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這回動真格了

西政資本

2026-06-15 23:22 951 0 0

我們推測，這一輪城市更新應(yīng)該是動真格的。

作者：西政資本

來源：西政資本（ID：xizheng_ziben）

先說結(jié)論，這次國家是鐵了心要好好搞城市更新了。“十五五”期間15萬億的城市更新投資不是虛的，是真金白銀要投下去的。

6月11日，住建部、國家發(fā)改委、財政部聯(lián)合印發(fā)了《城市更新統(tǒng)計調(diào)查制度》，這是一份針對城市更新“擠水分、促落地”的制度性文件，全部從真金白銀和數(shù)據(jù)量化入手，KPI的味道特別重。

具體來看，報表共4份，分別是省級住建部門要報送的《城市更新項目實施進展情況綜合表》《城市更新項目實施進展情況基層表》，以及市級住建部門要報送的《城市更新項目實施進展情況綜合表》《城市更新項目實施進展情況基層表》。

需要特別注意的是，報表對數(shù)據(jù)的報送要求打破了常規(guī)，我們簡單說說幾個亮點：

1.報表中的“本年完成投資額”指的是實際投資規(guī)模，包括實際完成的建筑安裝工程價值，設(shè)備、工具、器具的購置費，以及實際發(fā)生的其他費用。其中，沒用到工程實體的建筑材料、工程預(yù)付款和沒有進行安裝的需要安裝的設(shè)備等，都不能計算投資完成額。

換句話說，以前很多城市動不動就把“簽約投資額”“框架協(xié)議金額”“意向投資額”當成投資額給報上去的，現(xiàn)在這些水分全部都要擠出來了。還有一些所謂的前期投入，哪怕合同簽了、設(shè)備訂了、預(yù)付款付了，只要還沒到工地、還沒安裝、還沒實際交付的，一概不算“投資額”。

2.報表中的“本年實際到位資金”，指的是城市更新項目投資單位本年內(nèi)實際收到的各種貨幣資金。要注意，本年實際到位資金=國家預(yù)算資金+社會資本+其他本年實際到位資金，而且每一項都必須填清楚明細（詳見下圖）。

以往的常見套路是，很多城市對上報送數(shù)據(jù)的時候不說“資金到位了多少”，而是只說“將要到位多少”，比如專項債已經(jīng)申報了，就說“專項債資金保障”；金融機構(gòu)等社會資本簽了意向，就說“社會資本積極參與”；中央或上級政府補助還在“爭取中”，就說“中央或上級財政積極支持”。新規(guī)把報送規(guī)則給徹底改了，每一項資金來源都得對應(yīng)一個銀行賬戶流水、一份撥款文件、一筆實實在在的轉(zhuǎn)賬記錄，沒有銀行流水的不算資金到位，發(fā)了文件或者給了授信批復(fù)但沒撥款、沒發(fā)放貸款的也不算資金到位，地方政府專項債發(fā)行了但還在國庫沒撥到項目賬戶的同樣不算資金到位。

3.報表中的“城市更新項目總數(shù)”，指的是報告期內(nèi)正在施工的項目以及報告期內(nèi)新開工的項目。大家要注意，這里面不包括“已簽約未開工的項目”“已完成立項正在做前期工作的項目”以及“已經(jīng)搞了開工儀式但施工隊還沒進場的項目”，也即只有正在施工的和本期新開工的兩種項目才能計入，這也意味著以往一個城市對外宣稱的“我市城市更新項目幾十個或者幾百個”——這里面大量的只是“簽了約的、立了項的、掛名的、只有塊牌子插在工地上的”，到了統(tǒng)計系統(tǒng)里都不算數(shù)，只有施工隊進場了的才叫項目，其他的都不算。

此外，每個項目都得準確對應(yīng)到所屬的“城市更新項目類別”，根據(jù)城市更新的主要任務(wù)，城市更新項目主要分為既有建筑改造利用，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造，完整社區(qū)建設(shè)，推進老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造，城市功能完善，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造，城市生態(tài)修復(fù)，城市歷史文化保護傳承等8類。每一個項目的類別是唯一的，不可跨類。如果一個項目更新內(nèi)容涉及多個類別，可按照主要更新內(nèi)容確定項目類別。

舉個簡單的例子，一個老城區(qū)更新項目，既有建筑改造（拆了老房子），又有基礎(chǔ)設(shè)施（修了道路），還有有完整社區(qū)（建了社區(qū)服務(wù)中心），以及生態(tài)修復(fù)（做了綠化），過去地方報項目的時候可以把這一個項目拆成四個分別上報，但現(xiàn)在就只能歸入一個類別，拆房子為主就報既有建筑改造，修路為主就報基礎(chǔ)設(shè)施改造。

4.報表里的“實施成效情況”，指的是通過實施城市更新項目而產(chǎn)生的有效結(jié)果，原則上應(yīng)包括各類新建和改造設(shè)施等情況。要注意，在統(tǒng)計時，以城市更新項目實際完成的累計工程量為準填寫，一般指已完工并基本達到使用條件的設(shè)施，而且都是必須量化的標準，比如改造了多少平方米建筑，加裝了多少部電梯，建成了幾個完整社區(qū)，新增了多少公共服務(wù)設(shè)施面積，燃氣管道改造了多少公里，這些全部都屬于物理量，全是可以實際測量的。大家可以看看下表：

我們認為，三部委聯(lián)合印發(fā)的《城市更新統(tǒng)計調(diào)查制度》，核心是擠出以往城市更新的全部水分，并嚴格回歸實務(wù)工作量的考核。如果中央有推進城市更新的強烈決心，那么地方政府、地方國企、城投平臺肯定會背上KPI，而一旦城市更新項目能夠逐漸上馬，除了政策性資金會進入，我們這些投資機構(gòu)（社會資本）對地方國企、城投平臺城市更新項目的資金投放業(yè)務(wù)又能被重新激活，也即我們的城投非標投資業(yè)務(wù)或許又能找到新的出路。

當然，更重要的一點在于，“十五五”城市更新的推行和落地，最終能夠激活房地產(chǎn)及其上下游，尤其是解決居民端核心用工群體的就業(yè)和收入問題。就像這次制度中的《城市更新項目實施進展情況綜合表》中，特別明顯地設(shè)置了“新增就業(yè)崗位（個）”的報送欄（詳見下表）。