作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

觀點網 在2021年底有關房地產并購融資放松的政策出臺之后，具備資格的房地產企業在2022年便開始嘗試這一“新鮮”工具，與房地產行業關聯性最強的銀行業，同樣開始試水這一領域。

1月17日，據浦發銀行在中國債券信息網披露的信息顯示，其擬發行2022年第一期金融債券，其中部分募集資金將用于房地產項目并購貸款投放。

值得注意的是，這也是金融機構發行的首單房地產項目并購主題債券。浦發銀行在其官方網站發布動態表示，該房地產項目并購主題的債券將于1月21日簿記。

其同時表示，浦發銀行將按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，穩妥有序推進募集資金投放，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難大型房地產企業的優質項目。

相比于招商蛇口以債務融資工具募集資金用于并購的表述不同，這是第一家明確表示要將相關資金使用于支持并購出險和困難大型地產企業優質項目企業。

而對于出險企業而言，也許才是迎來真正的曙光。

據募集說明書顯示，浦發銀行的債券注冊額度為1000億元，本次擬發行的2022年第一期金融債券擬發行300億元，3年期，分為兩個品種。

其一為250億元發行規模的融資舉措，相關募集資金在扣除發行費用后，將依據適用法律和主管部門的批準用于滿足浦發銀行資產負債配置需要，充實資金來源，優化負債期限結構，促進業務的穩健發展。

另一個發行規模在50億元的品種，才是在募集資金扣除發行費用后，用于房地產項目并購貸款投放。

據觀點新媒體了解，浦發銀行在募集說明書中除了上述表述外，并未具體對房地產項目并購貸款投放進行展開。僅看公告內容，與一般發債無異，即：利率擬采用固定利率方式，債券由主承銷商組織承銷團以余額包銷方式承銷……

重點所需關注的內容在說明書之外，相比于房企謹慎的表態，浦發銀行通過官網發布聲明，一方面強調該筆債券為金融機構發行的首單房地產項目并購主題債券；另一方面，是目前唯一明確表示要重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難大型房地產企業的優質項目的相關企業。

浦發銀行同時指出，其作為最早建立并購金融專業團隊的股份制銀行，其一直致力于并購金融領域的探索與實踐，已形成了“并購融資＋并購投資+并購顧問”的綜合并購金融服務模式。

據了解，并購貸款是浦發銀行的一項重點業務，數據顯示，截至2021年6月，其境內外并購融資余額1106.19億元，2021年上半年新發放并購貸款316.21億元，新發放并購貸款同比增長92.25%。截至2021年三季度，浦發銀行新發放并購貸款448億元，同比增長19%。

浦發銀行稱，十余年來并購金融已累計服務企業超千家，各類并購交易金額超萬億，創造了多個業內首單、品牌項目。

值得一提的是，據不完全統計，在A股上市的多家銀行中，絕大部分銀行并未在歷年公告中重點提及并購貸款業務，僅浦發銀行會在年報中重點提及這項屬于旗下投資銀行的部分業務。

或許正因為此，浦發銀行成為在央行、銀保監會鼓勵銀行業金融機構做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融支持和服務，支持優質房企發行債務融資工具后，首家擬發行房地產項目并購主題債券的金融企業。

并且浦發銀行還表示，其將加強風險控制和貸后管理，做好資金用途監控，助力房地產行業良性循環和健康發展，進一步發揮金融債券對推動經濟結構調整的積極作用。

相較而言，此次浦發銀行的首單房地產并購主題債券更重要的點在募集資金重點支持出險和困難企業優質項目收購的表態。

市場曾一度寄希望于幾家央國企以及部分優質房企，能在政策支持下幫助市場出險企業、困難企業緩解現金流緊張的難題，但事實上這部分發行帶有并購字樣債券的房企，相關募集資金并未投放在出險企業上。

時間回到2021年11月及12月，房地產金融端逐步糾偏，行業正常融資需求得到滿足。并且在出險企業不斷增多的背景下，支持股權收購、提供并購金融支持、鼓勵優質企業加大房地產項目兼并收購等多種政策支持不斷出臺。

與此同時，房地產行業對并購資產負債納入三道紅線考核的擔憂亦被化解，在2022年1月上旬，便有消息傳出，銀行已告知一些大型優質房企，針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。

事實上，該消息應是出險企業最大的利好消息，因為即便是曾經的收購王融創，在三道紅線的壓力下，其董事會主席孫宏斌便表示，基本不存在收并購市場，因為出售方無論開什么價格，并購的同時需要并購債務，這是沒法并購的。

好消息是，因為高層的發聲，不少企業開始嘗試并購融資，在2021年尾，市場消息指招商蛇口、碧桂園等企業計劃在中國銀行間市場交易商協會注冊發行并購票據，募集資金用于房地產項目的兼并收購。

而在2022年1月初，招商蛇口也實際地踏出了這一步，相當于為行業在并購相關的金融市場領域進行了一次“破冰”行動。但彼時熟悉招商蛇口的人士向觀點新媒體表達看法稱，募集資金的實際使用需要視市場情況而定，真正用于并購的資金可能與計劃有所出入。

后續的發展與該人士的表態有所接近，發行首筆并購票據的招商蛇口，并沒有將資金投入出險房企，而是用于并購自身位于上海的城市更新項目的部分股權。

據查閱，招商蛇口原計劃發行的30億元中期票據，其中15億元用于并購，最終注冊額度用于收并購的金額為12.9億元，剩余2.1億元將用于未來符合并購要求的項目。

按照最初的募集說明書，招商蛇口擬將相關募集資金用于支持產業內協同性較強的企業緩解流動性壓力(包括但不限于置換發行人前期投入資金及后續資產投資與收購等方式)，讓市場一度以為其要收購出險企業項目。

但最終，該筆資金被用于招商蛇口置換收購上海地產舊改項目的前期股權投入資金及后續資產投資與收購等。

按照表述，上述資金將投放于A公司，該公司的項目是以住宅為主的城市更新項目，A公司股東B公司于2021年8月9日出讓A公司80%股權及債權，最終由招商蛇口子公司競得。至此，招商蛇口、C公司、B公司最終持有A公司股權比例為40.8%、39.2%、20%，本次并購后招商蛇口為第一大股東。

招商蛇口收購價款21.54億元，本次發行債券募集資金12.9億元用于并購，金額不超過并購總價款的60%，置換發行人前期投入資金及后續資產投資。

簡而言之，招商蛇口所發行的并購債券，被用于并購旗下舊改項目，而未被用于出險企業。

值得一提的是，另一房企華僑城也發布了一筆帶并購字眼的融資，不過該筆債券并非如招商蛇口般明確表示要用于收并購，而是用于償還并購貸款。

也就是說，目前而言，尚未有一家房企真正將發行的并購債券用于出險企業。也許，浦發銀行此次擬發行的50億元債券，才將是房地產行業真正的“破冰”。

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原標題： 解局 | 浦發銀行首單房地產項目并購主題債券里的“破冰”