作者：楊曉懌

來(lái)源：楊老師的基建課堂（ID:msyangteacher）

從2000年以來(lái)，基建與地產(chǎn)相結(jié)合的開(kāi)發(fā)模式就一直在積極探索，從早前的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)、舊城改造；再到如今的片區(qū)開(kāi)發(fā)、城市更新，都是如此。

但是，受制于行政法規(guī)與融資方面的限制，基建與地產(chǎn)市場(chǎng)的差異始終較大，導(dǎo)致很難實(shí)現(xiàn)真正的“聯(lián)動(dòng)”、一體化開(kāi)發(fā)。不過(guò)，隨著原本傾向于行政管理的基建市場(chǎng)開(kāi)始市場(chǎng)化，地產(chǎn)逐漸回歸本源、脫離金融化，兩者開(kāi)始再次融合、顯現(xiàn)出殊途同歸之勢(shì)：

打通行業(yè)壁壘，連接市場(chǎng)供需

在過(guò)去二十年高速城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，土地與地產(chǎn)的周期對(duì)市場(chǎng)造成了巨大的影響，也成為了地方財(cái)政與金融系統(tǒng)內(nèi)的不穩(wěn)定因素。在龐大的居住需求爆發(fā)、周期性變化時(shí)，既影響地方政府與城投公司對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投資與資金回收、財(cái)政收入與政府性債務(wù)的償還；又使得房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨大幅度的波動(dòng)、階段性的需求旺盛及“去庫(kù)存”。

這個(gè)問(wèn)題中，雖有一部分是不可避免的，但地方政府對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施、土地整理的投資，與地產(chǎn)市場(chǎng)需求存在相對(duì)脫節(jié)，卻是一個(gè)比較重要的、且可以解決的問(wèn)題。尤其在當(dāng)下，高速城鎮(zhèn)化的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)地方政府對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施與土地整理的投資，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步與地產(chǎn)市場(chǎng)的需求進(jìn)行掛鉤；通過(guò)將兩個(gè)行業(yè)一體化、打通行業(yè)間的壁壘，來(lái)解決這個(gè)長(zhǎng)期以來(lái)威脅地方財(cái)政與金融系統(tǒng)穩(wěn)定性的關(guān)鍵問(wèn)題。

因此，未來(lái)我們將看到基建與地產(chǎn)再度走向一體化，讓基礎(chǔ)設(shè)施與土地整理方面的投入直接與地產(chǎn)需求進(jìn)行掛鉤；既可以提高地方政府的投資效率、避免地方城投的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，又可以進(jìn)一步緩解房地產(chǎn)供需間的壓力，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的調(diào)控要求。

在此之前，高層已經(jīng)提出“以人為核心的城鎮(zhèn)化”，即未來(lái)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、土地整理投資，都必須與人口流動(dòng)、人口的需求進(jìn)行掛鉤；這也意味著在土地與房產(chǎn)方面的“需求側(cè)管理”，將是大勢(shì)所趨。通過(guò)更具體、更可量化的需求指標(biāo)，來(lái)調(diào)節(jié)地方政府在基礎(chǔ)設(shè)施等方面的投資。這也將使得地產(chǎn)周期的問(wèn)題，以及地方政府的債務(wù)問(wèn)題，將迎來(lái)很大的變化與轉(zhuǎn)變。

地方政府減負(fù)，健全城投機(jī)制

自全面深化改革以來(lái)，調(diào)節(jié)地方政府的運(yùn)作模式，建立“財(cái)權(quán)與事權(quán)相匹配”的機(jī)制，一直是一個(gè)比較重要的方向。尤其是目前提出要降低政府杠桿率、解決地方隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步減輕地方政府的直接投資比重、健全企業(yè)投資的機(jī)制，就成為了改革的重中之重。

因此，我們可以看到，近年來(lái)的基礎(chǔ)設(shè)施、土地整理、公共服務(wù)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，都在大力推行以企業(yè)為載體的市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，不再由財(cái)政預(yù)算直接投資，以此來(lái)解決財(cái)政收入增長(zhǎng)與基礎(chǔ)設(shè)施投資期限錯(cuò)配的問(wèn)題。

從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，這也是減輕了地方政府的負(fù)擔(dān)，將一部分傳統(tǒng)意義上的“政府工作”交由市場(chǎng)化的企業(yè)機(jī)制來(lái)運(yùn)作，既提高了投資效率，也減輕了地方財(cái)政的負(fù)擔(dān)，構(gòu)建“更可持續(xù)的地方財(cái)政”。

在這一背景下，城投運(yùn)作必然將進(jìn)一步向市場(chǎng)靠攏、與地方財(cái)政脫鉤；通過(guò)投資收益來(lái)償還項(xiàng)目本息、獲得投資收益，而非依賴地方財(cái)政的補(bǔ)助。這也意味著地方城投將在地方城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中承擔(dān)更重要的職能；進(jìn)一步將基礎(chǔ)設(shè)施投資與土地、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行合并。既是完成收益的閉環(huán)管理，也是通過(guò)這種模式來(lái)實(shí)現(xiàn)城投的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型、更多的分享地方發(fā)展紅利，實(shí)現(xiàn)城投的可持續(xù)發(fā)展。

資源橫向補(bǔ)償，構(gòu)建共同富裕

“共同富裕”是高層提出的宏大目標(biāo)與要求，雖非短期可實(shí)現(xiàn)，但也能看出未來(lái)制度與理念上的轉(zhuǎn)變。這對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施與地產(chǎn)行業(yè)而言，同樣有非常大的影響；這意味著，在未來(lái)的基礎(chǔ)設(shè)施與地產(chǎn)市場(chǎng)中，會(huì)有越來(lái)越多的“資源橫向補(bǔ)償”。

何謂資源橫向補(bǔ)償？在基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)領(lǐng)域中，就是將公益性項(xiàng)目與市場(chǎng)化項(xiàng)目進(jìn)行掛鉤，通過(guò)市場(chǎng)化項(xiàng)目的收益來(lái)彌補(bǔ)公益性項(xiàng)目的投資，實(shí)現(xiàn)政府再分配的功能與促進(jìn)社會(huì)公平性的目標(biāo)。

如目前的城市更新項(xiàng)目，就常常存在將部分土地開(kāi)發(fā)的收益去彌補(bǔ)老舊小區(qū)改造、公共服務(wù)設(shè)施以及租賃型保障房的收益不足；以及片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，通過(guò)優(yōu)質(zhì)土地的開(kāi)發(fā)來(lái)彌補(bǔ)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施的投入。

這也將促使基建與地產(chǎn)行業(yè)深入融合、一體化、市場(chǎng)化，制度上的頂層設(shè)計(jì)也將進(jìn)一步靠攏。一方面是地產(chǎn)企業(yè)的去杠桿、去金融化、輕資產(chǎn)化，另一方面是基建企業(yè)的新一輪行業(yè)整合、與地方城投的深度合作、強(qiáng)化全流程的投融資能力，兩個(gè)行業(yè)都將發(fā)生深層次的變化。

在此之后，我們將看到基建與地產(chǎn)行業(yè)，再度走向一體化。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 基建與地產(chǎn)，再度走向一體化