作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “雅生活服務(wù)的估值嚴(yán)重偏低，股價沒有60塊錢我都不甘心。”

參加了雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司2020年全年業(yè)績推介會的投資者告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，整場會議，令他印象最深刻的就是董事長兼聯(lián)席主席黃奉潮在總結(jié)時說出的這句話。

該投資者稱，這是少有聽到管理層呼吁讓大膽買入公司股票，并指持股三年，公司的估值會與其他物業(yè)公司平等。

上述投資者認(rèn)為，黃奉潮之所以向投資者們落下斷言，是基于雅生活上市之后完成的業(yè)績、未來發(fā)展規(guī)劃等眾多因素。

數(shù)據(jù)顯示，雅生活服務(wù)在2020年收入100.3億元，增長95.5%，成為百億營收物業(yè)管理企業(yè)之一；毛利29.7億元，增長57.9%，毛利率29.7%；公司股東應(yīng)占核心利潤18億元，增長43.5%。

規(guī)模方面，雅生活服務(wù)總合約面積7.2億平方米，總在管面積5.7億平方米。新增第三方合約面積近4600萬平米，第三方合約面積占比提升至74.1%。

可以見到的是，在3月22日午間發(fā)布2020年全年業(yè)績后，雅生活服務(wù)的股價直線拉升，截至收盤，漲幅7.73%，報每股31.35港元。

不過，以最新業(yè)績計算，雅生活服務(wù)的市盈率為25.15倍，相較于同樣是百億營收規(guī)模的其他物業(yè)管理企業(yè)有著較大的差距，其中如碧桂園服務(wù)市盈率70.94倍，恒大物業(yè)市盈率51.74倍，

從投資者轉(zhuǎn)述的情形看，黃奉潮對此頗為不甘。

2020年，正好是雅生活服務(wù)上市后的第三年，亦是雅生活服務(wù)三年規(guī)劃的收官之年。

“記得2018年IPO的時候，我們營收才17億元，利潤3億元，如今營收已經(jīng)達(dá)到100億元，利潤也達(dá)到了18億元。”上述投資者轉(zhuǎn)述黃奉潮的話，“3年增長了5.8倍。”

黃奉潮將過去三年高速發(fā)展成績，歸功于戰(zhàn)略定位、團(tuán)隊執(zhí)行力。“可以說按照公司整體發(fā)展戰(zhàn)略，過去三年是實現(xiàn)了說得到、做得到。”

按照投資者轉(zhuǎn)述的管理層描述，在新的起點(diǎn)，雅生活服務(wù)管理層亦為自身定下了較高的增長目標(biāo)，每年40%以上的復(fù)合增長。“雅生活規(guī)模將會保持高速增長，收入規(guī)模會增長40%以上，三年翻兩番。”

據(jù)透露，2020年，雅生活服務(wù)第三方拓展面積（不含收并購）是4500萬平方米，而2021年定下的目標(biāo)是內(nèi)生式增長合約面積接近1億平方米。

“一方面有來自股東穩(wěn)定的面積的增長，占到20%到30%，另外一方面也來自市場拓展的驅(qū)動，希望每年能增長合約面積60%到70%”投資者轉(zhuǎn)述指出，雅生活服務(wù)會將主力放在第三方拓展上。

而按照管理層的表述，2020年年底并表口徑的在管面積是3.6億平方米，在2021年底會達(dá)到4.7億平方米，這里面除了新收購的企業(yè)并表，通過轉(zhuǎn)換，也會產(chǎn)生接近6000萬平方米的面積補(bǔ)充。

未來，在不考慮收并購帶來的面積增長的情況下，雅生活服務(wù)每年會保持在7000萬平方米到8000萬平方米的增長。到2023年，雅生活服務(wù)整體營收要達(dá)到260億元至300億元。

但規(guī)模增長僅為實質(zhì)目標(biāo)，上述投資者稱雅生活服務(wù)在今次業(yè)績會上重點(diǎn)介紹的是其新的三年戰(zhàn)略規(guī)劃。在2021年，雅生活服務(wù)的戰(zhàn)略是打造平臺，通過搭建產(chǎn)業(yè)平臺、創(chuàng)新業(yè)務(wù)平臺，在產(chǎn)業(yè)端孵化新的產(chǎn)業(yè)或者創(chuàng)新公司等。要將雅生活服務(wù)打造成為資本+人才+科技的密集型公司。

雅生活服務(wù)提出了一個具體戰(zhàn)略，其成為“雙千億”平臺戰(zhàn)略，即首先實現(xiàn)雅生活服務(wù)上市平臺的市值千億，以及在對創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈的投資下，孵化出新的千億產(chǎn)業(yè)平臺，甚至可能分拆上市。

“預(yù)計在未來3到5年內(nèi)，將會有兩到三家新的產(chǎn)業(yè)公司分拆獨(dú)立上市，這是雅生活在未來三年發(fā)展規(guī)劃里面的新目標(biāo)。”投資者轉(zhuǎn)述黃奉潮的話稱。

值得注意的是，在過去的3年，雅生活服務(wù)的業(yè)績增長，依賴的是管理規(guī)模的增長。

截至2020年末，雅生活服務(wù)的在管面積與合約面積（不含咨詢顧問及參股公司面積）分別為3.7億平方米、5.2億平方米，較上年增長112.3%及74.9%。若計入咨詢顧問及參股公司合約面積，集團(tuán)在管面積已超過5.6億平方米，合約面積突破7.1億平方米。

其中，更是以傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)收入占據(jù)大頭。數(shù)據(jù)顯示，雅生活服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)及外延增值服務(wù) “三大業(yè)務(wù)”收入分別為64.8億元、10.5億元，24.9億元，三項收入分別占收入總額的64.7%、10.5%及24.8%。

三項業(yè)務(wù)中，亦是物業(yè)管理服務(wù)的增長速率最快，同比增長129.1%，業(yè)主增值服務(wù)及外延增值服務(wù)則分別增長116.9%及37.5%。

上述投資者表示，未來這部分規(guī)模增長依然會是推動雅生活服務(wù)業(yè)績增長的重點(diǎn)。據(jù)表示，雅生活希望通過每年增長合約面積60%到70%支撐物業(yè)管理服務(wù)的高復(fù)合增長，維持收入占比在50%至60%、業(yè)主增值服務(wù)維持在10%至15%、外延增值服務(wù)穩(wěn)步增長，但占比可以稍微下降。

此外值得一提的是，業(yè)績發(fā)布會同日，雅生活服務(wù)公告表示其斥資約11.77億元收購獲通過，以認(rèn)購增發(fā)等形式獲得五家環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司股權(quán)。管理層提及，在這部分的收入占比未來亦將達(dá)到10%左右，到2023年達(dá)到20%到30%的營收占比。

“2020年布局的城市服務(wù)，未來三年會是雅生活的重要增長點(diǎn)，每年增長會超過20%到30%。”針對這部分業(yè)務(wù)，管理層指出在2021年將以孵化為主，2022年進(jìn)入整合期，到2023年，進(jìn)入發(fā)展成熟期，將城市服務(wù)作為智慧城市運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)平臺，來打通上下游的產(chǎn)業(yè)鏈，整合金融、科技、產(chǎn)業(yè)生態(tài)，形成聯(lián)盟。

物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)及外延增值服務(wù)再加上城市服務(wù)，這幾個板塊將驅(qū)動雅生活服務(wù)未來收入的增長。這是雅生活服務(wù)未來三年需要打造好的產(chǎn)業(yè)平臺。

另一方面，雅生活服務(wù)亦要發(fā)展創(chuàng)新領(lǐng)域，即如社區(qū)商業(yè)方面的資源開發(fā)，譬如家政、托育、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)團(tuán)購等等。

“雅生活服務(wù)將會集中大部分的資源和凈利，投放在社區(qū)經(jīng)濟(jì)里面。”管理層們對這個方向寄予了厚望，并認(rèn)為在這些創(chuàng)新業(yè)態(tài)里面，將會孵化出千億市值的新產(chǎn)業(yè)公司。

判斷的根據(jù)，一方面是國家鼓勵頭部物業(yè)企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)研究，另一方面，雅生活服務(wù)具備規(guī)模基礎(chǔ)，并孵化了一定數(shù)字化能力。

管理層具體舉例，如家政，與物業(yè)黏度高，同時具有專業(yè)性及剛性需求，與物業(yè)結(jié)合的市場寬度、廣度都可觀；如幼教，雅生活服務(wù)已與教育集團(tuán)成立合資公司去打造幼教品牌。

“當(dāng)品牌力和產(chǎn)品力打造出來后，雅生活服務(wù)會快速擴(kuò)張。”上述投資人表示，雅生活服務(wù)還會在公建類物業(yè)的方面發(fā)展創(chuàng)新業(yè)態(tài)。

他援引雅生活服務(wù)管理層看法：“物業(yè)企業(yè)短期發(fā)展是看地產(chǎn)，中期發(fā)展是看市場，而長期發(fā)展應(yīng)該是平臺。

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原標(biāo)題： 首入百億陣營不甘估值過低雅生活倡打造“雙千億”平臺