作者：李坤澤

來(lái)源：睿博恩重生筆記

但阿那亞不是孤例。從長(zhǎng)沙銅官窯到長(zhǎng)白山恩都里，從貴州水司樓到武漢麓洲生態(tài)城，一批曾經(jīng)沉寂的文旅項(xiàng)目正在以不同方式“復(fù)活”。它們的路徑各異，但指向同一個(gè)方向：存量時(shí)代，文旅資產(chǎn)的盤(pán)活能力比開(kāi)發(fā)能力更重要。本文梳理七個(gè)盤(pán)活樣本，拆解它們的核心打法。

1??阿那亞：從“賣(mài)房子”到“賣(mài)生活方式”

項(xiàng)目背景：2013年，秦皇島北戴河一個(gè)幾乎無(wú)人問(wèn)津的海景地產(chǎn)項(xiàng)目，負(fù)債10億，年銷售額僅4000萬(wàn)。

盤(pán)活路徑：創(chuàng)始人馬寅將項(xiàng)目核心從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向社區(qū)運(yùn)營(yíng)。阿那亞的目標(biāo)用戶被鎖定為80后中產(chǎn)階層——年齡在35到45歲之間、追求自由職業(yè)與精神生活的人群。孤獨(dú)圖書(shū)館、海邊禮堂、沙丘美術(shù)館等精神建筑，讓阿那亞從海岸線上脫穎而出。阿那亞打造了多層次的文化內(nèi)容體系：戲劇節(jié)、電影節(jié)、音樂(lè)節(jié)、文學(xué)節(jié)等各類活動(dòng)，每年舉辦超2000場(chǎng)。

核心數(shù)據(jù)：2025年全年接待游客超460萬(wàn)人次，產(chǎn)值達(dá)30億元；民宿一晚單價(jià)超1000元；社區(qū)運(yùn)營(yíng)營(yíng)收已超過(guò)房地產(chǎn)銷售收入；秦皇島項(xiàng)目總占地面積已擴(kuò)展至6500畝，總投資超200億元。

盤(pán)活邏輯：用“社群+文化+服務(wù)”構(gòu)建生活方式品牌，從一次性賣(mài)房轉(zhuǎn)向持續(xù)性的社區(qū)運(yùn)營(yíng)收入。阿那亞對(duì)園區(qū)民宿抽成10%至15%，對(duì)餐飲和商品抽成約20%，形成了“活動(dòng)引流—消費(fèi)變現(xiàn)—社群黏性”的閉環(huán)。

2??長(zhǎng)沙銅官窯：司法重整“止血”，聽(tīng)勸式運(yùn)營(yíng)“造血”

項(xiàng)目背景：新華聯(lián)文旅斥資超百億打造的文旅重鎮(zhèn)，2022年前后瀕臨破產(chǎn)，淪為“爛尾景區(qū)”。集團(tuán)連續(xù)兩年巨虧，面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。

盤(pán)活路徑：自2022年起，在最高法院統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，北京破產(chǎn)法庭牽頭、長(zhǎng)沙地方政府積極配合，引入5家投資人注資19.28億元，債務(wù)壓力下降近九成。2023年底，新華聯(lián)文旅成功“摘帽摘星”。2025年6月，新華聯(lián)文旅正式更名為“盈新發(fā)展”，并將銅官窯納入公司名稱全稱——北京銅官盈新文化旅游發(fā)展股份有限公司。

運(yùn)營(yíng)層面，銅官窯徹底轉(zhuǎn)向“聽(tīng)勸式運(yùn)營(yíng)”思路，由總經(jīng)理親自下場(chǎng)直播、收集游客建議、組織“快閃整改”，圍繞游客吐槽“景貴票貴、體驗(yàn)重復(fù)”等問(wèn)題即時(shí)回應(yīng)并調(diào)整。2024年接待游客量達(dá)135萬(wàn)人次，躋身全市收費(fèi)景區(qū)前五。

盤(pán)活邏輯：司法重整“止血”（引入產(chǎn)業(yè)資本解決債務(wù)）+ 運(yùn)營(yíng)重塑“造血”（聽(tīng)勸式運(yùn)營(yíng)、內(nèi)容驅(qū)動(dòng)）。

3??長(zhǎng)白山恩都里：沉睡八年的“荒地”蝶變新地標(biāo)

項(xiàng)目背景：恩都里前身為祚榮府旅游商業(yè)綜合體，2015年啟動(dòng)建設(shè)，總投資估算13億元，總占地面積達(dá)22.68萬(wàn)平方米。因企業(yè)資金鏈斷裂全面停工，一停便是八年。閑置的房屋、荒蕪的場(chǎng)地成為“沉睡資產(chǎn)”，與長(zhǎng)白山蓬勃的文旅發(fā)展格格不入。

盤(pán)活路徑：長(zhǎng)白山保護(hù)開(kāi)發(fā)區(qū)黨工委成立閑置資產(chǎn)盤(pán)活工作專班，確定以長(zhǎng)白山集團(tuán)為實(shí)施主體，以破產(chǎn)重整模式破局。團(tuán)隊(duì)僅用83天，便高效完成法律盡調(diào)、財(cái)務(wù)審計(jì)、清產(chǎn)核資、資產(chǎn)評(píng)估、重整計(jì)劃上報(bào)等全流程法定工作，順利取得項(xiàng)目全額公司股權(quán)，挽回破產(chǎn)損失3.64億元。2025年6月，煥新重生的恩都里正式開(kāi)街迎客。街區(qū)摒棄簡(jiǎn)單修繕?lè)拢员就廖幕癁閮?nèi)核、業(yè)態(tài)升級(jí)為抓手，打造集特色夜游、民俗體驗(yàn)、潮流文創(chuàng)、特色美食、自然打卡于一體的沉浸式文旅場(chǎng)景。大批城市首店、本地首創(chuàng)扎堆運(yùn)營(yíng)。

核心數(shù)據(jù)：自開(kāi)街以來(lái)，每天客流量在6000人以上；日均客流1.2萬(wàn)人次，峰值達(dá)3萬(wàn)人次；開(kāi)街首年接待游客超百萬(wàn)人次；園區(qū)擁有近500間中高端民宿客房。

盤(pán)活邏輯：政府專班主導(dǎo) + 破產(chǎn)重整破局 + 文化內(nèi)核重塑 + 首發(fā)經(jīng)濟(jì)賦能。用83天完成全套法定程序，是司法效率與行政效率結(jié)合的樣本。

4??貴州獨(dú)山水司樓：從“天下第一水司樓”到評(píng)分4.9的豪華酒店

項(xiàng)目背景：貴州獨(dú)山“水司樓”于2016年啟動(dòng)，融合水族、布依族、苗族等多民族文化元素，一度被稱為“貴州布達(dá)拉宮”。因資金鏈斷裂，2018年陷入停工，長(zhǎng)期閑置引發(fā)廣泛爭(zhēng)議。

盤(pán)活路徑：2023年，獨(dú)山縣通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)引入社會(huì)資本，啟動(dòng)酒店化提升改造。改造過(guò)程中，團(tuán)隊(duì)拆除了存在消防隱患的木質(zhì)外掛結(jié)構(gòu)，替換為鋼筋混凝土框架與玻璃幕墻，同時(shí)保留了大堂吞口木雕、琉璃陶等核心文化符號(hào)。項(xiàng)目由具有國(guó)企背景的投資公司接盤(pán)，并引入格美集團(tuán)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。2024年12月28日試營(yíng)業(yè)，2025年5月1日正式開(kāi)業(yè)。酒店共設(shè)客房376間，配備健身房、恒溫泳池、VR體驗(yàn)館等現(xiàn)代化設(shè)施。攜程評(píng)分4.9分（滿分5分），為獨(dú)山縣排名第一的豪華型住宿。

核心數(shù)據(jù)：截至2025年9月，已接待游客4.6萬(wàn)人次，其中66%的游客來(lái)自珠三角地區(qū)；日常入住率達(dá)60%；攜程評(píng)分4.9分。

盤(pán)活邏輯：社會(huì)資本接盤(pán) + 國(guó)企背景兜底 + 專業(yè)酒店運(yùn)營(yíng) + 文化符號(hào)保留。從備受爭(zhēng)議的爛尾地標(biāo)到高評(píng)分豪華酒店，核心是將“建筑奇觀”轉(zhuǎn)化為“可運(yùn)營(yíng)的酒店資產(chǎn)”。

5??鎮(zhèn)江象山野營(yíng)Park：78畝爛尾工地的“輕量化”轉(zhuǎn)身

項(xiàng)目背景：鎮(zhèn)江一處78畝的商業(yè)工地，長(zhǎng)期爛尾，與城市發(fā)展格格不入。

盤(pán)活路徑：2025年12月，一場(chǎng)爛尾樓盤(pán)活實(shí)驗(yàn)悄然啟動(dòng)。項(xiàng)目被命名為“象山野營(yíng)Park”，定位為 “輕運(yùn)動(dòng)、微度假” 。利用現(xiàn)有建筑的一樓空間和戶外場(chǎng)地，引入咖啡、露營(yíng)等輕量化業(yè)態(tài)。市民無(wú)需遠(yuǎn)行，便可在此發(fā)呆、運(yùn)動(dòng)、露營(yíng)。2026年“五一”假期，基地內(nèi)帳篷點(diǎn)點(diǎn)，三五成群的年輕人在帳篷下沐浴陽(yáng)光，孩童圍著沙灘追逐嬉戲。

盤(pán)活邏輯：輕量化、低成本改造——不拆不建，只做空間功能轉(zhuǎn)換；精準(zhǔn)定位——瞄準(zhǔn)城市微度假需求；快速驗(yàn)證——用運(yùn)營(yíng)結(jié)果檢驗(yàn)改造方向，而非先砸重金再試錯(cuò)。

核心啟示：盤(pán)活爛尾項(xiàng)目不一定需要巨額資金。有時(shí)候，最有效的改造就是“不改造”——把空間還給使用者，讓運(yùn)營(yíng)定義價(jià)值。

6??長(zhǎng)沙恒大童世界：國(guó)資接盤(pán)，司法拍賣(mài)的“標(biāo)準(zhǔn)答案”

項(xiàng)目背景：恒大危機(jī)后，長(zhǎng)沙恒大童世界項(xiàng)目停滯多年，成為湖南最大的爛尾文旅項(xiàng)目之一。

盤(pán)活路徑：2025年11月14日，項(xiàng)目3宗總面積超17萬(wàn)平方米的娛樂(lè)康體用地首次拍賣(mài)，因無(wú)人接盤(pán)流拍。12月2日，降價(jià)7000萬(wàn)元后，被湖南湘江新區(qū)悅景投資有限公司以2.83億元成功拍下。競(jìng)得方為長(zhǎng)沙市管國(guó)企湖南湘江新區(qū)發(fā)展集團(tuán)有限公司全資孫公司，實(shí)控人為長(zhǎng)沙市國(guó)資委。

盤(pán)活邏輯：國(guó)資介入 + 資產(chǎn)法拍 + 降價(jià)成交。這是大型爛尾文旅項(xiàng)目最直接的盤(pán)活路徑——由國(guó)資平臺(tái)以合理價(jià)格接手，后續(xù)再制定開(kāi)發(fā)方案。本質(zhì)上是將爛尾資產(chǎn)的定價(jià)權(quán)交給市場(chǎng)，讓國(guó)資作為“最后買(mǎi)家”兜底。

核心啟示：對(duì)于體量巨大、債務(wù)復(fù)雜的爛尾項(xiàng)目，市場(chǎng)化法拍 + 國(guó)資兜底是目前最可行的退出路徑。

7??武漢麓洲生態(tài)城：把生態(tài)修復(fù)做成“產(chǎn)品”

項(xiàng)目背景：武漢長(zhǎng)江新區(qū)一處老工業(yè)區(qū)，規(guī)劃總面積約6000畝，首期開(kāi)發(fā)約2050畝，其中生態(tài)景觀用地占比近四分之三。

盤(pán)活路徑：成都萬(wàn)華投資集團(tuán)將成都“麓湖生態(tài)城”的成功經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到武漢。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)首先聚焦水生態(tài)修復(fù)，構(gòu)建起集生態(tài)保育、公園景觀等功能于一體的三級(jí)水網(wǎng)系統(tǒng)，通過(guò)引水入城、密織水網(wǎng)、科學(xué)治理等舉措，讓區(qū)域水質(zhì)穩(wěn)定達(dá)到國(guó)家湖泊二類水標(biāo)準(zhǔn)。再以生態(tài)廊道串聯(lián)綠地，使建筑自然“生長(zhǎng)”于森林與公園之中，最終呈現(xiàn)“城在林中、水在城中、人在景中”的立體畫(huà)卷。2025年8月，項(xiàng)目首開(kāi)區(qū)“麓客島”一期正式開(kāi)園，迅速成為現(xiàn)象級(jí)文旅熱點(diǎn)。

盤(pán)活邏輯：以生態(tài)修復(fù)為先導(dǎo)，而非以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為先導(dǎo)。萬(wàn)華的核心能力不是蓋房子，而是治水、造景、運(yùn)營(yíng)社群。當(dāng)生態(tài)基底打好之后，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只是水到渠成的結(jié)果。這種“生態(tài)優(yōu)先、運(yùn)營(yíng)前置”的開(kāi)發(fā)邏輯，與傳統(tǒng)地產(chǎn)商的“先蓋房、后種樹(shù)”截然不同。

核心啟示：文旅地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從“蓋房子的能力”轉(zhuǎn)向“造場(chǎng)景的能力”。誰(shuí)能把一片工業(yè)廢地變成可居住、可游憩的生態(tài)空間，誰(shuí)就能在存量時(shí)代獲得定價(jià)權(quán)。

8??睿博恩三點(diǎn)思考

七個(gè)樣本，七條路徑。但復(fù)盤(pán)之后，幾條共性清晰浮現(xiàn)：

第一，文旅盤(pán)活的本質(zhì)，是從“賣(mài)房子”轉(zhuǎn)向“賣(mài)生活方式”。 阿那亞用13年證明，社區(qū)運(yùn)營(yíng)收入可以超過(guò)房地產(chǎn)銷售收入。當(dāng)房子只是載體、運(yùn)營(yíng)才是靈魂時(shí)，項(xiàng)目才能真正穿越周期。

第二，盤(pán)活的核心不是“砸錢(qián)重建”，而是“精準(zhǔn)定位+存量利用”。 象山野營(yíng)Park只做了“不改造的改造”，用輕量化方式驗(yàn)證了市場(chǎng)需求；恩都里保留了建筑骨架，用文化內(nèi)核和業(yè)態(tài)升級(jí)完成了系統(tǒng)性重塑。文旅盤(pán)活不需要把舊的都拆掉，只需要把對(duì)的裝進(jìn)去。

第三，國(guó)資介入和司法重整，正在成為大型爛尾文旅項(xiàng)目的“標(biāo)準(zhǔn)答案”。 銅官窯引入5家投資人注資19.28億元，恩都里通過(guò)破產(chǎn)重整挽回?fù)p失3.64億元，恒大童世界由長(zhǎng)沙國(guó)資以2.83億元接盤(pán)。對(duì)于債務(wù)復(fù)雜、體量巨大的爛尾項(xiàng)目，市場(chǎng)化法拍和司法重整是目前最可行的退出路徑。

第四，生態(tài)修復(fù)正在成為文旅地產(chǎn)的新護(hù)城河。 武漢麓洲生態(tài)城用近四分之三的土地做生態(tài)景觀。當(dāng)“推平山頭蓋房子”的模式走到盡頭，“把城市種在公園里”正在成為新的競(jìng)爭(zhēng)力。

9??【睿博恩觀點(diǎn)提煉】

· 阿那亞：從負(fù)債10億爛尾樓到年產(chǎn)值30億文旅標(biāo)桿，核心是“社群+文化+服務(wù)”的生活方式品牌構(gòu)建。

· 銅官窯：5家投資人注資19.28億元完成司法重整，從“爛尾景區(qū)”到國(guó)家級(jí)度假區(qū)，核心是“司法止血+運(yùn)營(yíng)造血”。

· 恩都里：沉睡8年的爛尾項(xiàng)目，83天完成破產(chǎn)重整全流程，日均客流超6000人次，核心是“政府專班+破產(chǎn)重整+文化重塑”。

· 水司樓：從“天下第一水司樓”到評(píng)分4.9的豪華酒店，核心是“社會(huì)資本+國(guó)企兜底+專業(yè)運(yùn)營(yíng)”。

· 象山野營(yíng)Park：78畝爛尾工地“輕量化”轉(zhuǎn)身，核心是“不拆不建，空間功能轉(zhuǎn)換”。

· 恒大童世界：長(zhǎng)沙國(guó)資2.83億元接盤(pán)，核心是“市場(chǎng)化法拍+國(guó)資兜底”。

· 麓洲生態(tài)城：6000畝項(xiàng)目中生態(tài)景觀用地占比近四分之三，核心是“以生態(tài)修復(fù)為先導(dǎo)”。

· 睿博恩五問(wèn)：①文旅盤(pán)活的本質(zhì)是“賣(mài)生活方式”；②盤(pán)活的核心是“精準(zhǔn)定位+存量利用”；③國(guó)資介入和司法重整是大型爛尾項(xiàng)目的“標(biāo)準(zhǔn)答案”；④生態(tài)修復(fù)正在成為文旅地產(chǎn)的新護(hù)城河；⑤存量盤(pán)活的黃金時(shí)代，才剛剛開(kāi)始。

文旅地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。但存量盤(pán)活的黃金時(shí)代，才剛剛開(kāi)始。

風(fēng)險(xiǎn)提示： 本文基于公開(kāi)報(bào)道及媒體報(bào)道整理，數(shù)據(jù)截至2026年7月。文中涉及的項(xiàng)目均為非上市或已退市企業(yè)，部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可能存在口徑差異。文中分析僅作行業(yè)案例復(fù)盤(pán)與實(shí)務(wù)觀點(diǎn)分享，不構(gòu)成任何投資建議。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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本文由“睿博恩重生筆記”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 從“爛尾”到“頂流”：文旅地產(chǎn)“復(fù)活”的七個(gè)樣本