯商管主打商業(yè)街產(chǎn)品，與寶龍商業(yè)主打購(gòu)物中心的產(chǎn)品線形成互補(bǔ)；
啟示：
1、從財(cái)務(wù)的角度
本例中商管公司估值標(biāo)準(zhǔn)是10倍凈利潤(rùn)。
2、從管理面積的角度
浙江星匯商管公司在管項(xiàng)目14個(gè)，在管面積56萬(wàn)平米（不含停車場(chǎng)），估值6000萬(wàn)，相當(dāng)于每平米管理面積估值：

6000萬(wàn)/56萬(wàn)平米=110元/平米；

這也間接說(shuō)明如果資產(chǎn)增值，最大的受益方還是業(yè)主。

3、從專業(yè)能力的角度
星匯商管的商業(yè)街產(chǎn)品線與寶龍購(gòu)物中心產(chǎn)品線形成互補(bǔ)，是一個(gè)很大的加分項(xiàng)。目前華潤(rùn)、新城、龍湖等龍頭企業(yè)的產(chǎn)品線都以購(gòu)物中心為主，中小商管公司如果能形成自己的特色，有助于提升自身價(jià)值。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 商管公司值多少錢？以寶龍商業(yè)首單并購(gòu)為例