作者：睿思中國

來源：睿思網(wǎng)

5月14日，新加坡上市的運(yùn)通網(wǎng)城REIT（ECWorldREIT）披露2026財年一季度未經(jīng)審核財報。營收與物業(yè)收益同比雙雙大幅跳水，收益分派長期停滯，債務(wù)杠桿高企瀕臨違約，再疊加接連曝出的大額擔(dān)保訴訟敗訴、信息披露滯后等問題，這家曾經(jīng)的跨境物流REIT標(biāo)桿，如今經(jīng)營風(fēng)險集中暴露。

運(yùn)通網(wǎng)城房地產(chǎn)信托并不普通，它是國內(nèi)首單以物流、電商資產(chǎn)為底層，登陸新加坡交易所的REIT標(biāo)的，由富春控股集團(tuán)發(fā)起設(shè)立，2016年7月28日正式在新交所主板掛牌上市。

時過境遷，如今REIT深陷經(jīng)營泥沼，其原始發(fā)起人富春控股也早已進(jìn)入司法重整通道。就在近日，富春控股百億量級重整資產(chǎn)正式掛牌處置，與運(yùn)通網(wǎng)城REIT的風(fēng)險走勢形成明顯聯(lián)動。

母公司重整提速，百億資產(chǎn)全國掛牌拍賣

回溯重整時間線，2025年6月，杭州市富陽區(qū)法院裁定受理富春控股集團(tuán)重整申請；同年7月，法院進(jìn)一步裁定，將富春控股、網(wǎng)營物聯(lián)等共計69家主體，納入實(shí)質(zhì)合并重整范圍。

5月9日，重整管理人委托阿里資產(chǎn)平臺，正式上架富春控股百億重整資產(chǎn)包，面向全國推介招商。通過公開競價形式招募重整投資人，同時同步啟動多宗存量資產(chǎn)拍賣。本次掛牌資產(chǎn)布局跨度很廣，覆蓋浙江、上海、遼寧、湖南、湖北、山東、四川、安徽、江西等省市。標(biāo)的以高標(biāo)物流園區(qū)、工業(yè)用地、在建標(biāo)準(zhǔn)廠房為主，臺州、衢州、湖州、麗水、蕪湖、六安、鄂州、臨沂、九江、湘潭、大連等多地項(xiàng)目已陸續(xù)掛牌，部分標(biāo)的定于5月18日、5月25日迎來正式開拍。

從資產(chǎn)質(zhì)地來看，大多已是成熟運(yùn)營或主體完工項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)清晰、配套齊全，可適配倉儲分撥、生產(chǎn)制造、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營等多種用途，全程嚴(yán)格按照司法重整流程規(guī)范處置。

一季報業(yè)績大幅下滑，多重因素拖累收益

一邊是母公司重整資產(chǎn)集中出清，另一邊運(yùn)通網(wǎng)城REIT自身經(jīng)營基本面，也已出現(xiàn)明顯滑坡。

一季報數(shù)據(jù)顯示，公司當(dāng)期總收入608.8萬新元，同比銳減52.0%；物業(yè)凈收益452.2萬新元，同比下滑幅度更是達(dá)到58.1%。

翻看公告披露的原因，業(yè)績走弱并非單一因素導(dǎo)致：北港一期相關(guān)收入終止確認(rèn)，恒德物流二期丟失主力第三方租戶；原本依賴的原始權(quán)益人補(bǔ)償款、滯納金收入停止發(fā)放，再加上現(xiàn)有租戶租金貢獻(xiàn)整體走弱，多重壓力疊加直接拖累當(dāng)期收益。

收益分派方面，早已陷入長期停擺狀態(tài)。公開信息顯示，從2023年7月直至2025年12月，該REIT已經(jīng)連續(xù)多個周期沒有任何收益分派。按照目前現(xiàn)金流承壓的現(xiàn)狀，2026整個財年再度停派幾乎已成定局。自2023年起，產(chǎn)品已調(diào)整為半年分派機(jī)制，同時按規(guī)定留存10%可分配收益，用于日常運(yùn)營周轉(zhuǎn)。

債務(wù)風(fēng)險全面顯性化，境外貸款觸發(fā)違約

債務(wù)層面的壓力，更是已經(jīng)擺上臺面。截至3月末，運(yùn)通網(wǎng)城REIT借款規(guī)模4.7681億新元，整體杠桿率高達(dá)94.2%，利息覆蓋率僅0.36倍，遠(yuǎn)低于安全合規(guī)區(qū)間。

由于境內(nèi)外貸款設(shè)有交叉違約條款，目前境外貸款已經(jīng)觸發(fā)違約情形，債權(quán)人可隨時要求加速還款、委任資產(chǎn)接管人，甚至處置抵押資產(chǎn)、啟動清盤程序。另外，境內(nèi)重組貸款已于今年4月到期，至今仍未收到貸款機(jī)構(gòu)給出的新重組方案。

底層資產(chǎn)盤活同樣遇阻。目前運(yùn)通網(wǎng)城REIT持有杭州、武漢7處物流及電商物業(yè)，凈可出租面積超92.7萬平方米，覆蓋電商物流、專業(yè)物流、港口物流等業(yè)態(tài)。管理人雖更換中介機(jī)構(gòu)主動推進(jìn)資產(chǎn)出售，但受行業(yè)行情低迷、市場接手意愿偏弱影響，始終未能收到合理報價，資產(chǎn)變現(xiàn)進(jìn)程陷入停滯。

關(guān)聯(lián)方壞賬風(fēng)險也同步暴露。受原始權(quán)益人富春控股進(jìn)入重整影響，相關(guān)應(yīng)收款項(xiàng)長期逾期無法收回，REIT已計提大額減值準(zhǔn)備，合計7744.4萬新元，對關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款做足額抵扣。

大額擔(dān)保訴訟接連敗訴，巨額或有負(fù)債壓頂

真正壓在身上的，還有接連落地的大額擔(dān)保訴訟判決。

5月9日，運(yùn)通網(wǎng)城REIT發(fā)布公告，旗下子公司杭州北港物流卷入的擔(dān)保訴訟，一審判決結(jié)果出爐。杭州奮華投資作為相關(guān)債權(quán)人，針對2021年末的擔(dān)保事項(xiàng)，向杭州中院起訴杭州北港物流及三十余家關(guān)聯(lián)主體。

法院在5月6日作出一審判決，判令杭州北港物流及相關(guān)責(zé)任方，對35.15億元款項(xiàng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

管理人方面表態(tài)，如果子公司不上訴，這筆款項(xiàng)將變成確定性或有負(fù)債，債權(quán)人可直接申請強(qiáng)制執(zhí)行。公司同時強(qiáng)調(diào)，從未授權(quán)北港物流簽署涉案擔(dān)保文件，相關(guān)印章加蓋也未獲許可，目前已委托律師核查原委。

另有一處細(xì)節(jié)引發(fā)關(guān)注：董事會直到5月7日才知曉訴訟及判決結(jié)果，而管理人或早在4月下旬就已知情。目前董事會已要求管理團(tuán)隊(duì)，徹查信息披露延遲的具體緣由。

在此之前，另一樁富陽富投發(fā)相關(guān)的擔(dān)保訴訟也已塵埃落定。杭州中院4月13日作出判決，認(rèn)定相關(guān)擔(dān)保合法有效、具備執(zhí)行力，支持原告訴求。管理人原本計劃提起上訴，但因貸款方不予批復(fù)上訴費(fèi)用，自身也無從籌措資金，上訴最終無法推進(jìn)，法院判決正式生效，對旗下多家相關(guān)主體形成約束力。

財務(wù)端已提前計提與違規(guī)抵押、擔(dān)保相關(guān)的2.86億元或有負(fù)債，本次判決暫不需額外調(diào)整財報數(shù)據(jù)。不過管理人也坦言，該筆負(fù)債基于多項(xiàng)評估假設(shè)，后續(xù)不排除隨著發(fā)起人重整進(jìn)度、外部擔(dān)保介入等情況，再度補(bǔ)充計提。

經(jīng)營不確定性攀升，后續(xù)風(fēng)險仍需警惕

眼下，運(yùn)通網(wǎng)城REIT基金單位早已長期停牌，投資者無法正常交易退出。公司現(xiàn)階段同時承受業(yè)績斷崖下滑、高杠桿債務(wù)違約、底層資產(chǎn)無人接盤、關(guān)聯(lián)方大額壞賬計提、多筆違規(guī)擔(dān)保訴訟纏身的多重壓力。

作為原始權(quán)益人，富春控股司法重整仍在推進(jìn)，百億資產(chǎn)集中處置過程中，上下游關(guān)聯(lián)風(fēng)險仍會持續(xù)向REIT傳導(dǎo)。

目前來看，該信托短期看不到業(yè)績改善、債務(wù)重組、資產(chǎn)變現(xiàn)的明確路徑，在多重負(fù)面因素疊加之下，運(yùn)通網(wǎng)城REIT后續(xù)處置走向、債務(wù)協(xié)商結(jié)果、訴訟執(zhí)行情況，都將直接決定產(chǎn)品最終殘值，持有人或?qū)⒊掷m(xù)面臨較高本金風(fēng)險。

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原標(biāo)題： 世相丨新交所首單中國物流REIT：業(yè)績滑坡，債務(wù)違約壓頂