點贊(0)

點贊(0)

這回動真格了

西政資本

6天前 170 0 0

我們推測，這一輪城市更新應該是動真格的。

作者：西政資本

來源：西政資本（ID：xizheng_ziben）

先說結論，這次國家是鐵了心要好好搞城市更新了。“十五五”期間15萬億的城市更新投資不是虛的，是真金白銀要投下去的。

6月11日，住建部、國家發改委、財政部聯合印發了《城市更新統計調查制度》，這是一份針對城市更新“擠水分、促落地”的制度性文件，全部從真金白銀和數據量化入手，KPI的味道特別重。

具體來看，報表共4份，分別是省級住建部門要報送的《城市更新項目實施進展情況綜合表》《城市更新項目實施進展情況基層表》，以及市級住建部門要報送的《城市更新項目實施進展情況綜合表》《城市更新項目實施進展情況基層表》。

需要特別注意的是，報表對數據的報送要求打破了常規，我們簡單說說幾個亮點：

1.報表中的“本年完成投資額”指的是實際投資規模，包括實際完成的建筑安裝工程價值，設備、工具、器具的購置費，以及實際發生的其他費用。其中，沒用到工程實體的建筑材料、工程預付款和沒有進行安裝的需要安裝的設備等，都不能計算投資完成額。

換句話說，以前很多城市動不動就把“簽約投資額”“框架協議金額”“意向投資額”當成投資額給報上去的，現在這些水分全部都要擠出來了。還有一些所謂的前期投入，哪怕合同簽了、設備訂了、預付款付了，只要還沒到工地、還沒安裝、還沒實際交付的，一概不算“投資額”。

2.報表中的“本年實際到位資金”，指的是城市更新項目投資單位本年內實際收到的各種貨幣資金。要注意，本年實際到位資金=國家預算資金+社會資本+其他本年實際到位資金，而且每一項都必須填清楚明細（詳見下圖）。

以往的常見套路是，很多城市對上報送數據的時候不說“資金到位了多少”，而是只說“將要到位多少”，比如專項債已經申報了，就說“專項債資金保障”；金融機構等社會資本簽了意向，就說“社會資本積極參與”；中央或上級政府補助還在“爭取中”，就說“中央或上級財政積極支持”。新規把報送規則給徹底改了，每一項資金來源都得對應一個銀行賬戶流水、一份撥款文件、一筆實實在在的轉賬記錄，沒有銀行流水的不算資金到位，發了文件或者給了授信批復但沒撥款、沒發放貸款的也不算資金到位，地方政府專項債發行了但還在國庫沒撥到項目賬戶的同樣不算資金到位。

3.報表中的“城市更新項目總數”，指的是報告期內正在施工的項目以及報告期內新開工的項目。大家要注意，這里面不包括“已簽約未開工的項目”“已完成立項正在做前期工作的項目”以及“已經搞了開工儀式但施工隊還沒進場的項目”，也即只有正在施工的和本期新開工的兩種項目才能計入，這也意味著以往一個城市對外宣稱的“我市城市更新項目幾十個或者幾百個”——這里面大量的只是“簽了約的、立了項的、掛名的、只有塊牌子插在工地上的”，到了統計系統里都不算數，只有施工隊進場了的才叫項目，其他的都不算。

此外，每個項目都得準確對應到所屬的“城市更新項目類別”，根據城市更新的主要任務，城市更新項目主要分為既有建筑改造利用，城鎮老舊小區整治改造，完整社區建設，推進老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造，城市功能完善，城市基礎設施建設改造，城市生態修復，城市歷史文化保護傳承等8類。每一個項目的類別是唯一的，不可跨類。如果一個項目更新內容涉及多個類別，可按照主要更新內容確定項目類別。

舉個簡單的例子，一個老城區更新項目，既有建筑改造（拆了老房子），又有基礎設施（修了道路），還有有完整社區（建了社區服務中心），以及生態修復（做了綠化），過去地方報項目的時候可以把這一個項目拆成四個分別上報，但現在就只能歸入一個類別，拆房子為主就報既有建筑改造，修路為主就報基礎設施改造。

4.報表里的“實施成效情況”，指的是通過實施城市更新項目而產生的有效結果，原則上應包括各類新建和改造設施等情況。要注意，在統計時，以城市更新項目實際完成的累計工程量為準填寫，一般指已完工并基本達到使用條件的設施，而且都是必須量化的標準，比如改造了多少平方米建筑，加裝了多少部電梯，建成了幾個完整社區，新增了多少公共服務設施面積，燃氣管道改造了多少公里，這些全部都屬于物理量，全是可以實際測量的。大家可以看看下表：

我們認為，三部委聯合印發的《城市更新統計調查制度》，核心是擠出以往城市更新的全部水分，并嚴格回歸實務工作量的考核。如果中央有推進城市更新的強烈決心，那么地方政府、地方國企、城投平臺肯定會背上KPI，而一旦城市更新項目能夠逐漸上馬，除了政策性資金會進入，我們這些投資機構（社會資本）對地方國企、城投平臺城市更新項目的資金投放業務又能被重新激活，也即我們的城投非標投資業務或許又能找到新的出路。

當然，更重要的一點在于，“十五五”城市更新的推行和落地，最終能夠激活房地產及其上下游，尤其是解決居民端核心用工群體的就業和收入問題。就像這次制度中的《城市更新項目實施進展情況綜合表》中，特別明顯地設置了“新增就業崗位（個）”的報送欄（詳見下表）。