作者：齊精智律師

不動產(chǎn)抵押被法院查封后，抵押權(quán)人有權(quán)利收取不動產(chǎn)的租金。在此期間前后，抵押權(quán)人作為出租人有權(quán)利將租金作為應(yīng)收賬款質(zhì)押后再次融資。齊精智律師提示不動產(chǎn)抵押登記時間、法院查封時間、租金應(yīng)收賬款質(zhì)押登記時間、法院通知抵押人（出租人）時間先后順序不同的排列組合，會導(dǎo)致出現(xiàn)不同的法律結(jié)果。租金應(yīng)收賬款質(zhì)押登記只要發(fā)生在法院查封不動產(chǎn)之前，租金的應(yīng)收賬款質(zhì)押權(quán)利都要優(yōu)先于不動產(chǎn)抵押被查封后的租金收益。

本文不追淺陋，分析如下：

一、按照發(fā)生時間排序：不動產(chǎn)抵押登記時間，法院查封時間，租金應(yīng)收賬款質(zhì)押登記時間，法院通知抵押人（出租人）。

裁判要旨

從本案一、二審查明的事實看，另案中天津隆僑公司于2011年7月22日為國聯(lián)公司的債權(quán)設(shè)立抵押權(quán)，2012年4月18日江蘇高院查封案涉九處房產(chǎn)，2013年8月12日江蘇高院通知天津遠東百貨暫停支付租賃合同項下租金。而本案中應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán)系于2013年2月6日經(jīng)登記設(shè)立。顯然，本案應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán)設(shè)立之時，抵押財產(chǎn)即案涉九處房產(chǎn)已被江蘇高院另案查封，但尚未通知法定孳息即案涉租金的清償義務(wù)人天津遠東百貨。在此情況下，另案抵押權(quán)的效力是否應(yīng)當(dāng)及于法定孳息，關(guān)鍵在于對物權(quán)法第一百九十七條第一款關(guān)于通知的法律后果如何判斷。若該通知行為系抵押權(quán)的效力及于法定孳息的生效要件，則本案質(zhì)權(quán)設(shè)立時國聯(lián)公司的抵押權(quán)尚不及于案涉租金，本案質(zhì)權(quán)當(dāng)優(yōu)先于另案抵押權(quán)受償。若該通知行為系抵押權(quán)的效力及于法定孳息的對抗要件，即未通知的效果只是不得主張清償義務(wù)人所為之清償無效，則國聯(lián)公司的抵押權(quán)自2012年4月18日江蘇高院查封之日起已經(jīng)及于案涉租金，早于本案質(zhì)權(quán)設(shè)立時間，另案抵押權(quán)人當(dāng)優(yōu)先于本案質(zhì)權(quán)人受償。

進而言之，抵押財產(chǎn)被法院扣押后，即使抵押權(quán)人怠于通知，抵押權(quán)效力已經(jīng)及于孳息，但清償義務(wù)人因不知抵押財產(chǎn)被扣押的情況而將法定孳息支付給抵押人的，仍產(chǎn)生清償?shù)男ЯΓ盅簷?quán)人不得主張清償無效，即不得對抗清償義務(wù)人。

由此可見，物權(quán)法第一百九十七條規(guī)定的對法定孳息清償義務(wù)人的通知，并非抵押權(quán)效力及于法定孳息的生效要件，而系對抗要件。因此，雖然江蘇高院于2013年8月12日才通知天津遠東百貨暫停支付租賃合同項下租金，但應(yīng)認(rèn)定國聯(lián)公司的抵押權(quán)效力自2012年4月18日江蘇高院查封之日起已及于案涉租金。因本案應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán)設(shè)立在后，民生銀行深圳分行對案涉九處房產(chǎn)租金收益相對于另案抵押權(quán)人不應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償。

案件來源：《中國民生銀行股份有限公司深圳分行與深圳市九策投資有限公司、天津市九策高科技產(chǎn)業(yè)園有限公司等金融借款合同糾紛案》【（2016）最高法民終543號】

二、按照發(fā)生時間排序：租金應(yīng)收賬款質(zhì)押登記時間，不動產(chǎn)抵押登記時間，法院查封時間，法院通知抵押人（出租人）。

《民法典》第四百一十五條：同一財產(chǎn)既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)的，拍賣、變賣該財產(chǎn)所得的價款按照登記、交付的時間先后確定清償順序。

租金應(yīng)收賬款質(zhì)押登記時間發(fā)生在不動產(chǎn)抵押登記時間之前的，租金的應(yīng)收賬款質(zhì)押權(quán)利要優(yōu)先于不動產(chǎn)抵押被查封后的租金收益。

三、按照發(fā)生時間排序：不動產(chǎn)抵押登記時間，租金應(yīng)收賬款質(zhì)押登記時間，法院查封時間，法院通知抵押人（出租人）。

最高院在以下案例中認(rèn)為，抵押權(quán)的效力在查封扣押時起及于租金（生效要件），抵押權(quán)人對法定孳息清償義務(wù)人的通知，是抵押權(quán)效力及于法定孳息的對抗要件

最高人民法院（2016）民終542號民事判決書的裁判觀點最具代表性。該判決認(rèn)為：“《物權(quán)法》第197條規(guī)定的對法定孳息清償義務(wù)人的通知，并非抵押權(quán)效力及于法定孳息的生效要件，而是對抗要件；抵押財產(chǎn)被扣押后，即使抵押權(quán)人怠于通知，抵押權(quán)效力已經(jīng)及于孳息，但清償義務(wù)人因不知抵押財產(chǎn)被扣押的情況而將法定孳息支付給抵押人的，仍產(chǎn)生清償?shù)男ЯΓ盅簷?quán)人不得主張清償無效，即不得對抗清償義務(wù)人；應(yīng)認(rèn)定抵押權(quán)人的抵押權(quán)效力自法院查封之日起已及于案涉租金”。

1、從租金應(yīng)收賬款質(zhì)押登記之日起到人民法院查封已經(jīng)抵押的不動產(chǎn)為止，在此期間，租金應(yīng)收賬款質(zhì)押權(quán)利肯定要優(yōu)先于不動產(chǎn)抵押被查封后的租金收益，因為不動產(chǎn)抵押被查封后的租金收益從查封之日起才有效。

2、不動產(chǎn)抵押登記辦理完畢后，抵押權(quán)人作為出租人將租金作為應(yīng)收賬款質(zhì)押登記，到法院查封該不動產(chǎn)后，租金的應(yīng)收賬款質(zhì)押也要優(yōu)于不動產(chǎn)抵押被查封后的租金收益，因為不動產(chǎn)抵押被查封后的租金收益不屬于抵押權(quán)的權(quán)利范疇，不存在抵押權(quán)登記在先優(yōu)于登記在后的租金應(yīng)收賬款權(quán)利。

因為不動產(chǎn)抵押被查封后的租金收益是和抵押權(quán)有關(guān)系但獨立生效的法定權(quán)利，在租金應(yīng)收賬款質(zhì)押設(shè)立時不動產(chǎn)抵押被查封后的租金收益尚未成立，故設(shè)立在抵押權(quán)登記之后的租金應(yīng)收賬款質(zhì)押權(quán)，要優(yōu)先于查封在租金質(zhì)押之后的不動產(chǎn)抵押查封租金收益。

綜上，租金應(yīng)收賬款質(zhì)押登記只要發(fā)生在法院查封不動產(chǎn)之前，租金的應(yīng)收賬款質(zhì)押權(quán)利都要優(yōu)先于不動產(chǎn)抵押被查封后的租金收益。

齊精智律師，陜西明樂律師事務(wù)所，仲裁員、北京大學(xué)法學(xué)院北大法寶學(xué)堂特約講師，公司股權(quán)、借貸擔(dān)保、房產(chǎn)土地、合同糾紛全國專業(yè)律師，微信號qijingzhi009。

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