作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網(wǎng) “今天我干到這，愿賭服輸。”

過去二十年，王文學在固安做了一場豪賭，這場賭注為王文學帶來了“河北首富”的榮稱，也造就了華夏幸福今天的債務壓頂。

2020年末，華夏幸福爆發(fā)債務兌付危機。受此影響，該公司發(fā)行的境內外債集體下挫，短短半年時間，情況愈演愈烈。

截至今年7月，該公司累計未能如期償還債務本息合計732.20億元。巨額債務之下，華夏幸福做出了“賣賣賣”的無奈之舉。

7月27日、28日兩天，華夏幸福接連出讓位于南京、北京的項目。

事實上，在負債高壓的情況下，甩賣項目是回籠資金最快的方式，過去，如泰禾、藍光、恒大……無不采用此種模式。

但賣地、賣項目能否為華夏幸福尋得一線生機？

在此情況下，諸多內生造血能力不足的房企陷入經(jīng)營困境，華夏幸福就是其一。

一直以來，華夏幸福以產業(yè)新城業(yè)務作為自己發(fā)展的源動力，但產業(yè)新城前期投入大、回報周期長，對企業(yè)資金占用情況是非常大的。

基因決定命運，因產業(yè)新城長期占用大量資金，華夏幸福不得不通過多種方式籌錢，比如，公司債、ABS、美元債、永續(xù)債……

但隨著地產行業(yè)進入深度調控階段，華夏幸福這種“拆東墻補西墻”的模式不足以償還債務，只能靠賣地賣項目突出重圍。

7月27日消息稱，華夏幸福完成出讓位于南京江寧的孔雀城上元府項目，接盤方為萬科。

據(jù)觀點地產新媒體獲悉，該項目由華夏幸福于2016年拿下。彼時，該公司經(jīng)過55輪廝殺，最終以14.8億拿下江寧東山G70地塊，樓面價23883元/平方米，斬獲江寧“地王”稱號。

翌日，華夏幸福再度轉讓北京豐臺科技園49%股權。

北京豐臺科技園的使用面積達到13.88萬平方米，華夏幸福在2015年通過注資的方式參與豐臺兩宗地塊的開發(fā)，從而獲得上述49%股權。

而本次轉讓后，意味著華夏幸福不再持有北京豐臺科技園任何股份。

除了上述出售動作，今年以來，華夏幸福陸續(xù)將武漢、南京以及嘉興等地區(qū)的多個項目擺上貨架。更有甚者，今年6月，華夏幸福轉讓深圳公司予鵬瑞，從而清空旗下城市更新項目。

對于清倉甩賣旗下項目一事，有分析人士認為，華夏幸福目前資金鏈緊張，債務兌付壓力較大，出讓項目實屬無奈。

也有市場人士認為，目前房地產市場收緊，出售項目能夠形成比較穩(wěn)健的現(xiàn)金流，對此類企業(yè)反而是件好事。

或許，王文學有些許委屈與無奈，債務重壓下，出售項目回籠資金以償還債務成為其破局的方式之一。

2018年末，處于資金危機的泰禾開始尋求項目出售，當年12月率先出售3個項目；次年，泰禾繼續(xù)進行大規(guī)劃出售項目，合計回款超百億元。

而后，藍光為了緩解流動性危機接連賣掉醫(yī)藥和物業(yè)板塊，恒大則打折出售全國各地項目。

世間萬物因果循環(huán)，華夏幸福此番出售以后，或許會為其業(yè)務重整帶來一番建樹。

據(jù)了解，華夏幸福南京項目曾經(jīng)出現(xiàn)在南京市住房保障和房產局發(fā)布《2020年第二季度擬上市計劃表》，預計2020年4月首開135套精裝現(xiàn)房，但并未入市。

隨后，觀點地產新媒體查閱了鏈家、安居等平臺發(fā)現(xiàn)，截至目前，華夏幸福在南京江寧東山暫未有出售項目，意味著，上述地塊自2016年拿地至今并未實現(xiàn)資金回流。

與此同時，翻看華夏幸福年報發(fā)現(xiàn)，南京江寧項目用地面積12.75萬平方米，總建筑面積34.45萬平方米，開工時間為同年12月，預計首批竣工時間為2019年7月，項目投資總額31.5億元。

隨后2017年、2018年兩年時間，華夏幸福在上述項目當中共計投資1.92億元；截至2019年末，南京江寧G70及新市鎮(zhèn)建設安置房項目的在建建筑面積8.24萬平方米，竣工面積1.9萬平方米，期內投資金額1.45億元，2020年末，竣工面積并未增加，投資增加9630.22萬元。

南京江寧項目投入近五年時間暫未獲得現(xiàn)金流回流，華夏幸福此時出讓不僅能夠及時止損，還能迅速回籠資金，解決更加棘手的問題。

至于北京豐臺科技園，所在地塊為科教用地（高新技術產業(yè)），有熟悉北京的分析人士透露，上述項目僅用于出租，回籠資金較慢。

從華夏幸福近期出售項目來看，大多為大量沉淀資金、周期長或許仍處于投入期的項目，進行項目的轉讓或能為其快速回籠資金，調整存續(xù)業(yè)務。

對王文學來說，接連出售項目或許是債務壓力下的無奈，但更多的是對公司未來發(fā)展的取舍。

認錯并不能解決所有問題，“不逃廢債”的華夏幸福依舊面臨著732億元的債務。

債務問題何解？

據(jù)悉，今年2月，廊坊市人民政府與河北省產業(yè)投資基金管理公司共同出資的河北新空港發(fā)展投資有限公司已正式成立，該公司將成為華夏幸福債務重組的主體。

至于具體的債務化解方案，此前華夏幸福對外表示，將于7月正式公布。如今，距離“七月之約”還有三天，方案遲遲未現(xiàn)，等來的只有股價的不斷下挫。

截至7月28日收盤，華夏幸福的股價僅剩4.25元，較昨日（7月27日）下跌3.85%，而去年今日，其股價在20元左右。

對此，市場眾說紛紜，不少投資者在公開平臺提到“是不是債務化解方案不如意，才導致股價繼續(xù)下跌”。

方案未出，賣地先行。也有不少分析人士將華夏幸福近期的出售動作看做是“先行信號”。

根據(jù)此前坊間傳聞，華夏幸福債務化解方案包括：債務展期1-2年時間；到期債券協(xié)商轉化為非債券類債務，部分轉股；華夏幸福的相關業(yè)務將進行重組，住宅、產業(yè)園區(qū)運營和商業(yè)可能是未來主要業(yè)務；董事長王文學會留在華夏幸福從事“擅長的業(yè)務”，但相關權重可能會下降等。

而上述觀點大多以第三方案作為例證，市場人士亦表示，從出售的物業(yè)來看，不排除此類企業(yè)在整合業(yè)務，需求更具優(yōu)勢的發(fā)展道路。

當然，也有反對意見，理由則為華夏幸福多次推遲公布債務化解方案。

2021年3月初，華夏幸福宣布債務化解方案將于5月公布，而后推遲至6月，又再次推遲到7月。

如今，“七月之約”還有三天時間，華夏幸福賣地究竟是信號，還是另有轉機？

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原標題： 華夏幸福732億債務重整路線圖北京、南京“賣地”先行