保全與執(zhí)行 作者：李舒唐青林李元元
來源：保全與執(zhí)行（ID：ZhixingLaw）
閱讀提示：《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第二條規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。”該規(guī)定確立了作為消費者的房屋買受人的利益優(yōu)先于承包人利益的基本原則。但如果生效裁判文書已經(jīng)確認承包人對工程享有建設工程價款優(yōu)先受償權，且承包人已申請執(zhí)行，此時如支持買受人要求排除對工程范圍內(nèi)某一或某些房屋強制執(zhí)行的異議，則可能導致承包人無法實際對工程行使建設工程價款優(yōu)先受償權。
根據(jù)《民事訴訟法》第二百二十0七條的規(guī)定，案外人所提異議與執(zhí)行依據(jù)相關的，只能申請再審，無權提起執(zhí)行異議之訴。那么，房屋買受人要求排除建設工程價款優(yōu)先受償權人對某一房屋執(zhí)行的權利，是不是屬于對執(zhí)行依據(jù)的異議？房屋買受人是否有權提起執(zhí)行異議之訴？
裁判要旨
圍內(nèi)房屋強制執(zhí)行的，不屬于對執(zhí)行依據(jù)提異議。買受人對執(zhí)行異議裁定不服的，有權提起執(zhí)行異議之訴。
案情簡介
一、賈瓊與賈波系夫妻關系。2012年7月6日，從賈波銀行卡匯給和豐公司出納員陳桂蘭銀行卡1000萬元。
二、2015年8月26日，賈瓊（買受人）與和豐公司（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》約定，購買和豐公司案涉房屋。賈瓊以其配偶對和豐公司1000萬的債權抵償了相應房款。
三、中天公司訴和豐公司建設工程施工合同糾紛一案，經(jīng)吉林高院、最高法院兩審確認中天公司對案涉房屋享有建設工程價款優(yōu)先受償權。
四、2017年11月10日，白山中院立案執(zhí)行并查封了案涉房屋，查封期限為3年。案外人賈瓊認為其對該商鋪擁有所有權，法院不應查封，而向該院提出異議。2017年11月24日，白山中院裁定駁回。
五、賈瓊不服，向白山中院提起執(zhí)行異議之訴。白山中院已賈瓊所提異議系對執(zhí)行依據(jù)提異議為由，裁定駁回賈瓊的起訴。賈瓊不服，上訴至吉林高院。吉林高院仍以此為由裁定駁回上訴。
六、賈瓊仍不服，向最高法院申請再審。最高法院認為，賈瓊并沒有否定原生效判決確認的中天公司所享有的建設工程價款優(yōu)先受償權，賈瓊有權提起執(zhí)行異議之訴。故裁定指令白山中院審理賈瓊所提執(zhí)行異議之訴。
裁判要點及思路
本案賈瓊歷經(jīng)三級法院，終于守得云開見月明。本案的核心法律問題在于，賈瓊所提要求排除對房屋強制執(zhí)行的異議，是否屬于與執(zhí)行依據(jù)相關的異議。申言之，賈瓊是否有提起執(zhí)行異議之訴的權利。
本案一審階段，白山中院認為，案涉的商鋪在中天公司享有建設工程價款優(yōu)先受償權的范圍內(nèi)，賈瓊作為案外人對執(zhí)行標的物主張排除執(zhí)行的異議實質(zhì)上是對上述生效判決的異議，人民法院應當依照審判監(jiān)督程序辦理，而不應由案外人執(zhí)行異議之訴進行審理。
二審階段，吉林高院對白山中院的這一理由進一步予以了闡釋，認為因執(zhí)行標的為中天公司享有建設工程價款優(yōu)先受償權的范圍，故無論賈瓊是否認為該判決與其有關，其對該執(zhí)行標的的異議實質(zhì)上與作為執(zhí)行依據(jù)的上述生效判決密切相關，主張對執(zhí)行標的享有的權利與中天公司對案涉房屋的建設工程價款優(yōu)先受償權直接沖突，依據(jù)相關法律及司法解釋規(guī)定，賈瓊的訴請不屬于案外人執(zhí)行異議之訴的審理范圍。
但再審階段，最高法院對賈瓊所提執(zhí)行異議的性質(zhì)作了準確的界定。最高法院認為，賈瓊所提執(zhí)行異議，實際上是要求確認其權利是否優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權，而并無否定中天公司享有建設工程價款優(yōu)先受償權的意思。該異議僅會影響中天公司對執(zhí)行標的的執(zhí)行，而不會影響中天公司對執(zhí)行標的所享有的權益。在此基礎上，最高法院總結出以下裁判觀點：“當事人主張其權益在特定標的的執(zhí)行上優(yōu)于對方的權益，不能等同于否定對方權益的存在；當事人主張其權益會影響生效裁判的執(zhí)行，也不能等同于其認為生效裁判錯誤。”我們認為，這一裁判觀點，正確區(qū)分了針對執(zhí)行標的異議和針對執(zhí)行依據(jù)的異議，為后續(xù)解決同一標的物上多項權利競存時執(zhí)行異議的解決提供了正確的思路，誠值贊同。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
1. 同一標的物上存在多項權利，確認某一權利優(yōu)先，并非否定另一項權利的存在。實踐中，同一標的物上存在多項權利競存的情況并不鮮見，例如同一標的物上存在多個抵押權、同時存在抵押權和質(zhì)權、同時存在抵押權和租賃權，等等。以上這些情形，都涉及權利沖突應如何解決的問題。以上權利沖突引起的糾紛，不僅體現(xiàn)在訴訟程序中，也會體現(xiàn)在執(zhí)行程序及其延伸的執(zhí)行異議之訴程序、案外人申請再審程序及第三人撤銷之訴程序。最高法院通過本案確定的確認某一權利優(yōu)先，并非否定另一項權利的存在的裁判觀點，為后續(xù)解決以上爭議提供了清晰思路，也為多個權利人所提異議的定性提供了依據(jù)。
2. 符合條件的房屋買受人有權排除建設工程價款優(yōu)先受償權人對特定房屋的強制執(zhí)行。《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第二條規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。”該規(guī)定確立了作為消費者的房屋買受人的利益優(yōu)先于承包人利益的基本原則。因此，符合條件的房屋買受人有權排除強制執(zhí)行。房屋買受人所提異議，并不存在否定承包人享有建設工程價款優(yōu)先受償權的情況，因此并非針對執(zhí)行依據(jù)所提異議。房屋買受人對執(zhí)行異議裁定不服的，可提起執(zhí)行異議之訴確認權利并排除執(zhí)行。
3. 承包人應注意理性應對符合條件的房屋買受人對工程范圍內(nèi)房屋所提的權利主張。根據(jù)《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第二條規(guī)定，符合條件的房屋買受人在訴訟階段可要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，在執(zhí)行階段可要求排除承包人對房屋的強制執(zhí)行。因此，承包人在應對房屋買受人的權利主張時，切勿死磕硬碰，費時費力。同時，承包人也切勿以為，可以通過另行提起訴訟先行確認建設工程價款優(yōu)先受償權的方式暗度陳倉，達到排除房屋買受人權利主張，優(yōu)先執(zhí)行的目的。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執(zhí)行業(yè)務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執(zhí)行業(yè)務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應當援引或參照。）
相關法律規(guī)定
《中華人民共和國民事訴訟法》
第二百二十七條 執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。
《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（已失效）
二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。
法院判決
以下為最高人民法院在再審裁定“本院認為”部分就賈瓊能否提起執(zhí)行異議之訴的問題所作的論述：
案件來源
賈瓊、中天建設集團有限公司再審民事裁定書[最高人民法院（2019）最高法民再375號]
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
一、符合條件的房屋買受人，可根據(jù)《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定要求排除建設工程價款優(yōu)先受償權人對房屋的執(zhí)行。
案例一：北京首鋼建設集團有限公司、翟寶明再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[最高人民法院 （2018）最高法民申5807號]最高人民法院認為：“關于本案應當適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條還是第二十九條的問題。《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條適用于金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議的情形；第二十九條適用于金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議的情形。第二十八條與第二十九條在適用情形上存在交叉，只要符合其中一條的規(guī)定，買受人即享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。上述兩條款及《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》沒有規(guī)定買受人阻卻享有建設工程價款優(yōu)先受償權的金錢債權執(zhí)行時，應適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定，排除第二十八條的適用。原審法院適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條審理本案，并不存在適用法律錯誤的情形。”
二、因存在抵押未辦理登記的，房屋買受人無權請求排除成立在先的抵押權人對房屋的強制執(zhí)行。
案例二：李光紅、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司重慶九龍坡支行申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[最高人民法院 （2019）最高法民申1684號]最高人民法院認為：“一方面，李光紅系購買了商品房但尚未辦理房屋所有權登記的房屋買受人，但案涉高朋花園車庫負1-8#房屋系雜物間，李光紅與世能物業(yè)公司所簽《重慶市商品房買賣合同》中也顯示該房屋用途為非住宅，且李光紅亦未提交證據(jù)證明該房屋系其唯一的、用于居住的房屋，故李光紅并非《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》以及《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定所要保護的房屋買受人，其以此為由主張排除強制執(zhí)行，不能成立。另一方面，李光紅與世能物業(yè)公司于2015年7月25日簽訂房屋買賣合同，但農(nóng)行九龍坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋辦理了抵押登記，其依法享有抵押權。也就是說，早在案涉房屋買賣合同簽訂之前的兩年多前，農(nóng)行九龍坡支行在該房屋上的抵押權就已經(jīng)存在，李光紅在本案中亦未提交有關其在購買案涉房屋時申請查詢房屋權利狀態(tài)的情況、世能物業(yè)公司銷售案涉房屋時所持有的證照情況、簽訂房屋買賣合同時當?shù)胤课菪姓芾聿块T對于已經(jīng)設定抵押的房屋銷售許可管理制度及具體操作情況等證據(jù)，因此，從本案查明的事實看，李光紅作為房屋買受人，在簽訂房屋買賣合同時未能盡到合理的注意義務，從而因案涉房屋上存在他人抵押權而導致其無法辦理房屋所有權轉移登記，此系李光紅自身原因所致，故其主張亦不符合《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的要件，其據(jù)此主張排除強制執(zhí)行，無事實和法律依據(jù)。”
三、作為消費者并且已支付全部或大部分房款的房屋買受人可排除抵押權人對抵押物的強制執(zhí)行。
案例三：建銀國際資本管理（天津）有限公司、許曉東申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[最高人民法院（2019）最高法民申4081號]最高人民法院認為：“許曉東作為購房買受人，對案涉房屋是否享有足以阻卻強制執(zhí)行的民事權益，可參照《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》以及《執(zhí)行異議規(guī)定》的相關規(guī)定及原則予以確認。從《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第一條關于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權”以及第二條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”的規(guī)定可知，該批復確定的權利順位為建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)先于抵押權，而建設工程價款優(yōu)先受償權不能對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的特定買受人。就上述權利對抗的順位原則而言，在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的房屋買受人的權利與銀行抵押權產(chǎn)生沖突時，亦應優(yōu)先保護房屋買受人的物權期待權。在原審法院認定許曉東系真實的房屋買受人且已經(jīng)支付購房款的情況下，參照上述權利順位的原則，認定許曉東對案涉房屋所享有的權利能夠對抗建銀公司基于抵押權申請對該房屋的執(zhí)行，適用法律并無不當。”
四、未取得房屋占有的買受人無權根據(jù)《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定排除強制執(zhí)行。
案例四：蘇幼華、宏建建工集團有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[最高人民法院（2018）最高法民申5297號]最高人民法院：“根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定……本條是關于無過錯不動產(chǎn)買受人物權期待權保護條件的規(guī)定，之所以要對買受人物權期待權進行保護，實際上隱含的理念是，物之交付的債權優(yōu)于金錢債權，而本案中抵債協(xié)議的目的是消滅金錢債，不應優(yōu)先于另外一個金錢債權的實現(xiàn)。另據(jù)原審法院查明事實，宏建公司、蘇幼華、泰潤公司均確認‘現(xiàn)在房子是在泰潤公司控制下，沒有交房’，即蘇幼華在2016年8月9日人民法院采取查封措施之前并未合法占有該不動產(chǎn)。即使依照蘇幼華再審申請主張是由于宏建公司原因導致其未辦理過戶登記，但其也不滿足該條款第二項之規(guī)定，因此，蘇幼華不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的可以排除執(zhí)行的情形。”
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原標題： 最高法院:判決確認承包人建設工程價款優(yōu)先權后,房屋買受人還能排除執(zhí)行嗎?|保全與執(zhí)行
