西政財(cái)富 
觀資本市場(chǎng)，看債市江湖。
作者：西政財(cái)富
來(lái)源：西政財(cái)富（ID：xizhengcaifu）
中央政治局會(huì)議定調(diào)不讓房地產(chǎn)作為短期刺激手段等強(qiáng)監(jiān)管政策背景下，能尋找到可靈活替換的合作資金是各大開發(fā)商在當(dāng)前融資寒冬求得生存的重要保障。隨著私募行業(yè)頻繁爆雷，私募已不是塊“香餑餑”。為了解決資金出口，很多資金方轉(zhuǎn)向通過(guò)金交所/金交中心發(fā)行產(chǎn)品融資并為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供前端融資。西政財(cái)富團(tuán)隊(duì)結(jié)合當(dāng)前的募資和放款案例，特就通過(guò)金交所/金交中心融資方案進(jìn)行示例性總結(jié)，以供有融資需求的同業(yè)人士作業(yè)務(wù)操作參考。
目前金交所/金交中心主要操作兩大類融資產(chǎn)品，一則是定向融資計(jì)劃，該類產(chǎn)品對(duì)發(fā)行主體要求較高，通常是評(píng)級(jí)為央企/國(guó)企或評(píng)級(jí)在AA+以上的民企，并且資金受場(chǎng)內(nèi)監(jiān)管；一則是摘掛牌類產(chǎn)品，如底層資產(chǎn)為應(yīng)收賬款、購(gòu)房尾款等。該類產(chǎn)品通常由投資人與摘牌方簽署委托投資協(xié)議，并由摘牌方將匯集的資金用于受讓掛牌方相應(yīng)資產(chǎn)或其收益權(quán)。對(duì)于底層資產(chǎn)系應(yīng)收賬款的，需核查其合同、發(fā)票及流水等.
1融資主體/掛牌方
2合作方式
3融資金額
4綜合成本
【1X.Y%】/年綜合成本：
2.【X%】于每筆款投出后 5 個(gè)工作日內(nèi)以咨詢服務(wù)費(fèi)的方式向我司指定第三方支付；
5融資期限
6融資用途
2.資金用途監(jiān)管：股東雙方投入項(xiàng)目公司的資金、銷售回款、融資款項(xiàng)及其他收入款項(xiàng)，應(yīng)全部用于本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，除歸還股東借款及利息、開發(fā)貸款及股東分紅以外，不得挪作他用。
7還款來(lái)源及資金歸集
2.項(xiàng)目再融資置換；
3.XX集團(tuán)資金調(diào)配。
資金歸集：首筆融資款投出起 12 個(gè)月屆滿前 15 個(gè)工作日、10 個(gè)工作日、3 個(gè)工作日，掛牌方需將其應(yīng)付款項(xiàng)總額的 30%、70%、100%劃轉(zhuǎn)至我司與掛牌方的共管賬戶，進(jìn)行提前歸集。
8放款條件
2.簽署整套投資協(xié)議，我司對(duì)項(xiàng)目公司資金監(jiān)管，證、章、照共管措施；
9增信擔(dān)保措施
XX集團(tuán)、集團(tuán)實(shí)際控制人對(duì)掛牌方的融資本息支付義務(wù)提供不可撤銷的無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保；
3.首筆放款后 60 日內(nèi)完成標(biāo)的項(xiàng)目地塊第一順位抵押擔(dān)保；融資存續(xù)期內(nèi)，土地及在建工程均不得對(duì)外再辦理抵押，在償還全部融資本息之前不得因任何原因（申領(lǐng)預(yù)售證及銷售網(wǎng)簽除外）解押土地。
10投后管理及救濟(jì)措施
2.委派財(cái)務(wù)、審批查詢等權(quán)利：我司向項(xiàng)目公司派駐 1 名財(cái)務(wù)監(jiān)管人員，共管項(xiàng)目公司證章照、網(wǎng)銀、UKEY（所有賬戶增加我司預(yù)留印鑒及最后一道 U 盾），對(duì)項(xiàng)目公司合同和付款享有全部的審批權(quán)、查詢權(quán)，并有權(quán)獲知項(xiàng)目公司當(dāng)月銷售情況表、動(dòng)態(tài)成本表、工程及銷售進(jìn)度情況以及下月工程及銷售計(jì)劃；項(xiàng)目公司按照【】萬(wàn)元/年的標(biāo)準(zhǔn)向我司或其指定主體支付咨詢服務(wù)費(fèi)用于支付財(cái)務(wù)人員工資（注意派駐人員工資等費(fèi)用的承擔(dān)約定）。
3.違約跳息權(quán)：XX集團(tuán)及項(xiàng)目公司需對(duì)融資存續(xù)期內(nèi)的土地獲取時(shí)間、工規(guī)證獲取時(shí)間、開工及開盤時(shí)間等進(jìn)行約定，如任一節(jié)點(diǎn)晚于約定時(shí)間 60 天的，構(gòu)成違約并跳息到年化【】%退出。
4.強(qiáng)制操盤權(quán)、隨售質(zhì)押股權(quán)及降價(jià)銷售權(quán)：如發(fā)生本息逾期歸還，我方有權(quán)對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目執(zhí)行強(qiáng)制操盤權(quán)，有權(quán)同步隨售質(zhì)押股權(quán)，且在融資存續(xù)期內(nèi)如項(xiàng)目開盤后面臨極端市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，享有降價(jià)銷售權(quán)。
5.超額支出拒絕權(quán)：標(biāo)的項(xiàng)目前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用四項(xiàng)成本費(fèi)用總額為【】萬(wàn)元（含稅），融資存續(xù)期內(nèi)成本支出額上限為【5,000】萬(wàn)元（具體可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況設(shè)置），受托摘牌方有權(quán)拒絕超出約定總額的相應(yīng)劃款。
11交易架構(gòu)
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 融資方案系列（二）：土地款及房地產(chǎn)項(xiàng)目前融（金交所產(chǎn)品）融資方案
