觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin）
桐梓林地塊原為四川省旅游學校用地，于今年9月27日快速完成調規并上市出讓，為板塊十余年來首次出讓的純住宅用地。
觀點網 11月28日，成都年內最后一場主城土拍落槌，三宗宅地全部成交，總收金約17.58億元。
本次出讓的三宗地塊分別位于武侯桐梓林、金牛茶花及新津花源鎮，總出讓面積7.54萬㎡，總規劃建面16.77萬㎡，總起始價16.98億元。最終，1宗溢價成交，2宗底價成交。
本土國企托底態勢延續，金牛城投聯合體及成都川昱古建聯合體分別底價摘得相應地塊；而市場關注的桐梓林地塊，經多輪競價，由中海以樓面價19300元每平方米、溢價率7.2%競得的桐梓林地塊，成交總價約8.85億元。
桐梓林地塊占地27.5畝，規劃建筑面積4.59萬平方米，容積率2.5。地塊位于南二環內，坐擁雙地鐵（1號線、18號線）交匯的黃金區位，500米內教育、商業、公園等配套成熟，南側鄰近機場高速。但地塊形狀呈L形，且西、北、東三面被老舊小區環繞。
該地塊原為四川省旅游學校用地，于今年9月27日快速完成調規并上市出讓，成為桐梓林板塊十余年來首次出讓的純住宅用地。因此，地塊吸引了中海、綠城、保利等多家實力房企參與競爭。
桐梓林板塊上一宗住宅用地供應發生在2011年5月，中建地產當時以3800元每平方米樓面價競得盛和二路地塊（即后來的桐梓林壹號項目）。這也是在中海本次拿地之前，該板塊最近一次住宅用地出讓記錄。
長期“斷供”下積累的購買力，成為中海溢價拿地的關鍵支撐。2023年，中糧·天悅壹號作為板塊內近期唯一新房項目入市。2023年末該項目推出164套大戶型，總價500萬至千萬元級，短期內即告售罄。目前板塊內二手房如桐梓林歐城掛牌價仍維持在2.3萬元每平方米左右。
另據了解，中海于11月27日還以12.48億元摘得北京通州九棵樹宅地；于11月24日以底價21.77億元競得上海楊浦濱江地塊。算上此次成都拿地，中海本周共累計拿地金額達43.1億元。
另外，與中海溢價拿地形成對比的是本次土拍中其他兩宗地塊均以底價成交。
金牛區茶花板塊地塊由金牛城投、國投、環投聯合體以底價13900元/平方米競得，地塊編號JN09(070102/09):2025-046，為住宅兼容商業用地，出讓面積23.4畝，規劃建筑面積38927.25平方米，成交總價5.41億元。
該地塊鄰近地鐵6號線與27號線花照壁北站，區位條件優越。相鄰D、E地塊于2025年6月底及7月初由中能建以20200元每平方米樓面價競得，溢價率23.93%。
新津花源鎮地塊由成都川昱古建與瑞新匯創聯合體以底價4000元/平方米摘得，地塊編號XJ2025-15(0701)，位于花源街道楊柳村，為純住宅用地，出讓面積62.2畝，規劃建筑面積82907.9㎡，成交總價3.32億元，距地鐵10號線新津站約0.6公里。
2025年9月，成都市規劃部門公示了錦官新城東區約60畝剩余土地續建方案，擬建5棟共211套建面251-395㎡大平層。目前，錦官新城西區二手房掛牌均價25112元每平方米，東區別墅掛牌均價達50683元每平方米。
隨著中海桐梓林地塊及錦官新城東區項目陸續啟動，沉寂多年的主城高端改善市場將迎來新一輪供應。在成都整體房價下行的背景下，這批新房能否以預期超過3萬元每平方米的價格成功撬動“零競爭”客群，將成為檢驗中海溢價邏輯的關鍵一役。
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