作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

在集中供地大潮下，無論是毛利率還是凈利率都并不突出的陽光城并沒有參與這場軍備競賽。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 5月17日清晨，陽光城集團(tuán)股份有限公司公布了2021年4月份的銷售報(bào)告。

陽光城在2021年前四個(gè)月房地產(chǎn)銷售總金額641.11億元，同比增長42.37%，權(quán)益銷售金額410.56億元，同比增長45.53%，銷售面積404.21萬平方米，權(quán)益銷售面積280.93萬平方米，權(quán)益比例約為64%。

在全口徑銷售統(tǒng)計(jì)下，長三角依舊穩(wěn)定貢獻(xiàn)著最大比例，占比超過40%，而內(nèi)地區(qū)域處于第二梯隊(duì)，且由于整體地價(jià)和售價(jià)較低的原因，該區(qū)域的權(quán)益比例高達(dá)80%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他4個(gè)大區(qū)50-65%的平均權(quán)益比例。

按照公司年初的規(guī)劃，陽光城2021年銷售規(guī)模要實(shí)現(xiàn)2200億+，新增供貨總量2150多億，加上期初存量1100億，所以全年可售資源有3260億，按照往年65%的去化率，足以支撐實(shí)現(xiàn)2200億+的銷售目標(biāo)。

目前，陽光城在1-4月實(shí)現(xiàn)了641.11億的全口徑銷售，完成了全年目標(biāo)的29.14%，完成度屬于房企前列。

事實(shí)上，陽光城今年2200億+的目標(biāo)相較于2020年達(dá)成的2180億元，以及2019年創(chuàng)下的2110億元十分接近。

換言之，在規(guī)模上，陽光城要完成目標(biāo)并不難，利潤與財(cái)務(wù)是陽光城首要考慮點(diǎn)，面對著集中供地的“面粉”改革，在對賭的利潤壓力中，陽光城主動(dòng)拾起了收并購，這個(gè)它們曾經(jīng)引以為傲的領(lǐng)域。

在2021年4月份，陽光城合共獲得13個(gè)土地項(xiàng)目，新增土地面積88.79萬平方米，計(jì)容面積218.57萬平方米，需按權(quán)益承擔(dān)對價(jià)款 51.28 億元。

其中，通過公開招拍掛新增 3 個(gè)土地項(xiàng)目，分別位于福建大區(qū)宜春、云貴區(qū)域昆明 、湖南區(qū)域長沙，平均樓面價(jià)僅3,977.49元/平方米；通過并購及其他方式新增 10 個(gè)土地項(xiàng)目，分布位于福建大區(qū)（4宗）、浙江大區(qū)（2宗）、廣西（2宗）、川渝、津冀幾個(gè)大區(qū)。

以2020年同期的4月份為例，陽光城新增8宗招拍掛地塊，新增3宗收并購地塊，和2021正好相反。

在集中供地大潮下，無論是毛利率還是凈利率都并不突出的陽光城并沒有參與這場軍備競賽，目前市場上的優(yōu)質(zhì)地塊都處于搖號或是競自持的階段，利潤率極低。

以濱江為例，在此次杭州的集中拍地中，濱江共獲得了5宗地塊，董事會(huì)主席戚金興在面對投資者們曾談到，希望能做到1-2%的凈利潤。

在杭州打拼了多年，領(lǐng)先身后房企的濱江尚且如此，其他房企的賬本上或許更加困難，“賠本賺吆喝”以及“退地”的傳聞自拍地以來就未曾停止。

在早前業(yè)績會(huì)上，陽光城曾希望通過集中供地進(jìn)一步加大在北京、上海、廣州幾個(gè)一線城市的投入，“我們的財(cái)務(wù)實(shí)力還不是很強(qiáng)，我們會(huì)按照自己的研判集中有限的資源，在一些感興趣的城市進(jìn)行重點(diǎn)集中。”

目前，無論是在廣州還是北京的首批集中供地中，陽光城都沒有獲得任何一宗地塊，在房企們都把賬本計(jì)算到極限的情況下，財(cái)務(wù)和管理都沒有優(yōu)勢的陽光城難以推出具有競爭力的報(bào)價(jià)。

朱榮斌在幾天前的股東大會(huì)上透露：“原本預(yù)計(jì)兩集中市場會(huì)有所放緩，但沒想到地價(jià)溢價(jià)仍然很高，有項(xiàng)目不好算過賬。”

對陽光城來說，此時(shí)重新回到收并購的軌道上，避開了與其他房企們的直接競爭，這是公司過去積累的優(yōu)勢區(qū)域。

從陽光城在4月份拿地策略上的轉(zhuǎn)變能窺出公司主動(dòng)做出的改變，“在如今的市場，只要不敗就是勝利”。

在4月份獲取的地塊中，13宗地塊均為涉宅地塊，僅有一宗為商辦地塊，而這宗地塊也是4月份中收并購金額最高的一宗地，為廣西南寧的秋月路南側(cè)，夏林路北側(cè)商辦項(xiàng)目。

該項(xiàng)目總對價(jià)8.15億元，權(quán)益比例51%，土地面積13.93萬平方米，計(jì)容建筑面積55.71萬平方米，樓面價(jià)2868.42元/平方米。

此次陽光城主動(dòng)收購的廣西南寧商辦項(xiàng)目權(quán)益比例達(dá)到51%，這也說明公司或許在考慮主動(dòng)操盤、并表。

在陽光城規(guī)劃中，去主動(dòng)收購自持型物業(yè)，獲取持續(xù)性的租金收入從來都不是第一選擇，一般是項(xiàng)目中的“被迫”配套，在股東會(huì)上也表示，有機(jī)會(huì)考慮出售酒店資產(chǎn)。

在陽光城去年新增的超過65個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，僅有兩宗地塊沒有涉及住宅，一宗是通過招拍掛奪得的上海松江區(qū)佘山鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)SS-19-001號地塊，是一宗科研設(shè)計(jì)用地，另一宗是收并購獲得的重慶市渝北區(qū)地塊，用于商業(yè)、學(xué)校，權(quán)益比例僅為30%

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原標(biāo)題： 拾起了收并購4月集中供地下的陽光城選擇題