作者：觀點新媒體

 念念不忘，必有回響。蓄力已久的探索，讓保障性租賃住房REITs離我們愈發近了。

5月27日，國家發改委聯合證監會發布《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》，規范保障性租賃住房資產發行基礎設施REITs的相關工作。

《通知》中嚴格落實房地產市場調控政策，在發起主體、回收資金用途等方面構建了有效的隔離機制，壓實參與機構責任，切實防范REITs回收資金違規流入商品住宅和商業地產開發領域。

政策對于REITs的發起人提出了一系列新的要求，尤其是明確發起人必須為保障性租賃住房業務的獨立法人主體、REITs發行的凈回收資金應該優先用于保障性租賃住房項目建設。

觀點新媒體獲悉，當中的主要內容包括，一是明確了發起主體應當為開展保障性租賃住房業務的獨立法人，不得開展商品住宅和商業地產開發業務；二是強調了回收資金用途的嚴格閉環管理機制，確保凈回收資金優先用于新的保障性租賃住房項目建設，或用于其他基礎設施補短板重點領域。

三是壓實機構主體責任，要求發起人的控股股東、實際控制人不得挪用回收資金；四是加強溝通協作，證監會和國家發展改革委將指導滬深證券交易所、證監局和地方發展改革委做好推薦、審核和日常監管工作。

從這些要求中，能夠輕松看出監管機構擔憂所在。但從更高的視角,這是條必經之路。

《通知》指出，下一步，證監會將會同相關部門單位，按照市場化法治化原則，鼓勵權屬清晰、運營模式成熟、具有可持續市場化收益的保障性租賃住房發行REITs，推動試點項目盡快落地，同時加強市場監管，督促原始權益人和中介機構誠實守信、歸位盡責，確保保障性租賃住房REITs行穩致遠。

沒人能預測未來，只能勇盡人事。

同日，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金、紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金分別于上交所、深交所和證監會報送申請材料，成為首批率先上報的兩單保障性租賃住房REITs。

兩單保障性租賃住房REITs項目的申報，意味著首批保障性租賃住房基礎設施公募REITs正式進入實施階段。

據了解，深圳市人才安居集團選取了4個位于核心區域或核心地段的優質項目參與保障性租賃住房REITs試點，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，資產評估值約為11.58億元。項目產權清晰，具有持續穩定的現金流，可滿足發行REITs的收益率要求。

而廈門安居集團此次選取了兩個保障性租賃住房明星項目申報保障性租賃住房REITs。截至2022年3月末，安居集團共承建18個保障性住房項目，總建筑面積約369萬平方米。

所謂保障性租賃住房REITs，是指通過發行標準化的證券或受益憑證匯集投資者資金，由專門的投資機構管理，投資具有穩定收益的保障性租賃住房項目作為底層資產。

通過公募REITs，將流動性較低的保障性租賃住房項目轉換為流動性較好的作為金融產品的REITs份額，能夠讓企業獲得權益性資金、降低資產負債率、擴大資產管理規模，產品募集資金用途靈活，是國家政策支持業務。

據悉，近日，廣州開發區人才教育工作集團有限公司與建設銀行廣東省分行、建信基金、建信資本簽署《保障性租賃住房REITs項目合作協議》，達成了發行“保障性租賃住房REITs”合作協議。??

道阻且長，行則將至。保障性租賃住房REITs早已備受期待，通過發行REITs可以盤活沉淀的保障性租賃住房資產，形成“投資建設住房-REITs盤活資產-回收資金再投資”的良性發展。

而在2022年以來，多地發布加快發展保障性租賃住房政策，提出鼓勵開展基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點。證監會亦明確表示，要加快推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地。

從整體經濟環境來看，該政策的推出或許也是政策組合拳之一。

5月25日，國務院召開全國穩住經濟大盤電視電話會議，國務院總理李克強說，3月份尤其是4月份以來，就業、工業生產、用電貨運等指標明顯走低，困難在某些方面和一定程度上比2020年疫情嚴重沖擊時還大。

“當前正處于決定全年經濟走勢的關鍵節點，必須搶抓時間窗口，努力推動經濟重回正常軌道。要全面貫徹新發展理念，高效統籌疫情防控和經濟社會發展，堅定信心，迎難而上，把穩增長放在更加突出位置，著力保市場主體以保就業保民生，保護中國經濟韌性，努力確保二季度經濟實現合理增長和失業率盡快下降，保持經濟運行在合理區間。”

國家統計局數據顯示，初步核算，2022年一季度我國GDP為270178億元，按不變價格計算，同比增長4.8%。

疫情肆虐下，實現這一增速并不容易，疊加仍未平息的疫情，全年要達成5.5%目標壓力較大。

保障性租賃住房REITs的推出，正是在5.5%經濟增長預期目標之下，通過REITs等金融手段實現市場化發行，可有效回收前期投入繼而進行新的基礎設施項目建設，提高資金的使用效率。

實際上，房地產業因鏈條長，關聯行業眾多，除自身外，也對建筑業、工業、交通運輸、批發零售等行業具有較強的拉動作用，對經濟發展的影響很大。

但今年初開始，房地產市場卻冷淡如冰。

根據月中統計局披露的數據，于2022年1-4月份，全國房地產開發投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。

4月70個大中城市中，商品住宅銷售價格下降城市個數增加，一二三線城市商品住宅銷售價格環比總體呈降勢、同比繼續走低。具體來看，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有47個和50個，比上月分別增加9個和5個。

1-4月份，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%。

出臺政策刺激經濟很關鍵，房地產也沒被忽視。在此期間，不斷有地區出臺穩樓市和拉動需求等政策，主要是以取消限購、限售、加大金融扶持為主。

5月，房貸市場更是迎來雙重利好“大禮包”：5月15日，央行、銀保監會提出，首套商業性個人住房貸款利率參考標準下調20個基點；5月20日，央行授權全國銀行間同業拆借中心公布，5年期LPR由4.6%下調15個基點至4.45%，這是在LPR捆綁房貸利率后降幅最大的一次。

央行更是屢屢提及，在房地產行業，要進一步改善房地產行業的融資，促進房地產市場的穩定、良性發展。而部分樓盤中的優質樓盤則更是“不盲目抽貸、斷貸、壓貸、“一刀切”，確保信貸穩定、有序發放。

目前來看，房地產行業仍處于相對低迷狀態，寒冬離“解凍”還很遠，但“暖風”已來。

觀點新媒體獲悉，在近期上交所為碧桂園、龍湖集團、旭輝控股、美的置業、新城控股5家民營房企組織召開公司債券投融資對接會上，一位負責財務的管理層說：“已監測到已有21個城市放松預售資金監管。”

沒人知道歷史的下一章節，期待是春暖花開

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原標題： 成見 | 政策穩盤下的租賃REITs啟航