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杭州集中供地首日攬金717億融信、融創、濱江成大贏家？

觀點

2021-05-08 11:09 3185 0 0

早在開拍前，便已有22宗地塊溢價率封頂，浦樂、東新、寧圍、大學城北等地塊報價一次封頂，超45宗地塊提前產生報價，開發商們對于拿地渴望可見一斑。

作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網經歷一個多月的準備，開發商們的投拓部門終于迎來了短兵相接的一刻。

5月7日，繼廣州、重慶、無錫、沈陽之后，杭州第一批次集中供地正式開拍，包含57宗涉宅地，總出讓面積4527畝，總建筑面積757萬平方米，總起價934.7億元。

據悉，此次供地分兩日進行出讓，5月7日共出讓32宗涉宅用地，其中主城區13宗、蕭山區12宗以及錢塘新區7宗；5月8日共出讓25宗涉宅用地，其中臨安區12宗、余杭區7宗以及富陽區6宗。

事實上，自今年3月8日起，杭州土拍市場已足足空窗兩個月之久。故早在開拍前，便已有22宗地塊溢價率封頂，浦樂、東新、寧圍、大學城北等地塊報價一次封頂，超45宗地塊提前產生報價，開發商們對于拿地渴望可見一斑。

更為重要的是，杭州今年雖然有三次集中供地，但第二次發公告要等到6月，一個月后再拍地，今年很難趕上開盤；第三次公告在12月，拍地更是要等到明年。對重點布局杭州的開發商來說，唯有首批拿地，項目才有可能在年底前入市，完成銷售額任務。

上午8點30分，杭州首日32宗地塊正式開拍，競拍順序為：錢塘區—蕭山區—主城區，地塊間隔10分鐘開閘競價。

最終，經過8個多小時的鏖戰，32宗地塊均成功出讓，攬金約716.7億元。其中，錢塘區7宗地總出讓金額148億元，蕭山區12宗地總出讓金額172.43億元，主城區13宗地總成交金額396.24億元。

攀升的地價

由于杭州土拍的政策是先競價，當溢價率達到30%時，便轉競自持比例，競自持比例100%后競養老住房面積，所以相較廣州、無錫達到“雙封頂”后的搖號及重慶的高溢價，此次杭州的集中供地從表面來看顯得溫和許多。

然而，事實并非如此。此次出讓中，自持比例最高的是拱墅區(祥符東單元GS0806-R21/B1/B2-05地塊。該地塊由建發以16.31億元競得，成交樓面價17816元/平方米，溢價率29.33%，自持高達38%。據觀點地產新媒體了解，從2019年杭州施行“限地價、限房價”的雙限政策以來，最高自持比例也不過26%。

資料顯示，該地塊土地用途為商住地，住宅部分僅占全部建筑面積的49.6%，去除公租房的10%再扣除38%的自持比例，真正可售的住宅建筑面積僅為1.6%。

更值得注意的是，觀察此次拿地的結果可以發現，過去短短一年間，房企在相同板塊拿地的代價似乎升高了不少。

以此次杭州集中供地成交的首宗地為例，祥生以上限樓面價17798元/平方米競得下沙大學城北單元JS0603-03地塊，溢價率29.82%，自持比例13%。而在去年7月7日，祥生在同一板塊摘得下沙大學城北單元JS0602-16地塊，成交樓面價為17792元/平方米，溢價率29.56%，但無需自持。

又例如此次土拍中，濱江融信聯合體以成交樓面價22006元/平方米競得蕭山寧圍板塊XSCQ1409-38地塊，，溢價率29.45%，自持部分達17%。然而去年4月底，大家在蕭山寧圍板塊拿下一宗宅地，樓面價為2.2萬元/平方米，溢價率為29.79%，自持部分僅為2%。

此外，2020年5月29日，德信以總價14.18億元競得所前板塊的XSCQ3005-38地塊，樓面價11060元/平方米，溢價率16.42%。5月7日的土拍中，德信以15.86億元競得蕭山板塊XSCQ3005-25地塊，樓面價12290元/平方米，溢價率29.37%，需自持16%。

據貝殼研究院高級分析師潘浩測算，首日32宗住宅用地的成交樓面價達19054元/平方米，較2020年全年成交樓面價增長22.0%。其中，江干區、濱江區首日成交樓面價較2020年成交樓面價增長分別為36.6%，37.1%。

誰是大贏家？

在5月7日的杭州集中供地中，僅從拿地數量來看看，融信、濱江、融創無疑是杭州集中供地首日的贏家。

其中，融信拿地數量最多，共攬下7宗地塊，總成交價格超228億元，有4宗是和濱江聯合競得。對于融信與濱江的合作，雖然在意料之外，但并非無跡可尋。

在今年3月的業績會上，融信中國總裁余麗娟曾表示，“一直以來，公司是以招拍掛為主的拿地方式，這幾年也在嘗試合作開發，能夠有效降低拿地成本，預計未來會持續與優秀的同行進行合作，充分利用各自的優勢。”

而濱江方面，濱江曾在年報中提出，計劃在2021年目標新增土地儲備30幅以上，其中杭州拿地比例50%。

另一方面，融創作為近期集中供地中拿地大戶，這次土拍中依然展現了十足的進取心，共斬獲了4宗土地，總成交金額達127億元。