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觀資本市場，看債市江湖。
作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
養老產業的這座“金礦”，未來不會缺少競爭者。
觀點地產網 養老江湖不僅有開發商，還有很早便介入的眾多險資方。而對于養老行業，大多數人對它的看法是“等待開發的金礦”。
“十四五”時期我國將進入中度老齡化階段，老年人口將突破3億人，預示著養老市場還有待進一步挖掘的空間。細心的投資者還發現，“十四五”規劃第一次將“養老”放進了規劃中，全文共提及46次，養老行業的重要性不言而喻。
除了號稱“最年輕”的城市深圳以外，四個一線城市里上海的老齡化程度是最高的。統計局數據顯示，僅2019年的人口構成看，廣州、北京、上海60歲以上人口占總人口的比例為18.4%、17.2%及35%。
正因此，上海的養老產業也在最近幾年得到很大的扶持。老齡人口占比超過三成，對于這座一線城市而言，上海的養老“金礦”看似更大。
然而，上實集團在上海崇明東灘養老項目開發周期較長，經歷了20多年的調整規劃和開工建設，目前仍有部分土地尚待開發。
勝利的果實還未完全到來，近期，上實選擇掛牌轉讓部分養老項目資產。該項目從拿地至今已接近6年時間，此番掛牌也留下了很多疑問，值得深思和觀察。
據上海聯合交易所披露，于3月15日，上海實業養老發展有限公司擬轉讓旗下上海梵昆房地產開發有限公司100%股權及1.4387億債權，轉讓價格約為3.22億元。
梵昆房地產旗下擁有崇明東灘啟動區養老社區項目地塊，該地塊曾委托險資負責開發運營，此次轉讓頗有一絲將地塊套現的意味在里面。只是掛牌轉讓的底價較低，不排除合作方接盤的可能性。
另一方面，或許是尚未達到上市公司信披的要求，上實發展并未就此事發布公告。
“捂地”六年
曾經被譽為上海在建規模最大的養老社區——崇明東灘長者社區，占地面積達到85平方公里，占崇明島總面積的15%。上世紀末，該項目被授權予上實集團經營，如今已開發有東灘長者社區一期項目上實瑞慈花園等。
因擁有崇明東灘長者社區項目，上實集團也被稱為上海崇明島的“地主”。
然而，在本世紀頭十年，這一大型養老項目經歷了“大起大落”的發展階段，陷入用地指標擱置、負責人離職、合作方撤出、上實系內部對項目歸屬存在爭議等傳聞，曾一度陷入停滯狀態。
到2014年初，上實發展的一紙公告，基本上確定了該公司加入崇明東灘養老項目的開發。上海發展全資子公司上實城投與上實東灘投資共同出資成立上海實業養老投資有限公司。
彼時公告顯示，將由該平臺公司與其他合作伙伴共同成立合資項目公司開發建設養老社區項目。股權比例為，上實東灘投資出資1240萬，占62%股權，上實發展透過上實城投出資760萬，占38%股權。
如今，這一大體量項目部分資產的發展再起波瀾，梵昆房地產便是合資項目公司的其中之一。
最新掛牌公告顯示，梵昆房地產擁有位于20035街道0003街坊崇明東灘啟動區CMS15-051單元D07-01、D08-01地塊，并與太平洋保險養老產業投資管理有限責任公司簽訂了《項目委托開發運營管理合同》。
據此，梵昆房地產委托太保養老投資公司開發運營上述地塊，打造為養老社區項目，該項目估計總投資15億元。
本次掛牌轉讓梵昆房地產100%股權的價格為3.22億元，其中100%股權對應的掛牌價格為1.78億元，另有1.44億元的債權，此番掛牌系今年2月預掛牌以來的新進展，確定了轉讓底價，披露期滿于?今年4月12日止。
這宗地塊早在2015年便在上海土地交易市場掛牌出讓，彼時信息顯示，崇明東灘啟動區CMS15-0501單元D07-01、D08-01地塊占地面積為7.78萬平方米，容積率為2，以此計算該地塊總建筑面積為15.57萬平方米，起拍價僅2.22億元。
另據某土拍網站顯示，上海實業養老發展有限公司以底價獲得該地塊，約定交地時間為2015年12月8日，約定開工日期為2016年11月8日，約定竣工日期為2019年11月8日。這一等，便等了5年。
直到2020年6月29日，上海市建設工程中標結果公告顯示，梵昆房地產作為招標人，通過公開招標的方式尋找“合作伙伴”。最終，上海建工一建集團中標上述地塊，中標價為6.84億元。
換言之，六年前，該地塊的起始樓面價僅為1426元/平方米，這在上海目前“水漲船高”的土地市場來看，簡直不敢想象。
這次梵昆房地產100%股權的掛牌價格3.22億元，折合每平方米樓面的成本約為2100元/平方米，較當初拿地樓面價增加47%，但看起來仍是一筆不錯的買賣。
財務數據顯示，梵昆房地產尚未形成營業收入和利潤，更別說穩定的現金流。截至2020年底，梵昆房地產的利潤總額為-1.9萬元，凈利潤-2.7萬元，資產總計4.31億元，負債總計3.31億元，所有者權益為9996萬元。
正如前文所述，崇明東灘啟動區D07-01、D08-01地塊項目還拉來了中國太保入局，“主角”似乎已經集結完畢。隨后，這一項目終于在去年迎來了最新的實質性進展——動工建設。
2020年8月，中國太保消息稱，在滬首個大型頤養社區項目正式動工開建，中國太保集團、上實集團、建工集團等單位負責人共同揮鍬培土。該項目是中國太保繼杭州之后第二個動工開建的長三角養老項目。
目前尚未確定此次掛牌轉讓梵昆房地產100%股權的最終接盤方會是誰，但外界認為，中國太保接盤的可能性會比較大。
中國太保與上實發展的合作淵源頗深。2011年，太保養老投資公司與上實集團合作打造崇明東灘100萬平方米的幸福長者社區，項目占地2500畝，總建筑面積90萬平方米，可容納7700戶，居住老人超過1萬名。
據悉，上述二者合作的項目建設內容包括長者公寓、協助護理生活區、失憶老人生活區、醫療協助護理區，彼時仍在前期審批及土地收儲工作中，計劃2014年開工建造。
上述消息，隨著中國太保在2014宣布正式啟動養老產業布局后逐漸得到印證，而養老產業也成為中國太保壽險的第二增長曲線，即將完成全國化布局。
時任太保養老投資總經理鄭韞瑜在接受媒體采訪時曾表示，與搶占養老產業“第一梯隊”的中國人壽、中國平安、中國太平、新華保險、泰康人壽、合眾人壽等相比，太保養老投資是“起個大早，趕個晚集”。
對于養老產業的盈利期待，鄭韞瑜介紹道，預計入住率達75%以上能實現當年盈利，投資七年左右即可進入盈利穩定期。
一份市場統計的數據顯示，目前，中國太保在建養老社區項目共3個，待建項目共5個，目前，中國太保在杭州、成都、大理等已落地養老社區項目，同時積極推進上海、武漢、海南、廈門、南京等地項目。
與上實集團合作的上海崇明東灘養老項目，中國太保稱之為太保家園·上海東灘國際頤養中心項目，總建筑面積11.7萬平方米，一期計劃于2021年結構封頂。
崇明東灘養老項目將采用CCRC（Continuing Care Retirement Community 持續照料退休社區）模式，建成后將提供自理型、旅居型、專業護理型養老公寓超過800套，并與普陀國際康養社區項目實現“同城連鎖1+1”。
中國太保表示，未來三年內，滬、寧、杭三地太保家園將陸續落成，提供更多樣化的一站式高品質老年生活解決方案。
過去，太保養老投資多偏向于“輕資產”的投資模式，畢竟，輕資產模式可以減少資金的沉淀，更容易在各個城市復制推廣落地。但去年以來，中國太保也開始在市場上有拿地的舉動。
而在2019年媒體見面會上，中國太保還提出未來3-5年養老產業發展規劃。
在這份最新的計劃里，中國太保稱，將開發建設6個城郊型和度假型高端養老社區項目，同時拓展若干個城市型高端養老社區項目，累計拓展8000-10000套高端養老養生公寓，累計逐步儲備和運營床位數10000-12000張。
今年2月27日，中國太保旗下太保壽險以2.7億摘得廈門集美區環東海域一地塊，將在華南區域布局養老社區項目。
可以明確，養老產業的這座“金礦”，未來不會缺少競爭者。而此次上實掛牌轉讓的崇明東灘養老社區地塊項目，或會成為市場的“香餑餑”。
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