作者：1/6圖片工作室

來源：丈量城市

目錄

1.城市發(fā)展內(nèi)在規(guī)律：為何「更新」是必然選擇？

2.倫敦，一部與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型緊密相連的更新史

3.中國城市更新的特殊性與三大挑戰(zhàn)

4.城市更新的實(shí)踐路徑：「三重價(jià)值」更新法

5.重新認(rèn)識(shí)城市更新的深刻內(nèi)涵

作者|1/6圖片工作室

城市更新，已成為城市發(fā)展的常態(tài)。

2024年，我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到67%，即將邁入70%平穩(wěn)發(fā)展的成熟階段，這標(biāo)志著城鎮(zhèn)化進(jìn)入了「下半場」——

城市發(fā)展模式正從「大規(guī)模增量擴(kuò)張」轉(zhuǎn)向「存量提質(zhì)增效」；城市發(fā)展重點(diǎn)不再是蓋新房、建新城，而是要研究如何把已有的老空間用好，讓其發(fā)揮新價(jià)值。

這一轉(zhuǎn)變，使城市更新從空間更新，上升為城市高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐。

2024年，全國有6萬多個(gè)城市更新項(xiàng)目在進(jìn)行，投入約2.9萬億元，已有28個(gè)城市成立了城市更新基金，總資金規(guī)模達(dá)4550億元。

同年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還提出，要新增100萬套城中村和危舊房改造，給「白名單」項(xiàng)目的貸款額度增加到4萬億元。

很明顯，城市更新已經(jīng)成為拉動(dòng)內(nèi)需的重要力量。

2025年，中央城市工作會(huì)議和《關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》等政策文件，更明確了城市更新的發(fā)展方向：它是推動(dòng)城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、優(yōu)化城市功能、提升城市實(shí)力、建設(shè)創(chuàng)新城市的重要抓手。

而上個(gè)月底，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)「大力實(shí)施城市更新」，將其列為「深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化」的重要任務(wù)，這不僅與此前政策導(dǎo)向一脈相承，更明確了未來5年城市更新的核心定位——不僅要具備宜居屬性，更要承擔(dān)「宜業(yè)」作用。

同時(shí)，問題也隨之而來。目前的房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整期，很多城市還在忙著「去庫存」，這意味著城市更新不能再成為「新庫存」，「去地產(chǎn)化」勢在必行，這使得城市更新具有了「慢資產(chǎn)」屬性。

一邊是國家的高要求，一邊是市場的新挑戰(zhàn)，城市更新下一步該怎么走？

要回答這個(gè)問題，我們得先弄明白一個(gè)根本性問題：城市為什么需要不斷更新？

01城市發(fā)展內(nèi)在規(guī)律：為何「更新」是必然選擇？

城市作為人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最集中的地方，它的發(fā)展并非無章可循。

諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主保羅?克魯格曼提出的「新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)」理論，可以幫助我們理解這個(gè)規(guī)律：簡單來說，城市經(jīng)濟(jì)總會(huì)自然形成「核心-外圍」結(jié)構(gòu)，這是規(guī)模、成本、人口等因素相互作用的結(jié)果。

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新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)的核心-外圍結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)

（來源：網(wǎng)絡(luò)開放平臺(tái)）

1.向心力：

為什么大家都愛往市中心擠？

在城市發(fā)展初期，企業(yè)、資源、人口會(huì)不約而同地向市中心聚集。為什么呢？因?yàn)榫奂軒砭薮蟮暮锰帯?/span>

以前運(yùn)輸成本高、市場小的時(shí)候，工廠、商店會(huì)分散在各個(gè)地方，離得越遠(yuǎn)，互相之間的經(jīng)濟(jì)往來就越少。后來運(yùn)輸方便了、市場變大了，企業(yè)就愿意擠到少數(shù)核心城市，因?yàn)檫@樣能降低成本、提高效率，也就是形成「規(guī)模經(jīng)濟(jì)」。

而且，企業(yè)聚集在一起，人才、技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施都能共享，知識(shí)也能互相傳遞，這又會(huì)吸引更多人，城市的核心競爭力就這么形成了。

這時(shí)候，周邊的「外圍」區(qū)域發(fā)展就相對較慢。

2.離心力：

為什么人們又想「逃離」市中心？

核心區(qū)聚集到一定程度時(shí)，問題也隨之而來。房價(jià)、租金越來越高，交通越來越堵，環(huán)境污染和通勤壓力也讓人不堪重負(fù)。

當(dāng)這些聚集帶來的「成本」，超過了它帶來的「收益」時(shí)，一部分企業(yè)和居民就會(huì)開始向成本更低、環(huán)境更好的外圍區(qū)域遷移。這時(shí)，核心區(qū)的吸引力就會(huì)下降，甚至可能出現(xiàn)「空心化」的風(fēng)險(xiǎn)。

3.城市更新的角色：

打破失衡，創(chuàng)造引力

當(dāng)城市的核心區(qū)，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)外遷、人口流失失去吸引力時(shí)，就必須采取行動(dòng)。

城市更新，本質(zhì)上就是應(yīng)對這種情況的有效策略——通過改造物理空間，培育新產(chǎn)業(yè)、新功能，形成新的「向心力」，吸引人才、企業(yè)、資金「再集聚」。

這種「集聚—擴(kuò)散—再集聚」的動(dòng)態(tài)循環(huán)，正是保持一座城市長久活力的關(guān)鍵，也是城市更新底層的經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯。

這里多說一句，這種「集聚—擴(kuò)散—再集聚」的動(dòng)態(tài)循環(huán)，也是都市圈能發(fā)展起來的關(guān)鍵，中心城市的強(qiáng)弱，決定了都市圈的強(qiáng)弱。

聽起來可能有點(diǎn)抽象，我們來看看世界級城市倫敦，是如何通過一次次的更新，來維持其全球競爭力的。

02倫敦，一部與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型緊密相連的更新史

倫敦作為世界級大城市，它的城市更新史，就是一部經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型史，經(jīng)歷了從「疏解」人口產(chǎn)業(yè)，到「再集聚」新動(dòng)能的轉(zhuǎn)變。

1.制造業(yè)時(shí)代的「疏解」

19世紀(jì)末到20世紀(jì)中葉，倫敦是全球制造業(yè)中心，它的道克蘭港區(qū)是當(dāng)時(shí)世界最大的港口（含8個(gè)港區(qū)，約14平方公里），提供了數(shù)十萬個(gè)工作崗位。

但人多、廠多，城市病也來了：住宅緊張、污染嚴(yán)重、成本上升，基礎(chǔ)設(shè)施也跟不上城市發(fā)展速度。于是，倫敦建設(shè)環(huán)城綠帶限制城市發(fā)展規(guī)模，在周邊建衛(wèi)星城，把人口和工廠搬到郊區(qū)，以緩解核心區(qū)壓力。

到了20世紀(jì)下半葉，制造業(yè)紛紛搬到亞洲，倫敦的港口也不能滿足大噸位集裝箱船的運(yùn)轉(zhuǎn)要求，逐漸荒廢，城市內(nèi)出現(xiàn)大片廢棄的港區(qū)和工廠，倫敦經(jīng)濟(jì)陷入了困境。

70年代，倫敦出臺(tái)《內(nèi)城地區(qū)法》，把發(fā)展重心放回中心城區(qū)，并成立了倫敦碼頭區(qū)開發(fā)公司，專門負(fù)責(zé)改造港區(qū)。

但當(dāng)時(shí)，倫敦還沒找到新的產(chǎn)業(yè)方向，更新主要是蓋房子，通過「虹吸」周邊新城人口填充，這些舉措并沒有從根本上解決城市缺乏經(jīng)濟(jì)動(dòng)力的問題。

2.金融產(chǎn)業(yè)的「集聚」

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在上世紀(jì)80年代。在撒切爾政府的主導(dǎo)下，倫敦進(jìn)行了一場「金融大爆炸」改革，大幅放寬金融管制，吸引全球資本涌入。

倫敦雖然失去了航運(yùn)市場優(yōu)勢，但大量與航運(yùn)相關(guān)的金融、保險(xiǎn)、仲裁機(jī)構(gòu)還在。這場改革讓它們迅速集聚并壯大，一下子發(fā)展到5000多家。

與此相配套的，是道克蘭港區(qū)的大規(guī)模更新，如金絲雀碼頭這個(gè)曾經(jīng)的廢棄港口，一躍成為與倫敦金融城并駕齊驅(qū)的新金融中心，創(chuàng)造了超過10萬個(gè)高薪崗位，成為倫敦金融服務(wù)業(yè)發(fā)展的加速器。

3.知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的「再集聚」

進(jìn)入21世紀(jì)，全球金融業(yè)也開始向亞洲傾斜，特別是2008年的金融危機(jī)，讓倫敦意識(shí)到過度依賴單一金融業(yè)的脆弱性。于是，倫敦再次調(diào)整方向，將目光投向了知識(shí)經(jīng)濟(jì)，包括文化創(chuàng)意和科技創(chuàng)新。

▍文化創(chuàng)意集聚

倫敦提出了「創(chuàng)意之城」的定位，著手改造老城區(qū)。比如倫敦老城區(qū)的克勒肯韋爾，更新后聚集了200多家建筑事務(wù)所、80多家設(shè)計(jì)公司，創(chuàng)意企業(yè)密度比倫敦其他地方都高，這里的設(shè)計(jì)周還成了全球知名的行業(yè)活動(dòng)。

再比如倫敦西區(qū)，圍繞戲劇產(chǎn)業(yè)做更新。

一開始主要靠政府補(bǔ)貼戲劇業(yè)，看起來像是「賠本買賣」，但實(shí)際上，更新后的西區(qū)激活了攝政街、牛津街等老商業(yè)區(qū)的消費(fèi)活力，還帶動(dòng)了Soho區(qū)的多媒體產(chǎn)業(yè)發(fā)展，讓西區(qū)從「夜店經(jīng)濟(jì)」變成了更有經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力的「夜經(jīng)濟(jì)」。

而且，創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的一些生產(chǎn)環(huán)節(jié)，如創(chuàng)意產(chǎn)品制造、戲劇服飾和場景制造等，擴(kuò)散到了倫敦都市圈甚至伯明翰，形成創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展。

▍科技創(chuàng)新集聚

只有創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)還不夠，這填補(bǔ)不了金融業(yè)衰退的缺口。2010年，卡梅倫政府提出發(fā)展科技產(chǎn)業(yè)，計(jì)劃4年內(nèi)建設(shè)一批技術(shù)創(chuàng)新中心。

倫敦又開始圍繞科技創(chuàng)新做更新：如2012年奧運(yùn)會(huì)舉辦地利亞山谷地區(qū)，通過更新，從荒廢工業(yè)區(qū)變成了科技創(chuàng)新區(qū)；

曾經(jīng)多次更新失敗的東倫敦地區(qū)，這次圍繞科技產(chǎn)業(yè)通過改空間、改環(huán)境、改服務(wù)、改機(jī)制，成功吸引了1600多家科技企業(yè)聚集，成為「歐洲小硅谷」。

更重要的是，倫敦的科技產(chǎn)業(yè)開始向周邊擴(kuò)散，帶動(dòng)了都市圈內(nèi)的雷丁、米爾頓凱恩斯、哈羅等小城市發(fā)展，并形成了以倫敦為核心的M4、M11等科技走廊。

不止倫敦，紐約、東京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也遵循著「核心-外圍」的規(guī)律，城市更新是它們每一次「重啟」中心活力的必選動(dòng)作。這些城市的發(fā)展規(guī)律，還揭示了一個(gè)更深層的道理：

成功的城市更新，絕對只不是空間更新，而是要與城市的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型緊密結(jié)合，成為下一個(gè)「風(fēng)口」，并為之提供匹配的空間和土壤。

我們深入這些城市的更新底層，會(huì)發(fā)現(xiàn)這些城市的每一輪更新，始終是圍繞「人」——

從作為「勞動(dòng)力」的工人，到作為「知識(shí)經(jīng)濟(jì)」的創(chuàng)新者，再到作為「消費(fèi)力」的市民，城市更新始終圍繞著如何吸引他們聚集，如何留住他們展開。

03中國城市更新的特殊性與三大挑戰(zhàn)

當(dāng)然，我們不能簡單照搬國外的經(jīng)驗(yàn)。中國的城市發(fā)展有其獨(dú)特性，也面臨著不同于西方的挑戰(zhàn)。在推進(jìn)城市更新時(shí)，我們必須警惕三大「誤區(qū)」。

1.警惕「脫實(shí)向虛」的產(chǎn)業(yè)更新

無論是倫敦還是紐約，它們的更新始終伴隨著「去工業(yè)化」的進(jìn)程，也就是制造業(yè)外遷，提升服務(wù)業(yè)占比。

可中國不一樣，我們有全球最完整的工業(yè)體系，2023年中國制造業(yè)增加值占全球比重達(dá)30%以上，穩(wěn)居全球制造業(yè)第一大國地位。據(jù)國際機(jī)構(gòu)預(yù)測，隨著產(chǎn)業(yè)升級和數(shù)字化轉(zhuǎn)型的持續(xù)推進(jìn)，到2030年這一占比有望提升至35%以上。

不久前的十五五《建議》，更是將「建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，鞏固壯大實(shí)體經(jīng)濟(jì)根基」列為首要任務(wù)。

同時(shí)，我國服務(wù)業(yè)發(fā)展很快，但很多服務(wù)業(yè)都是為制造業(yè)提供服務(wù)，比如研發(fā)、物流、售后等等（生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)）。所以，我國一直警惕產(chǎn)業(yè)的「脫實(shí)向虛」，發(fā)展制造業(yè)的根基從未動(dòng)搖，制造業(yè)成為實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ)。

美國「鐵銹帶」就是個(gè)教訓(xùn)。這里曾是美國的制造業(yè)中心，產(chǎn)業(yè)衰退后，進(jìn)行過數(shù)次大規(guī)模的城市更新；

同時(shí)，美國也喊了近10年的制造業(yè)回流，但這些操作過后「舊產(chǎn)業(yè)沒保住、新產(chǎn)業(yè)沒起來」，導(dǎo)致鐵銹帶經(jīng)濟(jì)空心化問題不可逆轉(zhuǎn)，城市群的「銹跡」進(jìn)一步加深。

在美國暢銷書《鄉(xiāng)下人的悲歌》中，描述了美國鐵銹帶工人，因產(chǎn)業(yè)空心化問題成為美國最悲觀、最焦慮的群體，甚至他們普遍認(rèn)為「美國夢」已經(jīng)幻滅。

因此，中國的城市更新，特別是有著雄厚產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的城市，絕不能簡單地「騰籠換鳥」，把產(chǎn)業(yè)一刀切地遷出城市，而是要和再工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)升級結(jié)合起來，讓制造業(yè)升級為城市新動(dòng)能。

2.避免「網(wǎng)紅化」的短視行為

多數(shù)城市更新中，拆除重建的項(xiàng)目只占15%左右，更新主要以改造環(huán)境、提升功能為主，使得一些項(xiàng)目的「公益」屬性偏重。

這會(huì)讓市場投資者覺得投資回報(bào)少，導(dǎo)致投資意愿不大，而已經(jīng)「入場」的國企、城投公司則因回款周期長、資金回籠慢，發(fā)展壓力巨大。

于是，有些更新項(xiàng)目就想依托「網(wǎng)紅」打法快速提升業(yè)績——通過復(fù)制「爆款項(xiàng)目」、引入網(wǎng)紅品牌等，激發(fā)大眾情緒吸引流量，再進(jìn)行流量變現(xiàn)。

但這些網(wǎng)紅項(xiàng)目是依靠「打卡」撐著，缺乏「實(shí)體」的內(nèi)容支撐，而且大眾情緒來得快去得更快，很容易陷入「火一陣就涼」的循環(huán)：游客來一次就不想再來，流量越來越少，最后運(yùn)營不下去。

比如文和友的廣州店已歇業(yè)，其他城市的分店也運(yùn)營艱難；網(wǎng)紅書店言幾又，以前在全國開了近60家，現(xiàn)在只剩3家；日本的蔦屋書店，在我國的閉店率都達(dá)26.7%。

那些網(wǎng)紅餐廳更慘，2023年倒閉的餐飲門店里，一半是網(wǎng)紅店，有些甚至開了不到一個(gè)月。

前不久，《人民論壇》發(fā)文提醒，要避免城市更新陷入「網(wǎng)紅化」陷阱。

今年9月，商務(wù)部等9部門還出臺(tái)政策，計(jì)劃到2030年建成1萬個(gè)「一刻鐘便民生活圈」，核心就是靠完善社區(qū)配套服務(wù)滿足居民剛需，這些更新項(xiàng)目更要避免「網(wǎng)紅化」的短視行為。

3.重新認(rèn)識(shí)「密度」的價(jià)值

長期以來，很多城市在規(guī)劃中，傾向于控制中心城區(qū)的密度，認(rèn)為把功能和人口均勻分散更合理。但大量研究表明，這可能是一個(gè)誤區(qū)，過于分散會(huì)讓很多區(qū)域之間陷入「離得越遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)往來越少」的困境。

比如《城市的勝利》《向心城市》，都得出了共同結(jié)論：城市密度高，人與人之間的交流、合作就更方便，分工就更細(xì)，需求就更多，就能創(chuàng)造更多財(cái)富。

決定交流成本的是距離，決定產(chǎn)出質(zhì)量的是交流次數(shù)。

好比一名外賣小哥，同樣是1小時(shí)，他在高密度區(qū)域能送15-20單，但在分散的區(qū)域可能只能送3-5單，配送成本也從5-8元飆升至15-20元。也就是說，一些行業(yè)特別是服務(wù)業(yè)，在密度不足的區(qū)域很難發(fā)展，更難壯大。

我們或許會(huì)認(rèn)為，發(fā)達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)讓面對面交流變得不那么重要了。但這其實(shí)是一種錯(cuò)覺。互聯(lián)網(wǎng)解決了信息傳遞的效率問題，卻無法替代面對面建立的信任。

人類溝通中，超過70%的信息來自非語言的互動(dòng)——一個(gè)眼神、一次點(diǎn)頭、一個(gè)微表情，這些都是建立深度理解與信任的基石，也是線上溝通無法完全捕捉的。

越是需要?jiǎng)?chuàng)新的復(fù)雜合作，就越依賴這種高質(zhì)量的線下交流。而物理上的鄰近性，正是這一切發(fā)生的前提。

日本東京就非常善于利用密度。它通過交通樞紐為核心的TOD模式（以公共交通為導(dǎo)向）更新建設(shè)，將商業(yè)、辦公、文化、娛樂等功能高密度疊加，形成一個(gè)個(gè)充滿活力的「都市核」，這些TOD既是產(chǎn)業(yè)中心，又是消費(fèi)中心。

而且每個(gè)TOD都有自己的特色，比如潮流、科技、二次元，避免了同質(zhì)化競爭。

總之，城市更新要合理控制密度，而不是一味降低密度。國務(wù)院前不久出臺(tái)的《關(guān)于全國部分地區(qū)要素市場化配置綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案的批復(fù)》中，有10個(gè)區(qū)域成為要素市場化配置試點(diǎn)，其中涉及土地、制度、創(chuàng)新等等。

其本意就是讓市場來決定資源怎么分配，而不是靠行政命令，這也為城市更新密度的突破，提供了市場化的探索。

04城市更新的實(shí)踐路徑：「三重價(jià)值」更新法

綜上所述，中國的城市更新剛剛拉開帷幕，這將是一場深刻的城市經(jīng)濟(jì)變革，也是實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。要做好這件事，城市可以從生產(chǎn)、消費(fèi)、生活三個(gè)維度同步推進(jìn)更新，打造出更有韌性、更有活力的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。

1.生產(chǎn)方式更新：

從低附加值到高附加值

既然制造業(yè)對我們這么重要，更新就不能簡單拆除或改做文創(chuàng)，而是要通過技術(shù)改造、空間再利用、產(chǎn)業(yè)升級來提升產(chǎn)業(yè)附加值，打破「城市中心去工業(yè)化」的舊觀念，重塑城市核心區(qū)競爭力。

現(xiàn)在很多城市更新通過「工改工」「工改M0」（把工業(yè)用地改成新型產(chǎn)業(yè)用地）等方式，推動(dòng)工業(yè)「上樓」，就是這個(gè)思路。

紐約布魯克林造船廠的做法更值得借鑒，它用「微更新+拆舊建新」的混合方式，發(fā)展新產(chǎn)業(yè)。

▍紐約布魯克林造船廠的重生

和倫敦一樣，紐約也曾是重要的工業(yè)港口城市，但在制造業(yè)衰落后，很多港區(qū)廢棄了。后來，大部分港區(qū)更新要么改住宅，要么改公園，普遍缺乏為城市經(jīng)濟(jì)「造血」的能力，但布魯克林造船廠是個(gè)例外。

這個(gè)造船廠是美國二戰(zhàn)時(shí)期的重要建造基地，現(xiàn)在是紐約少有的高科技園區(qū)。21世紀(jì)初，紐約投入25億美元推動(dòng)船廠的更新，目標(biāo)是把它從工業(yè)廢地，變成創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)中心。

計(jì)劃通過對老建筑進(jìn)行微更新，以及新建「垂直工廠」（約47萬平方米），讓高端制造業(yè)在寸土寸金的市區(qū)「上樓」發(fā)展，更新完成后預(yù)計(jì)能提供3萬個(gè)工作崗位。

船廠里很多19世紀(jì)和二戰(zhàn)時(shí)期的建筑，被改造成了適合新制造業(yè)的空間。比如Nanotronics智造工廠，被改造為納米技術(shù)公司的精密制造中心。

建筑由150年歷史的造船車間改造而成，內(nèi)部由不同的「艙體」模塊組成，像研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)各環(huán)節(jié)都有自己的專屬「艙體」，這些艙體既滿足生產(chǎn)需求，又保留了老建筑整體的特色。

再比如Newlab創(chuàng)新中心，由報(bào)廢的機(jī)修車間改造而成，主要面向機(jī)器人、人工智能、飛行器等初創(chuàng)企業(yè)，為他們提供共享工作室、車間、會(huì)議室等服務(wù)。

▍產(chǎn)業(yè)提升城市競爭力

現(xiàn)在園區(qū)內(nèi)已經(jīng)聚集了約550家企業(yè)，提供了1.3萬個(gè)崗位，成為紐約創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)的標(biāo)簽。通過新建垂直工廠和改造老廠房，園區(qū)聚集了納米技術(shù)、智能制造、機(jī)器人、3D打印等領(lǐng)域企業(yè)，并形成了互相協(xié)作的創(chuàng)新生態(tài)。

Nanotronics把研發(fā)、設(shè)計(jì)、驗(yàn)證整合在一起，拓展到工業(yè)顯微鏡；Newlab則加速初創(chuàng)企業(yè)從構(gòu)思到產(chǎn)品的落地，推動(dòng)了原型機(jī)的生產(chǎn)效率和商業(yè)化進(jìn)度。

而且，園區(qū)75%的新增崗位是制造崗位，這種「垂直制造」模式也算是在美國開了先例。正如園區(qū)的設(shè)計(jì)總監(jiān)所言——這里的更新，示范了怎么通過公共空間、交通設(shè)施和先進(jìn)的垂直制造空間，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響力。

需要強(qiáng)調(diào)的是，布魯克林造船廠的「工業(yè)上樓」主要集中在高附加值的創(chuàng)新研發(fā)、原型機(jī)制造環(huán)節(jié)，并非規(guī)模化制造。這不僅是因?yàn)榇蟪鞘袃?nèi)的租金成本大于制造利潤，更是因?yàn)槌鞘袃?nèi)的工業(yè)上樓很難實(shí)現(xiàn)「定制化」，并不符合制造型企業(yè)「個(gè)性化」的使用需求、工藝需求。

也就是說，對于土地資源寬裕、產(chǎn)業(yè)區(qū)入住率不高、產(chǎn)業(yè)尚處于成長期的城市，更新驅(qū)動(dòng)的工業(yè)上樓并非必選項(xiàng)；而對于土地稀缺的一線城市，工業(yè)上樓仍是提升空間效率、拓展產(chǎn)業(yè)載體的重要路徑。

2.消費(fèi)方式更新：

從「買買買」到構(gòu)建「消費(fèi)生態(tài)」

如果說產(chǎn)業(yè)更新，是做大城市的「GDP蛋糕」，那么消費(fèi)更新就是如何讓這塊蛋糕更好地在內(nèi)部循環(huán)，轉(zhuǎn)化為「內(nèi)需」。

前不久，商務(wù)部等9部門出臺(tái)政策，提出了19條措施擴(kuò)大消費(fèi)，是為了提振內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)升級。

不過，一說到促進(jìn)消費(fèi)的更新，很多人就想到建造商業(yè)區(qū)，讓大家來買買買。理由是，中國居民消費(fèi)占GDP的比例不到40%，美國有66%，日德法都在50%以上，還有很大的提升空間。

但其實(shí)，我國不是所有消費(fèi)類目都低。

經(jīng)合組織（OECD）的數(shù)據(jù)顯示，我國「商品消費(fèi)」占GDP的22%，和美國持平，德國24%，法、日23%，韓國才19%。

「拖后腿」的不是商品消費(fèi)，而主要是文化娛樂消費(fèi)和服務(wù)消費(fèi)，尤其是服務(wù)消費(fèi)——中國服務(wù)消費(fèi)只占GDP的18%，美國44%，德、法、日、韓在25%-30%。

因此，城市更新如果只是圍繞商品消費(fèi)下功夫，運(yùn)營不久就會(huì)遇到消費(fèi)的天花板。只有形成商品+服務(wù)的完整消費(fèi)生態(tài)，才能跟上消費(fèi)升級的步伐，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

杭州文三街的更新，就是個(gè)好例子。

▍更新鎖定服務(wù)消費(fèi)賽道

文三街以前是「杭州數(shù)碼第一街」，3000多家電子企業(yè)、11家IT大賣場靠賣硬件風(fēng)光無限。但線上電商起來后，街區(qū)客流越來越少，IT產(chǎn)品也不好賣了。2021年，啟動(dòng)了街區(qū)的更新改造，更新瞄準(zhǔn)了數(shù)字文化服務(wù)消費(fèi)。

具體而言，文三街看到了年輕人對消費(fèi)體驗(yàn)需求的變化，拒絕走回「大賣場老路」，明確了「數(shù)字+文化」的沉浸式服務(wù)消費(fèi)定位。空間改造上，沿街商業(yè)格局未做大改變，但服務(wù)場景升級了——

通過商業(yè)整合，文三街區(qū)設(shè)立全國性和區(qū)域性的品牌首店、旗艦店，做強(qiáng)「首發(fā)經(jīng)濟(jì)」；同時(shí)，將老舊樓宇的基礎(chǔ)設(shè)施更新，如亮燈工程、幕墻立面、城市家具和街區(qū)文化氛圍營造等。

例如頤高學(xué)院店東南立面布置了浙江省首塊近8K超高清、近千方3D大屏，提升街區(qū)的裸眼3D視覺體驗(yàn)。

▍培育完整的消費(fèi)生態(tài)

文三街不只有硬件更新，還更新了全鏈條服務(wù)體系：引進(jìn)Rokid、數(shù)字章魚等科技企業(yè)，用AR互動(dòng)、VR元宇宙場景提升服務(wù)體驗(yàn)；借助「前店后廠」模式，騰訊天美電競空間把虛擬互動(dòng)和文旅消費(fèi)結(jié)合起來。

「文三未來科技體驗(yàn)中心」以「杭州六小龍」企業(yè)為核心，集中展示智能機(jī)器人、AI大模型、腦機(jī)接口等前沿技術(shù)。

文三街吸引了華為、咪咕數(shù)媒等企業(yè)，培育出直播電商、數(shù)字體育、電競這些新產(chǎn)業(yè)生態(tài)。通過數(shù)字化管理平臺(tái)，文三街能實(shí)時(shí)分析街區(qū)的人流量、商戶的數(shù)據(jù)，然后給企業(yè)提供精準(zhǔn)的運(yùn)營建議。

文三街還不斷增加文化服務(wù)。如圍繞二次元文化，「玩美的一天」主題空間用游戲任務(wù)把商戶串起來，消費(fèi)者在體驗(yàn)「游戲化」的社交活動(dòng)同時(shí)，還能攢積分，用積分兌換商戶產(chǎn)品，這樣就形成了「游戲-社交-消費(fèi)」的閉環(huán)。

像代號鳶、原神等游戲線下活動(dòng)，《黑神話：悟空》全球首家周邊旗艦店等，吸引著全國二次元愛好者來到文三街。

再比如，隨著人工智能的火爆，文三街開始舉辦AI消費(fèi)嘉年華，包含AI市集、AI表演、AI創(chuàng)業(yè)者TED、AI論壇等，探索「AI+」如何與街區(qū)深度融合。

總之，文三街不再是單純的商業(yè)街，而是圍繞數(shù)字文化服務(wù)的消費(fèi)生態(tài)圈，這讓文三街從賺杭州人的錢，轉(zhuǎn)向賺全國人的錢。

3.生活方式更新：

從「有地住」到「生活留人」

正如前文所說，城市每次轉(zhuǎn)型都伴隨著對「人」的價(jià)值的重新審視。現(xiàn)在人口進(jìn)入負(fù)增長，「搶人大戰(zhàn)」成為常態(tài)，但隨著各地的補(bǔ)貼、政策開始趨同，大家又回到了同一起跑線。這時(shí)候，城市更新就要發(fā)揮積極作用——

通過打造高品質(zhì)的生活環(huán)境，提高居民幸福感，吸引和留住核心人才。

事實(shí)上，絕大多數(shù)城市的「房子」，已經(jīng)能滿足居民的基本居住需求了，這也就意味著「留人」的關(guān)鍵不再是「有沒有房住」，而是「住得好不好」。

所以，城市更新要圍繞生活方式做文章，跳出「房子硬件」的局限，打造「生活軟件」，增強(qiáng)城市的歸屬感、認(rèn)同感。

倫敦國王十字區(qū)更新，就提供了范本。

▍交通樞紐的困局

20世紀(jì)，國王十字區(qū)依托貨運(yùn)發(fā)展起來，但后來鐵路運(yùn)輸?shù)乃ヂ洌箙^(qū)域內(nèi)的工廠倒閉、倉庫閑置，居民紛紛搬走，犯罪率開始飆升，這里淪為倫敦最窮的十大選區(qū)之一。

直到倫敦至歐洲的「歐洲之星」鐵路的貫通（起始站），國王十字區(qū)才迎來轉(zhuǎn)機(jī)。國王十字區(qū)重新審視了火車站人流量價(jià)值，決定改變?nèi)藗兇掖叶^的局面，要延長人們的停留時(shí)間，并留住他們，提出了「人本城市」的TOD建設(shè)理念。

▍15分鐘便利生活圈

國王十字區(qū)「留人」的第一步，就是靠TOD樞紐密度優(yōu)勢，構(gòu)建了覆蓋「工作—消費(fèi)—居住—交流」的15分鐘便利生活圈，不同的人都能在這里找到適合自己的生活方式。

空間縫合：以前區(qū)域內(nèi)的東西方向被鐵路隔開，南北方向則被運(yùn)河分開，連接很不方便。

國王十字區(qū)建設(shè)了多條跨運(yùn)河人行道，把車站和住宅區(qū)連起來，居民從車站走5分鐘就能到家；沿著運(yùn)河修建濱水步道、濱水公園，可連通10多個(gè)公共空間和商業(yè)點(diǎn)，大大提升了便利性。

居住方面：規(guī)劃了13個(gè)住宅項(xiàng)目，有公寓、普通住房、學(xué)生公寓、保障房，可買、可租——年輕創(chuàng)業(yè)者可以租公寓，中產(chǎn)家庭能買普通住房，低收入人群能申請保障房，而且所有建筑都是頂尖團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)，不管住哪種，均體現(xiàn)了「公平性」。

配套方面：國際品牌店、商務(wù)餐廳，滿足商務(wù)人士需求；

卸煤廠改造的商業(yè)街有超市、設(shè)計(jì)店、米其林餐廳等，社區(qū)還分布著24小時(shí)便利店、社區(qū)藥店、共享辦公空間等，這兼顧居民生活和工作的需求；

社區(qū)里還建了國王十字小學(xué)，解決了年輕家庭「上學(xué)遠(yuǎn)」的問題。

▍活化工業(yè)遺產(chǎn)，留住記憶

一些工業(yè)建筑，國王十字區(qū)并沒有大拆大建，而是將其轉(zhuǎn)化為公共空間，如廢棄的儲(chǔ)氣罐鋼架成了社區(qū)公園，貨運(yùn)廣場改為噴泉公園等等，這些大大小小的公園，還會(huì)舉辦各種主題的社區(qū)活動(dòng)。

這些「帶著記憶的空間」，讓老居民找到了歸屬感，也因其獨(dú)特的魅力吸引著年輕人。如今，谷歌、Meta等公司的員工中，有30%選擇在這里居住，片區(qū)居民的長期居住意愿高達(dá)92%。

05重新認(rèn)識(shí)城市更新的深刻內(nèi)涵

城市更新，已經(jīng)成了全球城市發(fā)展的常態(tài)。新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)告訴我們，城市經(jīng)濟(jì)是在「聚集—擴(kuò)散」的循環(huán)中不斷發(fā)展。

而城市更新，是這一循環(huán)中「承上啟下」的關(guān)鍵一環(huán)，其作用已遠(yuǎn)超「空間更新」的維度，它將深刻的影響著城市經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)。

這就要求城市，必須從更宏觀的經(jīng)濟(jì)規(guī)律出發(fā)，從更微觀的人本需求入手，通過生產(chǎn)、消費(fèi)、生活的「三重更新」，提升城市的綜合競爭力——

★在生產(chǎn)上：根據(jù)自身特色，為先進(jìn)制造、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)、科技研發(fā)等高價(jià)值產(chǎn)業(yè)提供適合它們發(fā)展壯大的環(huán)境，從而避免產(chǎn)業(yè)空心化。

★在消費(fèi)上：順應(yīng)消費(fèi)升級的趨勢，圍繞不同的新消費(fèi)特點(diǎn)，如寵物經(jīng)濟(jì)的情感化、二次元經(jīng)濟(jì)的圈層化等，構(gòu)建從商品到體驗(yàn)，從體驗(yàn)到服務(wù)的完整消費(fèi)生態(tài)。

★在生活上：實(shí)踐「以人為本」，營造有溫度、有歸屬感的居住環(huán)境，讓城市更新不僅能吸引人，更能留住人。

總之，城市更新是促進(jìn)城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵抓手。只有把更新做實(shí)、做深，才能讓產(chǎn)業(yè)更集聚、消費(fèi)更豐富、生活更舒心，才能真正實(shí)現(xiàn)城市的高質(zhì)量發(fā)展！

本文由華高萊斯團(tuán)隊(duì)創(chuàng)作

總策劃：李忠

撰文：1/6圖片工作室

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 十五五定調(diào)，「城市更新」未來5年這么干！