作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

雖然有些出乎意料，但在成績(jī)單出來(lái)之前，外界對(duì)這位尖子生沒(méi)考好這件事早已做好了心理鋪墊。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2026年剛開局，萬(wàn)科就進(jìn)入了“多事之秋”。

1月28日，有媒體報(bào)道，萬(wàn)科前任董事長(zhǎng)郁亮疑似已經(jīng)失聯(lián)半月。此消息一出，輿論場(chǎng)瞬間炸開了鍋。

有人將萬(wàn)科原總裁祝九勝被采取刑事強(qiáng)制措施，郁亮辭職時(shí)未獲公司公開致謝等事件與上述消息關(guān)聯(lián)起來(lái)，得出了郁亮被帶走調(diào)查的猜想。隨著輿論的發(fā)酵，萬(wàn)科創(chuàng)始人王石也被拉下場(chǎng)。

1月30日，王石視頻號(hào)主頁(yè)發(fā)布了一條騎行視頻，專門標(biāo)注了“1月30日馬巒山晨騎”字眼。同時(shí)，其個(gè)人微信朋友圈也配文轉(zhuǎn)發(fā)了該條視頻，當(dāng)中有一句：“打開手機(jī)，喔，這么多哥們兒短信！簡(jiǎn)單的問(wèn)詢：你在哪？！明白了，被老友記惦記著，謝！”

王石的這一次動(dòng)態(tài)發(fā)布，也因此被網(wǎng)友解讀為是“自證”之舉。

在“自證”風(fēng)波發(fā)生的同一日晚間，萬(wàn)科A發(fā)布2025年度業(yè)績(jī)預(yù)告，超出預(yù)期的虧損規(guī)模將市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)聚焦在萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)上。

公告顯示，萬(wàn)科于報(bào)告期內(nèi)預(yù)計(jì)錄得歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損約820億元，與上年同期虧損494.78億元相比，虧損幅度擴(kuò)大約65.7%；期內(nèi)錄得扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損約800億元，虧損同比擴(kuò)大約76.2%；基本每股收益虧損約6.89元/股，而上年同期虧損4.17元/股。

雖然有些出乎意料，但在成績(jī)單出來(lái)之前，外界對(duì)尖子生沒(méi)考好這件事早已做好了心理鋪墊。

虧損原因

萬(wàn)科全年虧損原因與2025上半年基本重合：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降且毛利率仍處低位，高地價(jià)項(xiàng)目導(dǎo)致結(jié)算毛利總額大幅減少；業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提信用減值和資產(chǎn)減值；部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

針對(duì)于第一條原因，萬(wàn)科早在上半年時(shí)就已作出過(guò)解釋：新盤供應(yīng)較少，以存量資源去化為主。總結(jié)來(lái)說(shuō)就是過(guò)去高價(jià)拿地的“歷史包袱”所致虧損。

萬(wàn)科2025年有不少新入市項(xiàng)目都取得不錯(cuò)的銷售成績(jī)，比如溫州璞拾云洲、成都都會(huì)甲第、成都錦上揚(yáng)華、天津東廬等多個(gè)存量盤活項(xiàng)目首開實(shí)現(xiàn)9成及以上的認(rèn)購(gòu)去化。

只是，公司年內(nèi)房開業(yè)務(wù)結(jié)算利潤(rùn)主要對(duì)應(yīng)2023年、2024年銷售的項(xiàng)目及2025年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存。在過(guò)去，這些項(xiàng)目的地價(jià)獲取成本較高，疊加遇到近年房?jī)r(jià)的持續(xù)壓降，導(dǎo)致公司結(jié)算毛利總額大幅減少，房開業(yè)務(wù)上半年毛利率僅8.7%，利潤(rùn)規(guī)模遭高強(qiáng)度壓縮。

此外，資產(chǎn)減值也是萬(wàn)科利潤(rùn)承壓的重要因素。盡管每家房企在計(jì)提資產(chǎn)減值的程度各有差異，但大部分企業(yè)都會(huì)秉持“長(zhǎng)痛不如短痛”的原則，在某一時(shí)期充分計(jì)提。

自2024年以來(lái)，萬(wàn)科計(jì)提減值的力度明顯有所增加，進(jìn)入2025年，公司下半年再次按下加速鍵。

去年上半年，萬(wàn)科計(jì)提各類減值準(zhǔn)備合計(jì)54.49億元，減少歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)約44.78億元。根據(jù)報(bào)告，公司第三季度計(jì)提各類減值準(zhǔn)備合計(jì)94.01億元，減少歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)約83.09億元，已超過(guò)上半年規(guī)模。

截止三季度末，萬(wàn)科各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備合計(jì)539.15億元，其中存貨跌價(jià)準(zhǔn)備占比42.16%，信用減值準(zhǔn)備占比55.52%。

除了上述提到的“老三樣”，此次萬(wàn)科還多披露一個(gè)虧損原因：部分經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷后整體虧損，部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損。

多數(shù)港股上市房企在編制財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)首選估值法，而萬(wàn)科是少數(shù)采取成本法核算的企業(yè)，公司經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)每年都會(huì)產(chǎn)生折舊攤銷費(fèi)用。

早在2022年業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華就已經(jīng)給市場(chǎng)打過(guò)預(yù)防針：“我們對(duì)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)在會(huì)計(jì)上選擇了更加審慎的成本法，隨著經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)開業(yè)增多，折舊攤銷的量會(huì)逐漸增大，一定程度上影響整體毛利率”。

“最后一跌”？

2月2日，受近日貴金屬價(jià)格雪崩，以及上市企業(yè)陸續(xù)披露業(yè)績(jī)預(yù)告等因素影響，A股三大指數(shù)集體下跌，截至收盤滬指跌2.48%，深成指跌2.69%，創(chuàng)業(yè)板指跌2.46%，北證50指數(shù)跌2.03%，滬深京三市成交額26066億元，較上日縮量2558億元。

盤面上，全市場(chǎng)超4600只個(gè)股下跌，其中123只個(gè)股跌停。

在萬(wàn)科披露了A股最大虧損時(shí)，市場(chǎng)各方均認(rèn)為萬(wàn)科A將會(huì)是第124只跌停股，但出乎意料的是，萬(wàn)科股價(jià)挺住了。

當(dāng)天收盤，萬(wàn)科A報(bào)4.68元/股，跌幅4.10%；萬(wàn)科企業(yè)報(bào)3.58港元/股，跌幅5.79%；公司股價(jià)表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)預(yù)期，因此有分析認(rèn)為這是萬(wàn)科的“最后一跌”，公司此番屬于利空出盡，再也跌無(wú)可跌。

但市場(chǎng)上也有不同意見(jiàn)，比如摩根士丹利估算萬(wàn)科權(quán)益基礎(chǔ)減少將令凈負(fù)債率升至120%以上，當(dāng)前市賬率約0.5倍，兩項(xiàng)指標(biāo)均遠(yuǎn)高于同業(yè)；同時(shí)預(yù)計(jì)萬(wàn)科嚴(yán)重虧損狀態(tài)可能持續(xù)，對(duì)萬(wàn)科A股予“減持”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)2.7元。

回歸到市場(chǎng)消息層面，近期有多家媒體報(bào)道，多家房地產(chǎn)企業(yè)已不再被監(jiān)管部門要求每月上報(bào)“三道紅線”相關(guān)數(shù)據(jù)，僅部分出險(xiǎn)房企需向總部所在城市的風(fēng)險(xiǎn)處置專班組定期匯報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率等核心財(cái)務(wù)指標(biāo)。

一時(shí)之間，“房企三道紅線退出歷史舞臺(tái)” “三道紅線終結(jié)”等字眼頻繁出現(xiàn)在各大媒體平臺(tái)。房地產(chǎn)開發(fā)板塊因此迎來(lái)了一次短暫的狂歡。

另一方面，萬(wàn)科三只公司債陸續(xù)展期通過(guò)也在支撐著公司股價(jià)。據(jù)了解，“21萬(wàn)科02”、“22萬(wàn)科MTN004”及“22萬(wàn)科MTN005”已分別于1月21日、27日、27日通過(guò)展期，三只公司債60%本金均獲展期一年。

與此同時(shí)，自2025年提供307.97億元借款后，深鐵又一次向萬(wàn)科借出23.6億元資金。對(duì)于深鐵2026年給萬(wàn)科的第一筆借款，有投資者表示：“深鐵之所以再提供資金，只是證明一件事，就是現(xiàn)在萬(wàn)科不再是無(wú)底洞了。”同時(shí)也再次向外界傳遞出一個(gè)積極信號(hào)：深鐵仍是萬(wàn)科堅(jiān)定的支持者。

68億公司債展期過(guò)關(guān)，極大程度地緩解了萬(wàn)科短期內(nèi)的資金壓力，此時(shí)公司需要在經(jīng)營(yíng)層面投入更多的精力。

在此次業(yè)績(jī)預(yù)告中，萬(wàn)科方面直言，當(dāng)前公司發(fā)展依然面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也將持續(xù)承壓。面向未來(lái)，公司將全力以赴推進(jìn)經(jīng)營(yíng)改善，通過(guò)戰(zhàn)略聚焦、規(guī)范運(yùn)作和科技賦能等措施，推動(dòng)業(yè)務(wù)布局優(yōu)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升多場(chǎng)景的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)能力；公司上下將凝心聚力，有序地化解風(fēng)險(xiǎn)，擺脫困境，推動(dòng)公司早日走出低谷。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 債券展期過(guò)關(guān)之后 萬(wàn)科算出來(lái)全年820億虧損