作者：喬謙律師

來源：敲響法槌（ID：qiao18305313373）

【律師總結】

購房人支付房屋全部價款并實際占有房屋，雖未辦理產權登記過戶手續，但購房人對此并沒有過錯的，法院一般不能查封該房屋。這個是執行異議復議規定28條規定的購房人排除查封執行的權利。對于實踐較為特殊的房屋未竣工驗收情況下購房人即取得房屋鑰匙占有或者出租房屋，法院對此種情形能否排除執行則有不同的裁判規則，即便最高人民法院也存在不同觀點的裁判文書，是有爭議的問題，這也給實踐中處理該類問題留下迂回空間。本文選取了最高人民法院的一則判例，以期從某一個或幾個裁判觀點總結處理方法。

【裁判要旨】

房屋雖未竣工驗收，但根據查明的事實認定買受人已經實際占有房屋的，符合執行異議和復議規定第28條規定，可以排除執行。

【最高人民法院判例】

（2018）最高法民申5790號北京某公司再審審查與審判監督民事裁定書

【裁判結果】

駁回再審申請（維持原執行異議之訴判決，買受人的物權期待權可以排除執行。）

【裁判規則】

一、執行異議和復議規定第28條規定了購房人購買登記在被執行人名下的不動產排除金錢債權強制執行的四個條件，即查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同，查封前已經合法占有，已經交付全部價款或者按照約定交付部分價款且剩余價款根據法院要求交付執行，非因買受人自身原因未辦理過戶登記；

二、法律明確規定房屋竣工驗收后方可交付使用，未經竣工驗收不得交付使用。買房人在未辦理竣工驗收情況下接收房屋，對之后可能存在的質量風險和使用風險均處于不利地位，但不能據此否定查封前已交付鑰匙已經實際占有房屋的事實，不能否認其符合執行異議復議規定28條的實際占有的規定；

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原標題： 購房人在查封前接收房屋，即便未竣工驗收，也能排除執行！