作者：編輯部

來源：丁祖昱評樓市

2026年2月2日，中國建設(shè)銀行支持上海市第一批收購二手住房用于保障性租賃住房項目簽約活動在中國建設(shè)銀行上海市分行舉行。

此次簽約標志著上海開展收購二手住房用于保障性租賃住房工作實質(zhì)性啟動。

簽約現(xiàn)場，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)三個試點區(qū)結(jié)合各區(qū)實際，明確了房源篩選標準與運作模式：

1、收購二手房房源以小戶型為主（70平方米以下）。

2、產(chǎn)業(yè)園、核心商圈、軌交站點附近房源優(yōu)先收購。

3、由區(qū)級保障房公司等國企為收購主體，收購價格按市場或評估價格（總價400萬以下房源為主），采取自愿申請原則。

*具體細則以各區(qū)公告為準

從房源篩選標準與運作模式來看，基本以當前二手房市場置換鏈底層“老破小”為主，這也是二手房市場價格敏感度最大、“以價換量”最明顯的房源之一。在“官方收購”下，這些房源將率先實現(xiàn)穩(wěn)定，并成為激活房地產(chǎn)市場置換鏈的第一步。

01

有效激活底層置換鏈

利好"賣一買一"剛改人群

2026年2月2日，中國建設(shè)銀行支持上海市第一批收購二手住房用于保障性租賃住房項目簽約活動在中國建設(shè)銀行上海市分行舉行。第一批以浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)為試點區(qū)域。

從上海收購二手住房用于保障性租賃住房工作本身來看，對“賣一買一”剛改需求購房者利好最大。

當前市場改善需求遇到的最大痛點是置換鏈問題，很多改善型購房者并非沒有購房需求，只是需要“先賣再買”。

數(shù)據(jù)顯示，2025年上海二手房總價200萬以下及1000萬以上成交套數(shù)占比較2024年出現(xiàn)上升，總價200-1000萬成交套數(shù)占比呈不同程度下跌。

上海二手房成交呈現(xiàn)“兩頭翹”的原因，一方面是“低總價房源”“以價換量”，另外一方面則是核心區(qū)域二手豪宅持續(xù)走量。

中間段，尤其是總價200-400萬區(qū)間的成交套數(shù)占比明顯降幅較大，整體市場置換鏈出現(xiàn)斷層。

對比目前公布的房源篩選標準，以浦東新區(qū)為例：總價400萬以下，建筑面積70平方米以下，建造年代2000年以前的房源等。

這一標準剛好涵蓋當前成交套數(shù)占比明顯降幅更大的總價200-400萬區(qū)間，能在一定程度上激活上海二手房置換鏈。

與此同時，“官方收購”二手房還能有效解決“置換時間過長”、“不打折難以出手”、“成交報價不透明”等問題。

首先，通過建行專項方案及國企運作落實資金及收購問題，隨后，在官方評估及保障下實現(xiàn)“價格公允”“規(guī)范操作”“公開透明”等解決一系列置換痛點。最終，實現(xiàn)加速推動“賣一買一”置換鏈進一步傳導和打通。

02

二手房"官方收購價"

將形成價格不同梯度"基準線"

數(shù)據(jù)顯示，2025年上海二手房成交套數(shù)約227123套，其中總價400萬以下成交占比達76.71%，浦東、靜安、徐匯三區(qū)總價400萬以下的成交占比都在50%以上，其中浦東達75.32%，靜安達66.24%。

這意味著，若以浦東總價400萬以下二手房的收購房源標準推廣，上海收購二手住房用于保障性租賃住房時的“二手房官方收購價”或?qū)⒂绊懜鲄^(qū)域50%以上的二手房。

簡單來說，當某小區(qū)某一房源以“官方收購價”成交后，該小區(qū)其余房源將以這套房源的“官方收購價”自發(fā)形成“價格梯度”，該“價格梯度”即成為該小區(qū)房源價格的“基準線”。

且由于此次上海收購二手房為官方舉措，并非個人市場化買賣，因此很大程度規(guī)避了此前單一房源成交拉低全小區(qū)成交均價的現(xiàn)象，可以有效避免由于市場情緒所造成的房價非理性下跌。

如此一來，在試點區(qū)域的逐步推廣下，“二手房官方收購價”將形成不同梯度的“基準線”，對上海二手房市場房價形成價格支撐。

03

籌措保障性租賃住房模式創(chuàng)新

推動租賃市場穩(wěn)定運行

收購二手住房用于保障性租賃住房模式本身其實是在“十四五”期間規(guī)劃新建、非居住房屋更新轉(zhuǎn)化的基礎(chǔ)上，進一步拓寬了保障性租賃住房籌措渠道。

對比來看，收購二手住房用于保障性租賃住房，不僅僅能縮短建設(shè)周期，也能優(yōu)化區(qū)域布局、市場供給，進一步推動租賃市場穩(wěn)定運行。

數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，上海超額完成保租房籌措目標，達47.7萬套，占整體市場規(guī)模的56%。但從區(qū)位分布來看，約八成規(guī)模位于中環(huán)以外區(qū)域，核心區(qū)占比較低。

收購二手住房用于保障性租賃住房，不僅能增加核心區(qū)保租房占比，而且由于收購的二手房房源本身也可能是租賃市場個人出租房源，能起到較好的“控制增量，優(yōu)化存量”作用，從而更好滿足新畢業(yè)大學生、新市民、青年人、各類人才等群體的租賃需求。

上海開展收購二手住房用于保障性租賃住房工作，是一舉多得的創(chuàng)新舉措。

其中，對房地產(chǎn)行業(yè)最大的作用還是“激活置換鏈”，上海二手房成交規(guī)模占一二手總成交規(guī)模的70%，二手房市場的穩(wěn)定對于上海整體市場有著極其重要的意義。

此次官方下場對二手房進行收購，在一定程度上為當前上海置換鏈打上了補丁，同時還能促進房價形成價格基準，避免由于市場情緒所造成的房價非理性下跌。

我們相信，在一系列措施的推動下，2026年房價將實現(xiàn)筑底。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 上海推重磅新舉措，二手房穩(wěn)了