地產(chǎn)十一言 作者：地產(chǎn)十一郎
來源：地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）
上周，北京樓市的朋友圈被一個數(shù)字刷屏了——“70億”。
三個新盤同周末開盤，官宣認(rèn)購金額加起來超過60億。加上當(dāng)周新房網(wǎng)簽80.4億，有人把兩個數(shù)一湊，喊出了“周末70億”的口號。
中介在轉(zhuǎn)，銷售在發(fā)，連不少購房者都在問：是不是該出手了？
十一郎今天不跟風(fēng)喊口號，咱們把數(shù)據(jù)拆開來看，把邏輯捋清楚，再回答那個最關(guān)鍵的問題——北京樓市，到底回暖了沒？
01
DICHAN SHIYIYAN
“70億”到底是怎么回事？
先說清楚口徑，免得被帶偏。
“70億”不是單周末網(wǎng)簽了70億，而是兩個數(shù)據(jù)被混在一起喊出來的：
第一，上周（6月22日至28日）新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)——商品住宅成交1139套，環(huán)比上漲70.76%；成交金額80.4億元，環(huán)比上漲76.24%。
第二，周末三盤齊開的認(rèn)購數(shù)據(jù)——6月27日至28日，保利熙瑞、北京建工嘉棠雅序、中鐵工投青雲(yún)國樾三個新盤相繼開盤，官宣認(rèn)購金額合計(jì)約62億。
兩個數(shù)一疊加，就成了朋友圈里流傳的“周末70億”。
但這三個盤的認(rèn)購金額是“官宣口徑”，不是最終網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。比如嘉棠雅序6月27日開盤當(dāng)天官宣30億，但截至6月29日實(shí)際網(wǎng)簽25套、1.86億——認(rèn)購到網(wǎng)簽之間，還有一段路要走。
所以，“70億”是個營銷意義上的匯總說法，不是單周末的真實(shí)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。
02
DICHAN SHIYIYAN
三個盤，三條線，覆蓋了誰？
這波熱度的真正來源，是三個盤幾乎同時開盤，而且覆蓋了三個完全不同的客群：
保利熙瑞，海淀西四環(huán)田村板塊，定位內(nèi)城高端改善。海淀供地本來就少，西四環(huán)更是稀缺，憋了一年多才開盤，沖著“海淀+四環(huán)”這兩個詞去的買家不在少數(shù)。
嘉棠雅序，豐臺花鄉(xiāng)、南四環(huán)內(nèi)，北京建工“嘉棠系”第三子。前兩個盤——懷柔嘉棠澐璽和豐臺嘉棠璟樾——都賣得不錯，嘉棠璟樾開盤3個多月網(wǎng)簽218套，去化率接近50%。雅序開盤官宣30億，延續(xù)了這個系列的節(jié)奏。
青雲(yún)國樾，順義后沙峪中央別墅區(qū)，容積率2.0的純洋房社區(qū)。取證400套，開盤當(dāng)天銷售243套、超14億，去化超六成。
頂豪、改善、剛需——三條線同時點(diǎn)火，這才是“70億”刷屏的真正原因。三個盤各自切中了不同的客群，而不是某一個盤獨(dú)自撐起了場面。
03
DICHAN SHIYIYYAN
新房網(wǎng)簽大漲，但別只看環(huán)比
再看上周的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)：
商品住宅成交1139套，環(huán)比上漲70.76%
成交面積14.51萬㎡，環(huán)比上漲80.47%
成交金額80.4億元，環(huán)比上漲76.24%
二手房住宅成交4209套，環(huán)比上漲32.53%
單看環(huán)比，漲幅確實(shí)嚇人。
但放在更長的時間線里看：6月前幾周，北京新房周成交一直在低位徘徊。6月15日至21日當(dāng)周僅成交667套，已經(jīng)連續(xù)三周下滑。上周的1139套，是在一個極低的基數(shù)上蹦起來的。
更值得關(guān)注的是另一個數(shù)據(jù)：6月截至28日，北京新房累計(jì)成交3627套，比上月同期還少了808套。
也就是說，上周的大漲，本質(zhì)是“低基數(shù)上的反彈+月末沖刺+三盤集中開盤”三重因素疊加的結(jié)果，而不是市場突然全面轉(zhuǎn)暖。
但好消息也不是沒有。
上周有22個順銷項(xiàng)目單周網(wǎng)簽過億。招商序以43套、3.14億元成為周度“三冠王”；北京潤園、紫京宸園、京華玖序也都在2億元以上。沒有斷層領(lǐng)先的“一枝獨(dú)秀”，而是多點(diǎn)開花——這是市場基礎(chǔ)在改善的信號。
04
DICHAN SHIYIYAN
政策信號支撐
市場數(shù)據(jù)是表現(xiàn)，真正的玄機(jī)還在政策。
周最值得關(guān)注的，其實(shí)是《求是》雜志的一篇文章。
6月18日，求是網(wǎng)發(fā)表評論員文章《以更大力度提振消費(fèi)》，多處提及房地產(chǎn)。文章指出：“近年來房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，不少居民感嘆‘家底變薄了’，財(cái)富效應(yīng)減弱，使居民消費(fèi)開支趨于謹(jǐn)慎。”
文章還強(qiáng)調(diào)：“要加快修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，“防止資產(chǎn)價格下跌對消費(fèi)信心的負(fù)向螺旋”。
“負(fù)向螺旋”這個說法，在官方語境里極為罕見。中指研究院解讀為：資產(chǎn)價格下跌導(dǎo)致消費(fèi)信心下降→消費(fèi)動力不足導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)承壓→就業(yè)和收入預(yù)期減弱→進(jìn)一步導(dǎo)致資產(chǎn)價格下跌。
十一郎翻譯一下：官方已經(jīng)意識到，房價跌不光是房地產(chǎn)的事，它關(guān)系到老百姓敢不敢花錢、經(jīng)濟(jì)能不能穩(wěn)得住。
所以，穩(wěn)樓市已經(jīng)從“行業(yè)問題”上升到了“宏觀經(jīng)濟(jì)問題”。這一定調(diào)的變化，比任何單周數(shù)據(jù)都重要。
05
DICHAN SHIYIYAN
樓市到底回暖了沒？
十一郎給你三個判斷：
第一，上周的熱度是真實(shí)的，但不要過度解讀。
三個新盤同時開盤、22個順銷項(xiàng)目過億、二手房4200多套——這些數(shù)據(jù)說明市場確實(shí)在活躍。但這是“結(jié)構(gòu)性活躍”，不是“全面回暖”。頂豪、改善、剛需三條線里，真正跑出量的還是那些地段好、產(chǎn)品硬的項(xiàng)目。遠(yuǎn)郊、無配套、產(chǎn)品力弱的盤，該冷清還是冷清。
第二，二手比新房更值得關(guān)注。
上周二手房住宅成交4209套，環(huán)比漲32.53%。6月截至28日，北京二手住宅累計(jì)成交14290套，預(yù)計(jì)全月有望突破1.5萬套。雖然比5月的15974套略有回落，但已經(jīng)連續(xù)多月站在1.5萬套左右——這個量級，說明二手房市場的基礎(chǔ)在變扎實(shí)。
更重要的是，國家統(tǒng)計(jì)局口徑下，北京二手房價已經(jīng)連續(xù)4個月環(huán)比上漲。量穩(wěn)住、價微升，這是典型的筑底特征。
第三，政策底已經(jīng)非常清晰了。
從年初《求是》說“政策要一次性給足”，到年中說“防止負(fù)向螺旋”——半年的時間，官方對房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“要不要救”變成了“怎么救得更有效”。
6月LPR雖然連續(xù)13個月“按兵不動”，但政策工具箱里還有的是東西可以拿——限購、公積金、稅費(fèi)……只要數(shù)據(jù)不好看，隨時可以加碼。
寫在最后
“周末70億”刷屏，說明市場情緒在變。但情緒歸情緒，判斷歸判斷。
十一郎的觀點(diǎn)是：北京樓市正在筑底，但不是所有房子都會漲。 核心區(qū)、好產(chǎn)品、有配套的項(xiàng)目，熱度會持續(xù)；遠(yuǎn)郊、沒產(chǎn)業(yè)、沒地鐵的盤，該涼還是涼。
對購房者來說，別被“70億”沖昏頭，也別被“環(huán)比漲70%”嚇到。想清楚自己的需求、算清楚自己的月供，看到合適的房子就出手——但別指望買了就能漲。
畢竟，市場最怕的不是跌，是不知道自己該信什么。
而現(xiàn)在的信號已經(jīng)很清楚了——官方在托底，核心區(qū)在回暖，剩下的，就是你自己的判斷了。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： “周末認(rèn)購70億”刷屏，北京樓市回暖了？
