作者：內(nèi)幕君

來(lái)源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）

前幾天，“哭狗”推來(lái)的年度報(bào)告顯示，狗蛋2020年聽(tīng)了800多個(gè)小時(shí)的歌，其中聽(tīng)得最多的一首歌是《怒放的生命》，馬老師傾情演繹的版本。

狗蛋說(shuō)，每天早上起床聽(tīng)一遍，比喝咖啡還醒腦。

內(nèi)幕君也不懂狗蛋怎么想的。

不過(guò)餓了么的賬單打了狗蛋的臉。

這一年他點(diǎn)了632單外賣，最常光顧的就是“星爸爸”。事實(shí)上，音樂(lè)還是沒(méi)有咖啡因提神。

中國(guó)人喜歡在年底算賬，這是一個(gè)好習(xí)慣。

一方面，有助于大家認(rèn)清自我；另一方面，有助于自我認(rèn)清他人。

就在歷史的列車滑入2021年的前一刻，地產(chǎn)圈也進(jìn)行了年度“清算”，各類灌水榜單如約而至，真真假假，令人眼花。

和往年不同的是，今年算賬之際，還算出了一波人事震蕩。

1

兩個(gè)月之前，內(nèi)幕君寫過(guò)《盧俊義們正在失去光環(huán)》，那會(huì)就提到地產(chǎn)圈的明星高管們已經(jīng)邁入下坡路段。

沒(méi)想到的是，年底下坡下得成群結(jié)隊(duì)，有一種山體滑坡之勢(shì)：

12月30日，媒體曝出禹洲集團(tuán)執(zhí)行總裁許珂離職時(shí)間確定；

同日，龍光集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳劍被傳將離職；

12月31日，三巽集團(tuán)總裁王本龍被傳將離職創(chuàng)業(yè)；

同日，那個(gè)經(jīng)常“被離職”的劉森峰確定離職。

如果再把12月26日張巧龍卸任彰泰集團(tuán)總裁算上，2020年最后7天里，地產(chǎn)圈發(fā)生了5起較大的人事變動(dòng)。

2020一年被離職N回又辟謠M回的劉森峰，這次真的離了。確定辭任實(shí)地集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總裁后，不用再配合張公子“演戲”的劉森峰，第一時(shí)間在朋友圈發(fā)文：

一個(gè)人身份的高低，是由他周圍的朋友決定的。朋友越多、能力越強(qiáng)、越重要，意味著他的個(gè)人價(jià)值越高，對(duì)他的事業(yè)幫助越大……

文字底下配了一張三人合影：劉森峰站C位，王本龍和張巧龍?jiān)趦蓚?cè)。

按照劉森峰的說(shuō)法，他們?nèi)齻€(gè)人因?yàn)檫x擇創(chuàng)業(yè)所以辭職。

媒體稱這三個(gè)同一時(shí)間離職的總裁是“創(chuàng)業(yè)三人行”。 

狗蛋說(shuō)，還可以叫一峰托二龍。 

不過(guò)，狗蛋并不贊同劉森峰說(shuō)的“身份高低由周圍的朋友決定”，人沒(méi)有身份高低貴賤之分，只有貧窮富貴之別。

所以劉森峰應(yīng)該把離職創(chuàng)業(yè)感言改一改：

一個(gè)人財(cái)富的多寡，是由他周圍的朋友決定的。

他曾經(jīng)的老板楊國(guó)強(qiáng)經(jīng)常說(shuō)自個(gè)是個(gè)農(nóng)民，可見(jiàn)在老楊眼里，農(nóng)民和老板只是身份不同，并沒(méi)有高低的區(qū)分。

選擇當(dāng)老板的劉森峰，將來(lái)或許能懂老楊為什么低調(diào)，至少口頭上要低調(diào)。

但狗蛋也不贊同“一個(gè)人財(cái)富多寡由周圍的朋友決定”。

2

劉森峰職業(yè)和財(cái)富巔峰都是在碧桂園時(shí)期創(chuàng)造的。

地產(chǎn)行業(yè)打雞血的2016年，劉森峰領(lǐng)導(dǎo)下的碧桂園江蘇區(qū)域一馬當(dāng)先，給集團(tuán)貢獻(xiàn)了367億銷售額，助力碧桂園邁入3000億陣營(yíng)。

那一年，剛40歲的劉森峰賺到了人生的第一個(gè)”小目標(biāo)“：年收入過(guò)億元。

劉森峰也因此獲封“億元獎(jiǎng)金總裁”。

張巧龍、王本龍也都是2016年那輪上漲周期里冒出來(lái)的明星高管：

一個(gè)在藍(lán)光一路高光，一個(gè)在正榮欣欣向榮。

如今，人還是那個(gè)人，但不如從前春風(fēng)得意。這里頭的唯二變量是平臺(tái)和行情。

所以，人生真相帝狗蛋和吳阿姨所見(jiàn)略同：

一個(gè)人（特別是地產(chǎn)人）財(cái)富多寡由行情和平臺(tái)決定。

“一峰二龍”都是最近一年從自己如魚得水的平臺(tái)跳到另一個(gè)平臺(tái)，換句話說(shuō)，在新平臺(tái)最多的也就干了一年。

之所以總裁如流水，一方面是行情不再，以往被過(guò)度包裝的個(gè)人英雄主義色彩淡去；一方面是水土不服。這些明星經(jīng)理人跳槽都有一個(gè)特點(diǎn)：

職位高升、平臺(tái)下沉。

簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)就是去比原公司更小的公司當(dāng)更大的官。

比如劉森峰，在碧桂園時(shí)是眾多副總裁中的一個(gè)，去實(shí)地榮升總裁，一人之下萬(wàn)人之上。

職位提升看似權(quán)力更大，更有機(jī)會(huì)放手一搏，但問(wèn)題就在于：

越小的平臺(tái)往往越缺乏職業(yè)化。

沒(méi)有職業(yè)化也就意味著，企業(yè)容易出現(xiàn)老板大權(quán)獨(dú)攬的局面，或者家族化烙印太深，過(guò)江龍難以施展拳腳。

從“人才收割機(jī)”龍光身上，能窺見(jiàn)這場(chǎng)行業(yè)高管群體滑坡的根源。

3

繼陽(yáng)光城、泰禾之后，最近兩年，還能不惜重金批量挖人的房企，估計(jì)只有龍光一家。

最近兩年，龍光挖來(lái)的高管足夠組成一個(gè)全明星陣容了：泰禾副總裁沈力男、融信執(zhí)行董事吳劍、華夏幸福住宅公司總裁傅明磊、龍湖副總裁胡浩、綠城CFO馮征……

這些人中，有擅長(zhǎng)品牌運(yùn)作的，有擅長(zhǎng)管理運(yùn)營(yíng)的，有工于產(chǎn)品研發(fā)的，還有資本運(yùn)作高手。

與此同時(shí)，大家發(fā)現(xiàn)，一代新人換舊人，舊人還沒(méi)走遠(yuǎn)，新人也走了。

新世界來(lái)的陳觀展、招商商置來(lái)的毛偉東、龍湖的胡浩，高管一茬接一茬地?fù)Q，短的入職1個(gè)月即撤，長(zhǎng)的一年。

最近走人的吳劍，2019年8月加盟，2020年12月確定離職，待16個(gè)月算久的了。

狗蛋基友、地產(chǎn)江湖百曉生狗剩表示：應(yīng)該是熬了16個(gè)月。

“今年初吳劍就想走了，被疫情耽擱了?！?/p>

狗剩還透露，吳劍一度想去金地，但曾經(jīng)萬(wàn)科“戰(zhàn)投幫”扛把子、清華高材生、擁有斯坦福商學(xué)位、IBM 和麥肯錫履歷的張晉元先去占了坑。

此后也有根植廣東的房企找過(guò)吳劍，沒(méi)談攏。

和吳劍同樣成名于閩系房企，人稱“地產(chǎn)文青”的沈力男，聽(tīng)說(shuō)也早在2019年就心生去意，不過(guò)老沈比較能熬，目前仍按兵不動(dòng)。

狗剩說(shuō)，老沈?qū)儆诓伙@山不露水，悄無(wú)聲息事情做好的類型，在泰禾時(shí)期，和黃老板一唱一和，磨合得特別順滑，到了龍光，日子就澀多了。

外來(lái)的高管在龍光沒(méi)什么話語(yǔ)權(quán)，更別提實(shí)權(quán)。

龍光自誕生開(kāi)始，就帶著強(qiáng)烈的家族色彩，公司創(chuàng)始人隊(duì)伍里，除了紀(jì)海鵬，還有其弟紀(jì)建德，親戚姚美瑞、姚耀林。

初創(chuàng)時(shí)的老員工，一堆“膠己人”，隨著公司發(fā)展壯大，其中的不少人開(kāi)始把守要職，這些老將組成的“潮汕幫”和外來(lái)職業(yè)經(jīng)理人，很難形成合力。

這些人有時(shí)候會(huì)越級(jí)匯報(bào)給紀(jì)海鵬。

有媒體報(bào)道過(guò)一個(gè)細(xì)節(jié)，“龍光內(nèi)部高管會(huì)議上，大家說(shuō)著說(shuō)著，就說(shuō)起了潮汕話?！?/p>

狗剩說(shuō)，雖然老紀(jì)有心去家族化，招來(lái)一批批經(jīng)理人，可惜自個(gè)沒(méi)學(xué)會(huì)放權(quán)。前幾天被旭輝撩了的彰泰，它大當(dāng)家的也是如此。

吳劍在融信自主權(quán)比較大，雖然歐宗洪也攬權(quán)。和歐老板比起來(lái)，紀(jì)老板給的自由度沒(méi)那么高。

狗剩說(shuō)對(duì)比之下紀(jì)老板簡(jiǎn)直是控制狂。

4

除了“人才收割機(jī)”，龍光還有另一個(gè)外號(hào)：地王收割機(jī)。

2014年銷售額剛過(guò)百億的龍光，在當(dāng)年斥資46.8億拿下深圳龍華白石龍地王，此后兩年，龍光又分別以112.5億、140.6億斬獲龍華紅山與光明區(qū)兩個(gè)“地王”項(xiàng)目。

樓市余熱還在的2017年，龍光聯(lián)手合景泰富擊敗新鴻基、新世界、萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海等13家房企，以總價(jià)168.55億港元拿下香港鴨脷洲地王。

這一價(jià)格打破了香港近20年土地總價(jià)記錄，高出市場(chǎng)預(yù)估值上限48%。

每年拿一個(gè)“地王之王”，這樣的龍光，融信、信達(dá)碰上了估計(jì)也得畏懼三分。

就算樓市喧囂歸于平靜的2019年，龍光仍然以最高限價(jià)65.85億元競(jìng)得深圳紅山地塊。

孫大膽都說(shuō)“要謹(jǐn)慎拿地”的2020年，龍光撒錢的手依然沒(méi)停下。

5月15日，深圳前海的一宗采用“雙限雙競(jìng)”的宅地開(kāi)拍，吸引16家房企搶食，最終又被龍光以115.97億元+配建人才房40760㎡拿下，溢價(jià)率高達(dá)45%。

估算下來(lái)，可售樓面價(jià)高達(dá)87409元每平，妥妥的深圳單價(jià)地王。

2016年周期下高舉高打算是順勢(shì)而為，現(xiàn)在逆常規(guī)操作是何意？

有句老話叫：箭在弦上，不得不發(fā)。

這也是明星高管所下沉的中小房企面臨的困境：逆勢(shì)下還得繼續(xù)沖規(guī)模，給資本講故事。

狗剩回憶，大概是2018年的春天，龍光拿到一些便宜資金并簽了對(duì)賭協(xié)議，協(xié)議有約：2020年沒(méi)達(dá)成千億銷售額，資金成本提升3個(gè)點(diǎn)。

所以2018年開(kāi)始，原本活躍在廣東的龍光開(kāi)始全國(guó)化，計(jì)劃2018年底完成長(zhǎng)三角登陸。

目前來(lái)看，這個(gè)flag躺倒了。

龍光2019年960億合約銷售額中，長(zhǎng)三角區(qū)域只貢獻(xiàn)了30個(gè)億，占比3%。大灣區(qū)則貢獻(xiàn)了占比近60%的銷售額，此外，南寧區(qū)域銷售占比超過(guò)25%。

在拿地方面，2019年龍光新獲的31個(gè)項(xiàng)目中，有7成位于大灣區(qū)。這就決定了，龍光2020年可售的1800億貨值中有60%來(lái)自大灣區(qū)。

總而言之，龍光的全國(guó)化戰(zhàn)略落地并不理想，并且踏空了長(zhǎng)三角最近一輪上漲周期。對(duì)此狗剩感慨：

早期跟著紀(jì)海鵬打江山的老將，成了企業(yè)發(fā)展中后期最大的阻礙。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 房企高管的一次群體滑坡