作者：西政資本

來源：西政資本（ID：xizheng_ziben）

很多同行問，中央5月份印發(fā)的《城市更新“十五五”規(guī)劃》把更新目標(biāo)給確定了，投資任務(wù)給下發(fā)了；6月份印發(fā)的《城市更新統(tǒng)計調(diào)查制度》把針對地方政府城市更新項目投資的考核方式、考核標(biāo)準(zhǔn)也給明確了，那為何最近城市更新整體上還是沒有什么明顯的動靜？

我們最近跟很多地方國企、城投平臺及央國企施工單位探討了項目的參與路徑與各方的合作模式問題，目前大家的一致觀點是，“十五五”城市更新的大規(guī)模投資落地至少還要1年的時間。

大家的觀點主要是基于兩個判斷：

第一個判斷，“十五五”城市更新主要針對的是城市基礎(chǔ)配套設(shè)施改善等民生工程，因此高度依賴于政策性資金的支持，包括中央預(yù)算內(nèi)投資、中央財政資金、地方政府專項債等，但城市更新項目從申報到取得這些政策性資金一般都需要12-18個月的時間，且申報項目一般都需滿足已完成立項/可研批復(fù)、用地預(yù)審與選址、規(guī)劃許可、環(huán)評、節(jié)能審查、穩(wěn)評、拆遷安置公示、民意征集等前期工作的要求，一般優(yōu)先支持的也只是已取得施工許可、6個月內(nèi)可開工的項目。

也就是說，新規(guī)實施后，要想大面積、大規(guī)模地上馬項目，即便從現(xiàn)在就開始謀劃和籌備，最快也要一年才能拿到資金并進(jìn)入施工階段。可能有同行認(rèn)為地方國企和城投平臺可以先動項目，這個可能性其實不大，因為《城市更新統(tǒng)計調(diào)查制度》設(shè)置了KPI，在資金無法落實前，誰都不敢輕易啟動項目，否則項目一停下來或者一爛尾，報表上的數(shù)據(jù)馬上就會反映出來，接著可能就是審計和追責(zé)的問題。

為便于說明，我們在文末附上了城市更新項目申報“中央預(yù)算內(nèi)投資”和“地方政府專項債”的流程及工作指引文件，供大家參考，更多細(xì)節(jié)亦可關(guān)注《20260704交流會：央國企、民營企業(yè)及社會資本參與“十五五”城市更新的模式分析與項目合作實務(wù)分享》。

第二個判斷，今年作為《城市更新“十五五”規(guī)劃》的開局之年，投資落地金額肯定得有一定的增幅保障，也就是說，存量項目的落地值得重點關(guān)注，但從我們跟一些國企和城投平臺的實際溝通情況來看，即便是有明確收益來源的城中村改造、片區(qū)綜合更新等大體量投資的項目，投入幾十上百億后最終還是得靠土地出讓實現(xiàn)收益平衡，可是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)、樓市持續(xù)下行背景下，土地出讓收入大不如前，非核心城區(qū)甚至地都賣不出去，也即資金閉環(huán)很難做通，因此國企、城投的很多項目都還處于暫緩動工狀態(tài)。

深圳、廣州等城市已完成前期工作的城市更新項目，比如已經(jīng)過了專項規(guī)劃，或者已經(jīng)確認(rèn)了實施主體的項目，目前最大的問題也是“算不過賬”，因樓市整體尚未止跌回暖，項目完成開發(fā)建設(shè)后很可能房子很難賣出去、商鋪很難租出去，因此國企和城投都不敢輕易推進(jìn)項目，這種情況下想大力拉升城市更新的投資體量肯定非常艱難。

同樣的，因地方政府專項債資金可以申請作為城市更新項目的資本金，自5月份中央印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》之后，很多地方國企和城投平臺都在積極申請，但因很多項目都無法實現(xiàn)資金自平衡（也即“算不過賬”），因此資金無法落實，項目也只能擱置。

簡單來說，城市更新最大的堵點是“市場化/經(jīng)營性項目算不過賬”“公益性項目無現(xiàn)金流”，算不過賬的項目不能做，純民生改造類項目（如管網(wǎng)、小區(qū)修繕等）無收益，因此只能等中央補助、專項債額度，但畢竟額度有限、分配緩慢，因此項目的投資遲遲無法落地。

很多同行問我們，作為社會資本，如何看待針對地方國企、城投平臺城市更新項目的投資業(yè)務(wù)，坦白地說，就我們自身目前的資金業(yè)務(wù)操作而言，底層邏輯上還是得捆綁國企、城投的強主體信用，另外融資期限無法太長，后期借新還舊將是大概率事件。最本質(zhì)的問題在于，城市更新項目的投資回報周期動輒8–15年，收益率低，拆遷及居民協(xié)調(diào)等風(fēng)險非常高，因此民營企業(yè)以及金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)都不敢輕易進(jìn)場。

此外，從我們投資業(yè)務(wù)的角度出發(fā)，很多項目雖然已經(jīng)入庫和申報各類政策性資金支持，但如果資金拼盤（包括中央財政資金、地方專項債資金等）無法落地，那我們這類投資機(jī)構(gòu)肯定也不敢輕易介入，最終項目肯定容易擱置，也即無法開工，更無法形成《城市更新統(tǒng)計調(diào)查制度》要求上報的投資額。

需補充說明的是，對于城市更新項目的投資來說，社會資本的參與目前還是需要以以下四個要素作為前提：

一是項目推進(jìn)的確定性，包括規(guī)劃的確定性、征收補償方案的可執(zhí)行性、用地性質(zhì)及業(yè)態(tài)變更的可落地性以及項目推進(jìn)時間表的可執(zhí)行性。

二是項目收益的確定性，包括銷售、運營收益的確定性，或者是有確定可實現(xiàn)的收益空間，比如經(jīng)營空間足夠，有特許經(jīng)營權(quán)等。

三是風(fēng)險隔離問題，也即實施主體（國企或城投）及社會資本都不用承擔(dān)政府應(yīng)該承擔(dān)的公益性投資部分，政府不會把隱性債務(wù)包裝成“企業(yè)義務(wù)”，最終讓實施主體和社會資本買單；

四是退出預(yù)期的確定性，除了項目自身有收益來源并可以支撐還款來源，項目運營幾年后能最終賣給REITs或者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化等形式實現(xiàn)投資退出。

更多城投債、城投非標(biāo)融資、基建、房地產(chǎn)、城市更新等相關(guān)業(yè)務(wù)的交流和合作事宜，歡迎聯(lián)系西政財富和西政資本。

附件：

《城市更新項目申報中央預(yù)算內(nèi)投資全指南（地方國企適用）》

《地方國企城市更新項目中央預(yù)算內(nèi)投資申報——材料清單&全周期落地推進(jìn)計劃表》

《城市更新項目申報地方政府專項債全流程指南（地方國企實施主體）》

《城市更新項目地方政府專項債｜全套申報材料清單＋10 個月倒排工期計劃表（國企落地完整版）》

城市更新項目申報中央預(yù)算內(nèi)投資全指南（地方國企適用）

一、整體周期（從謀劃到首筆資金到賬）

標(biāo)準(zhǔn)全周期：12–18 個月

前期謀劃 + 手續(xù)辦理：6–9 個月（最耗時，缺手續(xù)直接無法申報）

逐級申報 + 國家評審：4–6 個月

計劃下達(dá) + 財政撥付首筆資金：2–3 個月

關(guān)鍵時間規(guī)律（一年僅 1 次常規(guī)申報窗口期）

前一年 7–12 月：國家發(fā)布次年專項通知、市縣儲備項目

當(dāng)年 1–3 月：省級匯總上報國家發(fā)改委

當(dāng)年 3–6 月：國家評審、下達(dá)年度投資計劃

當(dāng)年 6–9 月：資金逐級撥付到位

若錯過當(dāng)年申報窗口，需再等一整年；僅極少數(shù)專項有少量補報名額

二、全流程 + 核心工作節(jié)點（7 大階段）

階段1：項目前期謀劃儲備（6–9 個月，前置必備）

核心節(jié)點

項目合規(guī)定位：納入城市更新專項規(guī)劃、國土空間規(guī)劃、三年滾動投資計劃，劃定更新單元，完成城市體檢、群眾意愿征集（舊小區(qū) 100% 同意、舊廠/舊村≥2/3 權(quán)利人同意并公示）

主體確認(rèn)：地方國企作為實施主體，完成政府授權(quán) / 實施協(xié)議

線上入庫：全國投資項目在線審批監(jiān)管平臺賦項目代碼，錄入國家重大建設(shè)項目庫（無庫內(nèi)項目不予受理）中國政府網(wǎng)

全套法定手續(xù)辦理（缺一不可）：立項備案 / 可研批復(fù)、用地預(yù)審與選址、規(guī)劃許可、環(huán)評、節(jié)能審查、征地拆遷安置方案、財政承受能力論證

資金拼盤閉環(huán)：落實自籌、配套財政、銀行融資，出具地方配套資金承諾函，嚴(yán)禁新增隱性債務(wù)

材料編制：甲級咨詢單位編制《資金申請報告》+ 績效目標(biāo)表、實施方案、經(jīng)濟(jì)測算、績效自評方案

階段 2：市級初審（15–30 天）

國企向市發(fā)改委 + 住建局聯(lián)合提交全套紙質(zhì) + 線上材料

市級聯(lián)合審核：核查合規(guī)性、手續(xù)完備度、資金落實、公益性占比

現(xiàn)場核查、出具初審意見，合格項目排序上報省發(fā)改委

窗口期極短（通常 10–15 天），材料不齊直接淘汰

階段 3：省級復(fù)審與專家評審（30–60 天）

省發(fā)改 + 住建組織專家評審，打分擇優(yōu)排序

篩選限額內(nèi)優(yōu)質(zhì)項目，統(tǒng)一編制年度投資建議計劃

正式行文上報國家發(fā)改委，同步上傳國家項目庫

公示備選項目清單

階段4：國家發(fā)改委形式審查 + 第三方評估（60–90 天）

形式審查：核對庫內(nèi)信息、手續(xù)、資金方案、無重復(fù)申報承諾

委托工程咨詢機(jī)構(gòu)開展專項評估，重點核查民生效益、示范價值、開工成熟度

綜合各省切塊額度、區(qū)域均衡、項目質(zhì)量確定補助額度

內(nèi)部司局會簽、委領(lǐng)導(dǎo)審批

階段5：下達(dá)中央年度投資計劃（15–45 天）

國家印發(fā)投資計劃文件，明確補助金額、建設(shè)內(nèi)容、績效要求

省級發(fā)改委10 個工作日內(nèi)轉(zhuǎn)發(fā)至市級發(fā)改與財政國家發(fā)展和改革委員會

切塊項目 20 個工作日內(nèi)分解到單個項目

階段6：財政逐級撥付資金（30–90 天，首筆資金到賬）

市財政局接收投資計劃，納入財政預(yù)算

撥付規(guī)則：

當(dāng)年可完工項目：一次性撥付補助資金

跨年度更新項目：分兩批撥付，首批 50%；完成過半、績效達(dá)標(biāo)后撥付剩余 50%國家發(fā)展和改革委員會

資金直達(dá)國企專用項目賬戶，專款專用，嚴(yán)禁截留挪用

階段7：建設(shè)調(diào)度、績效監(jiān)管、尾款撥付、竣工驗收（項目全周期）

每月上報項目進(jìn)度、投資完成數(shù)據(jù)

中期績效評價合格方可申請第二批資金

完工后完成竣工驗收、決算、績效后評價

三、項目申報硬性準(zhǔn)入條件（城市更新專項）

（一）主體條件（地方國企）

合法存續(xù)地方國有平臺 / 國企，政府正式授權(quán)作為城市更新實施主體

無嚴(yán)重失信、無重大工程安全事故、無財政資金違規(guī)使用記錄

自有資本金匹配總投資，具備持續(xù)建設(shè)資金籌措能力

（二）項目范圍（僅支持民生/ 公益類更新，純商業(yè)開發(fā)不支持）

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)連片改造（配套道路、管網(wǎng)、養(yǎng)老托育、社區(qū)服務(wù)）

城中村、危舊住房改造（安置房 + 市政配套）

城市燃?xì)?/ 供水 / 排水 / 供熱老舊管網(wǎng)更新、內(nèi)澇治理

歷史文化街區(qū)、工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)性更新

保障性租賃住房配套基礎(chǔ)設(shè)施

純商業(yè)地產(chǎn)、大規(guī)模商住開發(fā)、純經(jīng)營性寫字樓不納入支持范圍

（三）規(guī)劃與入庫硬性要求（一票否決）

納入市 / 省《城市更新行動實施方案》、國土空間總體規(guī)劃

錄入國家重大建設(shè)項目庫，進(jìn)入三年滾動投資儲備清單

完成更新單元劃定、公示、群眾意愿征集并留存完整佐證

（四）前期手續(xù)全齊備（缺一無法上報）

項目立項 / 可研批復(fù)、投資概算核定

用地預(yù)審與規(guī)劃選址意見書

環(huán)評批復(fù)、節(jié)能審查意見

拆遷安置補償方案、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估

征地 / 房屋權(quán)屬證明、征收公示材料

（五）資金拼盤核心要求

總投資資金來源閉環(huán)：中央補助 + 地方財政配套 + 企業(yè)自籌 + 市場化貸款，比例合理

地方政府出具書面配套資金承諾，通過財政承受能力評估，不新增隱性債務(wù)

不得重復(fù)申報、多頭申領(lǐng)中央同類補助資金，出具書面承諾

補助比例：東部 10%–20%，中西部 20%–30%，單個項目補助上限約 1 億元

（六）建設(shè)成熟度要求（核心加分項）

土地基本落實，拆遷進(jìn)度過半或具備 6 個月內(nèi)開工條件

施工、監(jiān)理單位初步確定，具備開工實施方案

公益性內(nèi)容占比≥60%，民生效益突出、可形成區(qū)域示范

（七）績效約束條件

需編制量化績效目標(biāo)：改造戶數(shù)、管網(wǎng)更新長度、新增公共服務(wù)面積、群眾滿意度等，作為資金撥付、督查、后評價依據(jù)

四、實操關(guān)鍵提示

前置工作是核心：80% 申報失敗源于手續(xù)不全、未入庫、資金方案不閉合

窗口期固定，必須提前 8 個月啟動前期工作

中央預(yù)算內(nèi)為無償補助，不還本付息，但全程嚴(yán)格監(jiān)管，資金沉淀、進(jìn)度滯后會被收回補助

可同步搭配專項債、特別國債組合融資，提升申報競爭力

地方國企城市更新項目中央預(yù)算內(nèi)投資申報

——材料清單&全周期落地推進(jìn)計劃表

一、適用說明

本文件專屬地方國企城市更新類中央預(yù)算內(nèi)投資無償補助項目，整合申報硬性條件、全套報審資料、分月推進(jìn)計劃、否決紅線、資金撥付要求，可直接用于內(nèi)部立項、分工排期、對接發(fā)改/住建部門、咨詢單位落地執(zhí)行。

核心規(guī)則：國家年度申報窗口期一年一次，提前8個月籌備，所有手續(xù)、入庫、佐證材料必須在省級上報截止前100%閉環(huán)。

二、全套申報材料清單（官方終審版，缺一不可）

（一）基礎(chǔ)主體資質(zhì)材料（國企必備）

1. 項目實施主體營業(yè)執(zhí)照、國企股權(quán)及資質(zhì)證明文件

2. 地方政府/住建/發(fā)改部門出具的城市更新項目實施主體授權(quán)文件、正式實施協(xié)議

3. 企業(yè)信用查詢報告（無失信、無違規(guī)使用財政資金記錄）

4. 無重復(fù)申報、無多頭申領(lǐng)同類中央資金書面承諾函（加蓋公章）

（二）項目合規(guī)性規(guī)劃與入庫材料（一票否決項）

1. 項目納入市級/省級城市更新行動實施方案佐證文件

2. 納入國土空間規(guī)劃、城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃佐證材料

3. 全國投資項目在線審批監(jiān)管平臺項目代碼截圖

4. 國家重大建設(shè)項目庫正式入庫截圖+備案信息（核心硬性要求）

5. 城市更新單元劃定批復(fù)、單元規(guī)劃方案、公示文件

6. 城市體檢報告、項目民生公益性評估說明

（三）項目法定審批手續(xù)（前期核心閉環(huán)資料）

1. 項目可行性研究報告及發(fā)改部門可研批復(fù)文件（含投資概算核定）

2. 用地預(yù)審與選址意見書、用地合規(guī)性說明

3. 環(huán)境影響評價批復(fù)/備案文件

4. 節(jié)能審查意見或節(jié)能備案文件

5. 社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告及備案批復(fù)

6. 征地拆遷、安置補償實施方案及公示材料

7. 項目權(quán)屬證明、權(quán)利人信息、民意征集佐證（舊改住戶/權(quán)利人同意簽字表、公示照片）

（四）資金方案材料（拼盤閉環(huán)、無隱性債務(wù)）

1. 項目總投資測算表、資金來源構(gòu)成明細(xì)（中央補助+地方配套+企業(yè)自籌+銀行融資）

2. 地方政府配套資金承諾函（財政部門蓋章）

3. 財政承受能力論證報告（無新增政府隱性債務(wù)說明）

4. 企業(yè)自籌資金證明（財報、資本金到位說明、銀行資信證明）

5. 銀行融資授信意向協(xié)議（如有貸款）

（五）核心申報編制文件

1. 中央預(yù)算內(nèi)投資資金申請報告（甲級咨詢單位編制，標(biāo)準(zhǔn)版）

2. 項目績效目標(biāo)申報表（量化指標(biāo)：改造戶數(shù)、管網(wǎng)長度、公共配套面積、受益人口、滿意度等）

3. 項目實施方案、開工建設(shè)方案、工期進(jìn)度計劃

4. 項目示范效應(yīng)、民生效益、公益性專項說明（規(guī)避純商業(yè)開發(fā)嫌疑）

（六）輔助佐證材料（加分、規(guī)避扣分）

1. 項目現(xiàn)場現(xiàn)狀照片、區(qū)位圖、總平圖、效果圖

2. 前期施工準(zhǔn)備、監(jiān)理單位對接佐證（具備開工條件說明）

3. 項目進(jìn)度計劃表、年度投資完成計劃

4. 以往同類項目履約、績效完成情況證明（如有）

三、全周期時間推進(jìn)計劃表（總周期12–18個月，精準(zhǔn)分階段）

整體節(jié)奏：前一年儲備籌備 → 當(dāng)年春季申報 → 年中下達(dá)計劃 → 年內(nèi)資金撥付到位

第一階段：項目謀劃儲備 + 手續(xù)攻堅（前一年7月—12月，6個月）

核心目標(biāo)：完成入庫、合規(guī)鎖定、所有前期手續(xù)閉環(huán)，具備申報條件

7–8月：項目定位研判，確認(rèn)符合城市更新中央資金支持范圍；對接政府取得實施主體授權(quán)；啟動城市體檢、更新單元劃定

8–9月：完成項目立項、可研編制及批復(fù)；辦理用地、規(guī)劃預(yù)審；啟動環(huán)評、節(jié)能、穩(wěn)評工作

9–10月：完成民意征集、拆遷方案公示、社會穩(wěn)評備案；梳理資金拼盤，對接財政做承受能力論證

10–11月：完成國家重大建設(shè)項目庫入庫、賦碼、信息錄入；鎖定自籌、配套、融資資金，取得配套資金承諾函

11–12月：委托甲級咨詢單位編制資金申請報告、績效表；完成所有資料自查整改，市級儲備項目備案排序

階段關(guān)鍵產(chǎn)出：入庫成功、手續(xù)齊全、資金閉環(huán)、納入市級儲備清單

第二階段：市級初審上報（當(dāng)年1月，15–30天）

1. 提交全套紙質(zhì)+電子版申報材料至市發(fā)改委、住建局

2. 配合市級部門現(xiàn)場核查、資料復(fù)核、問題整改

3. 通過市級初審，進(jìn)入市級推薦排序名單，上報省發(fā)改委

窗口期提示：此階段窗口期僅10–15天，材料瑕疵直接淘汰，無補報機(jī)會

第三階段：省級評審復(fù)審（當(dāng)年2–3月，30–60天）

1. 配合省級專家評審、資料答疑、補充佐證材料

2. 省級擇優(yōu)打分、限額排序、公示備選項目

3. 省發(fā)改委正式行文上報國家發(fā)改委

第四階段：國家審核評估（當(dāng)年3–6月，60–90天）

1. 國家發(fā)改委形式審查、第三方機(jī)構(gòu)專項評估

2. 司局會簽、額度核定、內(nèi)部審批

3. 確定補助額度、公示項目清單

第五階段：投資計劃下達(dá)（當(dāng)年6–7月，15–45天）

1. 國家下發(fā)年度中央預(yù)算內(nèi)投資計劃文件

2. 省、市發(fā)改部門逐級轉(zhuǎn)發(fā)、分解投資計劃

3. 鎖定項目補助金額、績效考核要求、建設(shè)內(nèi)容

第六階段：資金逐級撥付到賬（當(dāng)年7–9月，30–90天）

1. 財政部門納入預(yù)算、逐級劃轉(zhuǎn)資金

2. 跨年度項目撥付首筆50%補助資金；當(dāng)年完工項目一次性全額撥付

3. 國企開立專用賬戶，資金專款專用，完成到賬入賬

第七階段：過程監(jiān)管+績效評價+尾款撥付+驗收（項目建設(shè)期全程）

1. 按月報送投資進(jìn)度、工程進(jìn)度、資金使用情況

2. 中期績效評價達(dá)標(biāo)，撥付剩余50%尾款

3. 項目完工后完成竣工驗收、財務(wù)決算、績效后評價

4. 完成項目資料歸檔，迎接國家、省、市專項督查

四、申報硬性否決紅線（絕對不能觸碰）

1. 未納入國家重大建設(shè)項目庫、無有效項目代碼

2. 前期核心手續(xù)（可研、用地、環(huán)評、穩(wěn)評）缺失或未批復(fù)

3. 項目純商業(yè)開發(fā)屬性強、公益性占比不足，無民生效益

4. 資金拼盤不閉環(huán)、無地方配套承諾、存在隱性債務(wù)風(fēng)險

5. 重復(fù)申報各類中央財政補助資金

6. 企業(yè)失信、項目無開工條件、土地未落實

7. 民意征集不達(dá)標(biāo)、公示流程不完善、群眾爭議較大

五、補助比例與撥付規(guī)則（實操參考）

補助比例：東部地區(qū)10%–20%，中西部地區(qū)20%–30%

單項目上限：常規(guī)城市更新項目補助最高約1億元

撥付方式：跨年度項目分兩批撥付（50%+50%），中期績效合格方可撥付尾款；當(dāng)年完工項目一次性撥付

監(jiān)管要求：資金專款專用，嚴(yán)禁截留、挪用、沉淀；進(jìn)度滯后、績效不達(dá)標(biāo)、違規(guī)使用資金將被收回補助、納入黑名單

城市更新項目申報地方政府專項債全流程指南

（地方國企實施主體）

一、整體周期（從謀劃到資金到專戶）

1. 常規(guī)省份（非自審自發(fā)試點）：12～18 個月

前一年 7–12 月：謀劃 + 手續(xù) + 入庫 + 10 月集中申報 次年 1–6 月：國家復(fù)核、下達(dá)額度、人大調(diào)預(yù)算、發(fā)行 次年 6–9 月：資金撥付至國企專戶

2. 廣東、江浙、山東等自審自發(fā)試點省份：6～12 個月

省去財政部、發(fā)改委國家層面二次復(fù)核，省級審核通過即可發(fā)行，季度滾動申報

時間核心規(guī)律：

每年10 月底集中申報次年全年額度（主戰(zhàn)場）；次年 2/5/8 月僅少量補報窗口，額度極少；錯過 10 月窗口至少再等半年

二、全流程 + 關(guān)鍵工作節(jié)點（7 大階段）

階段 1：項目謀劃、收益平衡論證（前一年 7–10 月，3–4 個月）

合規(guī)定位：納入市 / 省城市更新規(guī)劃、國土空間規(guī)劃、三年滾動投資計劃；區(qū)分固定資產(chǎn)投資（可發(fā)債）、拆遷貨幣安置（嚴(yán)禁專項債列支）

主體確權(quán)：政府出具文件授權(quán)地方國企作為實施主體，簽訂更新實施協(xié)議

現(xiàn)金流搭建（專項債生死線）：公益工程 + 經(jīng)營性資產(chǎn)捆綁（停車場、充電樁、配套商業(yè)、保障性租賃住房租金、產(chǎn)業(yè)用房出租、配套土地出讓收益），測算本息覆蓋倍數(shù)≥1.2（城中村≥1.3），不得依靠一般公共預(yù)算補貼償債

資金拼盤測算：總投資 = 項目資本金（≥20%，專項債最高可充當(dāng) 30% 資本金）+ 專項債（單項目通常不超總投 80%）+ 市場化配套貸款

前置績效評估：財政部門出具事前績效評估意見。 

產(chǎn)出：收益融資平衡初稿、項目投資測算表、資金拼盤方案

階段 2：全套法定手續(xù)辦理 + 雙庫入庫（前一年 8–10 月，2–3 個月，一票否決）

審批手續(xù)閉環(huán)：立項 / 可研批復(fù)、用地預(yù)審與選址、規(guī)劃許可、環(huán)評、節(jié)能審查、穩(wěn)評、拆遷安置公示、民意征集

雙系統(tǒng)入庫： 

全國投資項目在線審批監(jiān)管平臺賦碼 +國家重大建設(shè)項目庫

地方政府債券項目管理系統(tǒng)（債務(wù)庫），兩庫信息完全一致

編制一案兩書（專項債核心申報材料）： 

實施方案

第三方財務(wù)評估報告（現(xiàn)金流、償債測算）

律所法律意見書（權(quán)屬、合規(guī)、無隱性債務(wù)）

節(jié)點：10 月 25 日前全套資料提交市財政局 + 發(fā)改委，趕上年度集中申報

階段 3：市級初審上報（10 月底 —11 月，20–30 天）

國企向市財政、發(fā)改聯(lián)合提交紙質(zhì) + 電子版全套材料

市級聯(lián)合核查：手續(xù)完備性、收益真實性、有無觸碰負(fù)面清單、開工成熟度；現(xiàn)場踏勘、整改補材料

市政府審定，排序后行文上報省財政廳、省發(fā)改委

階段 4：省級評審 + 國家復(fù)核（11 月 — 次年 3 月，3–5 個月；試點省僅 1–2 個月）

省級專家評審：差額篩選、打分，形成全省專項債儲備清單

非試點省份：省匯總上報財政部、國家發(fā)改委，國家分季度集中復(fù)核（3/6/9/11 月反饋），存在瑕疵需 20 日內(nèi)補正

試點省份：省級終審?fù)ㄟ^即納入發(fā)行儲備，僅向國家備案，無需等待國家額度批復(fù)

國家下達(dá)全省專項債新增限額，分解至各市縣項目

階段 5：人大預(yù)算調(diào)整 + 發(fā)行籌備（次年 3–6 月，1–3 個月）

市縣人大常委會審議預(yù)算調(diào)整方案，明確本項目專項債額度

省級財政開展信用評級、信息披露、發(fā)行文件定稿

確定債券期限（匹配項目收益周期，最長 30 年）、分年度還本付息計劃

階段 6：債券發(fā)行 + 資金逐級撥付（發(fā)行后 5–30 天資金到國企專戶）

省級統(tǒng)一公開招標(biāo)發(fā)行專項債

省財政轉(zhuǎn)貸至市縣財政，財政 5 個工作日內(nèi)撥付至國企專項債專用監(jiān)管賬戶，專款專用、穿透監(jiān)管

可一次性撥付，或按施工進(jìn)度分批次撥付

階段 7：建設(shè)期監(jiān)管、還本付息、績效評價（全周期）

按月上報投資、工程進(jìn)度、資金使用臺賬；發(fā)改、財政常態(tài)化督查

運營期歸集項目經(jīng)營性收益，單獨設(shè)立償債準(zhǔn)備金，到期足額還本付息

項目完工開展績效自評、財政績效后評價，評價結(jié)果影響下一年度本地專項債額度分配

三、城市更新專項債硬性申報條件（缺一不可）

（一）實施主體條件（地方國企）

國有全資 / 控股平臺，政府正式授權(quán)為本更新單元實施主體

無失信記錄、無財政資金違規(guī)使用、無重大債務(wù)違約

具備足額自有資本金，可出具資本金籌措證明

（二）投向合規(guī)正面清單（僅支持以下工程建設(shè)內(nèi)容）

老舊小區(qū)：管網(wǎng)、道路、消防、適老化、停車場、養(yǎng)老托育、社區(qū)服務(wù)用房

城中村 / 棚改：村內(nèi)市政道路、給排水、燃?xì)狻⒐才涮住仓梅拷ò?/p>

老舊廠區(qū) / 歷史街區(qū)：建筑加固、消防、節(jié)能、公共空間、配套經(jīng)營性物業(yè)

城市更新配套保障性租賃住房、地下綜合管廊、內(nèi)澇治理工程

嚴(yán)格負(fù)面清單（禁止列支，直接否決）

征地拆遷補償、貨幣化安置、土地征購費用

純商品住宅、純商業(yè)寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

樓堂館所、形象工程、運營人員工資、日常運維經(jīng)費

償還存量政府隱性債務(wù)、置換其他貸款本息中國政府網(wǎng)

（三）規(guī)劃與入庫硬性門檻

納入國土空間總體規(guī)劃、城市更新專項規(guī)劃、省級三年滾動項目庫

同步錄入國家重大建設(shè)項目庫 + 地方政府債券庫，項目代碼統(tǒng)一

更新單元劃定、群眾意愿征集、公示程序完整留檔

（四）前期手續(xù)全部辦結(jié)（初審一票否決）

可研批復(fù)、用地預(yù)審與選址、環(huán)評、節(jié)能、穩(wěn)評、拆遷安置方案公示；優(yōu)先支持已取得施工許可、6 個月內(nèi)可開工項目

（五）收益自平衡核心鐵律（最容易淘汰項目）

項目自身經(jīng)營性現(xiàn)金流覆蓋債券本息≥1.2 倍，城中村改造≥1.3 倍

償債收入僅限項目配套物業(yè)租金、充電樁停車費、配套土地出讓、保障性租賃住房租金；禁止一般公共預(yù)算兜底償債

分年度現(xiàn)金流測算邏輯清晰，有市場報價、租賃意向、出讓規(guī)劃等佐證材料

（六）資金拼盤與資本金要求

項目資本金比例≥總投資 20%；城市更新專項債可充當(dāng)資本金，全省上限 30%

資金來源閉環(huán)：資本金 + 專項債 + 配套銀行貸款，不得存在資金缺口

出具無新增政府隱性債務(wù)承諾函

（七）建設(shè)成熟度加分條件

土地權(quán)屬清晰、無抵押糾紛

拆遷簽約率過半，具備短期開工條件

公益性建設(shè)內(nèi)容占比≥60%，經(jīng)營性配套僅作為平衡現(xiàn)金流載體

四、專項債 vs 中央預(yù)算內(nèi)投資核心區(qū)別（便于你區(qū)分申報）

城市更新項目地方政府專項債｜全套申報材料清單＋10 個月

倒排工期計劃表（國企落地完整版）

一、前言（國企專項債核心要點）

項目能否通過評審核心看現(xiàn)金流本息覆蓋倍數(shù)，通用項目≥1.2 倍，城中村改造硬性≥1.3 倍

禁止依靠一般公共預(yù)算資金兜底償債，項目必須依靠自身經(jīng)營性收益實現(xiàn)收支平衡，不達(dá)標(biāo)直接否決

每年 10 月為次年新增專項債集中申報窗口期，額度體量最大；僅少量季度補報通道，額度稀缺，錯過主申報窗口需再等一整年

二、專項債全套申報材料清單（財政、發(fā)改雙審標(biāo)準(zhǔn)）

（一）項目主體合規(guī)材料（國企必備）

實施主體營業(yè)執(zhí)照、公司章程、股權(quán)結(jié)構(gòu)證明，佐證國有平臺身份

地方政府出具《城市更新項目實施主體授權(quán)批復(fù)》

城市更新單元實施協(xié)議、政府委托建設(shè)協(xié)議

企業(yè)信用查詢報告，無失信、無債務(wù)違約、無違規(guī)使用財政債券資金證明

政府、國企雙蓋章《無新增政府隱性債務(wù)承諾函》

不重復(fù)申報財政資金承諾（不與中央預(yù)算內(nèi)投資、其他同類專項補助疊加申領(lǐng)）

（二）規(guī)劃入庫材料（一票否決項，缺一則不予受理）

項目納入本級《城市更新專項規(guī)劃》《國土空間總體規(guī)劃》官方佐證文件

納入省、市三年滾動投資計劃、專項債項目儲備庫入庫證明

全國投資項目在線審批監(jiān)管平臺項目賦碼、備案截圖

國家重大建設(shè)項目庫 + 地方政府債券管理庫雙庫入庫截圖，兩庫建設(shè)內(nèi)容、總投資、建設(shè)周期信息完全統(tǒng)一

城市更新單元劃定批復(fù)、單元規(guī)劃公示文件、公示現(xiàn)場佐證照片

（三）項目法定審批手續(xù)（全部需取得正式批復(fù)/ 備案回執(zhí)）

可研報告及發(fā)改部門正式可研批復(fù)（明確總投資、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)周期）

用地預(yù)審與規(guī)劃選址意見書

環(huán)境影響評價批復(fù)或備案回執(zhí)

節(jié)能審查意見或節(jié)能備案文件

社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告及穩(wěn)評備案批復(fù)

征地拆遷安置補償實施方案、現(xiàn)場公示照片、群眾民意征集簽字臺賬

項目地塊權(quán)屬說明、無抵押、無產(chǎn)權(quán)糾紛證明材料

（四）核心申報文件“一案兩書”（第三方具備資質(zhì)機(jī)構(gòu)編制）

項目實施方案（財政統(tǒng)一制式模板）：涵蓋建設(shè)內(nèi)容、總投資構(gòu)成、資金拼盤方案、經(jīng)營性收益來源、償債閉環(huán)機(jī)制、風(fēng)險防控措施

財務(wù)收益與融資平衡評估報告：分年度現(xiàn)金流測算、本息覆蓋倍數(shù)計算、收益來源佐證、償債壓力分析

法律意見書：核實實施主體合規(guī)、項目手續(xù)合法、土地權(quán)屬清晰、不新增隱性債務(wù)、償債機(jī)制具備法律有效性

（五）收益與償債佐證材料（評審重點，極易駁回補件）

經(jīng)營性收益明細(xì)清單：配套停車場、充電樁、產(chǎn)業(yè)配套商鋪、保障性租賃住房租金、片區(qū)配套土地出讓收益等

收益測算依據(jù)：區(qū)域租金市場調(diào)研臺賬、意向租賃協(xié)議、政府核定收費標(biāo)準(zhǔn)文件

全套測算報表：分年度現(xiàn)金流量表、還本付息明細(xì)表、本息覆蓋倍數(shù)計算底稿

項目收益封閉管理、償債準(zhǔn)備金專戶歸集管理方案

書面承諾：項目償債資金僅依靠自身經(jīng)營收益，不納入一般公共預(yù)算兜底

（六）資本金與資金拼盤配套材料

項目資本金籌措實施方案（固定資產(chǎn)項目資本金比例不低于總投資 20%）

國企自有資本金證明、近期財務(wù)報表、自有資金儲備說明

配套商業(yè)銀行貸款授信意向協(xié)議（如有配套市場化融資）

項目總投資構(gòu)成明細(xì)表，完整閉環(huán)資金來源，無資金缺口

（七）績效與開工佐證材料

財政要求必備：專項債項目事前績效評估報告

績效目標(biāo)申報表：建設(shè)期、運營期量化績效指標(biāo)

項目施工進(jìn)度總計劃、具備開工條件說明、項目現(xiàn)狀實拍圖、總平面規(guī)劃圖

三、10 個月倒排工期計劃表（適配每年 10 月集中申報窗口）

整體邏輯：當(dāng)年 7 月啟動前期籌備→10 月完成次年額度申報→次年上半年完成債券發(fā)行、資金撥付至國企專戶

第1 月：項目謀劃、收益模型搭建（7 月）

工作內(nèi)容：梳理可列支工程內(nèi)容，剔除拆遷貨幣補償、人員運維工資等負(fù)面清單內(nèi)容；搭建 “公益配套工程 + 經(jīng)營性物業(yè)” 收益平衡模型，初步測算本息覆蓋倍數(shù)

核心產(chǎn)出：項目合規(guī)性研判報告、初步現(xiàn)金流收益測算表

第2 月：落實實施授權(quán)、啟動可研編制（8 月）

工作內(nèi)容：向政府申請實施主體授權(quán)文件；委托咨詢單位編制可研；對接住建、發(fā)改落實項目納入城市更新規(guī)劃、三年滾動投資庫

核心產(chǎn)出：政府實施授權(quán)文件、可研初稿、規(guī)劃入庫佐證材料

第3 月：前期手續(xù)編制、雙庫入庫（9 月上旬）

工作內(nèi)容：辦理項目統(tǒng)一賦碼，同步錄入國家重大項目庫、地方債券庫；同步編制用地預(yù)審、環(huán)評、節(jié)能、穩(wěn)評報告；啟動拆遷民意征集與公示

核心產(chǎn)出：雙庫入庫完成、各類專項評價報告初稿定稿

第4 月：全套手續(xù)辦結(jié)、鎖定投資收益（9 月中下旬）

工作內(nèi)容：取得可研、用地、環(huán)評、節(jié)能、穩(wěn)評全部批復(fù)備案；最終核定總投資、建設(shè)范圍、收益規(guī)模，確保本息覆蓋倍數(shù)達(dá)標(biāo)

核心產(chǎn)出：全套法定審批手續(xù)、最終版收益平衡測算方案

第5 月：編制專項債核心一案兩書（10 月上旬）

工作內(nèi)容：第三方會計師、律所進(jìn)場編制實施方案、財務(wù)評估報告、法律意見書；完成事前績效評估，敲定完整資金拼盤

核心產(chǎn)出：一案兩書完整文稿、事前績效評估報告、無隱性債務(wù)承諾函

第6 月：市級報送、初審整改（10 月下旬 —11 月）

工作內(nèi)容：向市財政局、發(fā)改委同步報送全套紙質(zhì) + 電子申報材料；配合現(xiàn)場核查，根據(jù)初審意見補充佐證材料；市級排序后行文上報省級主管部門

核心產(chǎn)出：通過市級初審，納入省級專項債儲備項目清單

第7–9 月：省級專家評審、國家復(fù)核、額度下達(dá)（12 月 — 次年 3 月）

工作內(nèi)容：配合省級專家評審答疑；接收財政部、國家發(fā)改委復(fù)核反饋并及時補正材料；等待全省新增專項債額度切塊下達(dá)

核心產(chǎn)出：項目納入年度新增專項債正式額度清單

第10 月：人大預(yù)算調(diào)整、債券發(fā)行、資金到賬（次年 4—6 月）

工作內(nèi)容：市縣人大常委會審議預(yù)算調(diào)整方案；省級統(tǒng)一開展信用評級、信息披露、債券公開招標(biāo)發(fā)行；財政完成轉(zhuǎn)貸，撥付至國企專項債監(jiān)管專戶

核心產(chǎn)出：專項債資金全額撥付至項目專用賬戶

四、城市更新專項債硬性準(zhǔn)入底線

收益底線：項目自身現(xiàn)金流本息覆蓋倍數(shù)≥1.2，城中村改造≥1.3，嚴(yán)禁財政一般預(yù)算兜底償債

建設(shè)內(nèi)容底線：資金僅用于固定資產(chǎn)建安工程，禁止列支拆遷貨幣補償、人員工資、運營經(jīng)費、純商品住宅開發(fā)

手續(xù)入庫底線：可研、用地、環(huán)評、穩(wěn)評、節(jié)能全部取得批復(fù)，國家項目庫、債券庫雙庫完整入庫

資金底線：項目資本金≥總投資 20%，資金來源閉環(huán)無缺口，出具無新增隱性債務(wù)承諾

實施主體底線：地方政府正式授權(quán)國企作為實施主體，企業(yè)無失信、財政資金違規(guī)使用記錄，具備建設(shè)運營能力

五、專項債 VS 中央預(yù)算內(nèi)投資對比表（雙項目同步申報參考）

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“西政資本”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 城市更新項目的大規(guī)模落地至少還要1年時間