作者：?jiǎn)讨t律師

來源：敲響法槌（ID：qiao18305313373）

【律師總結(jié)】

購(gòu)房人支付房屋全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有房屋，雖未辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)，但購(gòu)房人對(duì)此并沒有過錯(cuò)的，法院一般不能查封該房屋。這個(gè)是執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定28條規(guī)定的購(gòu)房人排除查封執(zhí)行的權(quán)利。對(duì)于實(shí)踐較為特殊的房屋未竣工驗(yàn)收情況下購(gòu)房人即取得房屋鑰匙占有或者出租房屋，法院對(duì)此種情形能否排除執(zhí)行則有不同的裁判規(guī)則，即便最高人民法院也存在不同觀點(diǎn)的裁判文書，是有爭(zhēng)議的問題，這也給實(shí)踐中處理該類問題留下迂回空間。本文選取了最高人民法院的一則判例，以期從某一個(gè)或幾個(gè)裁判觀點(diǎn)總結(jié)處理方法。

【裁判要旨】

房屋雖未竣工驗(yàn)收，但根據(jù)查明的事實(shí)認(rèn)定買受人已經(jīng)實(shí)際占有房屋的，符合執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第28條規(guī)定，可以排除執(zhí)行。

【最高人民法院判例】

（2018）最高法民申5790號(hào)北京某公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書

【裁判結(jié)果】

駁回再審申請(qǐng)（維持原執(zhí)行異議之訴判決，買受人的物權(quán)期待權(quán)可以排除執(zhí)行。）

【裁判規(guī)則】

一、執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第28條規(guī)定了購(gòu)房人購(gòu)買登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)排除金錢債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行的四個(gè)條件，即查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同，查封前已經(jīng)合法占有，已經(jīng)交付全部?jī)r(jià)款或者按照約定交付部分價(jià)款且剩余價(jià)款根據(jù)法院要求交付執(zhí)行，非因買受人自身原因未辦理過戶登記；

二、法律明確規(guī)定房屋竣工驗(yàn)收后方可交付使用，未經(jīng)竣工驗(yàn)收不得交付使用。買房人在未辦理竣工驗(yàn)收情況下接收房屋，對(duì)之后可能存在的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和使用風(fēng)險(xiǎn)均處于不利地位，但不能據(jù)此否定查封前已交付鑰匙已經(jīng)實(shí)際占有房屋的事實(shí)，不能否認(rèn)其符合執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定28條的實(shí)際占有的規(guī)定；

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原標(biāo)題： 購(gòu)房人在查封前接收房屋，即便未竣工驗(yàn)收，也能排除執(zhí)行！