作者：地產(chǎn)三哥

來(lái)源：地產(chǎn)三哥（ID：dichansange）

上市房地產(chǎn)企業(yè)的市值直線下跌。

從2020年8月20日開(kāi)盤(pán)到2021年7月26日收盤(pán)，萬(wàn)科跌幅22%，融創(chuàng)38%，碧桂園17%，恒大65%（均為前復(fù)權(quán)口徑）。

投資地產(chǎn)股的朋友們，典型的流年不利。

房地產(chǎn)企業(yè)市值很慘，但是房市并不慘。

在參詳了房企2021年上半年的TOP30房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)和宏觀數(shù)據(jù)之后，我們認(rèn)為：

1、購(gòu)新房熱情不減；

2、TOP10集中度下降；

3、新房?jī)r(jià)格略漲；

4、殺跌與回歸？

一、貸款收縮、購(gòu)房熱情不減

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金分類(lèi)來(lái)看，資金來(lái)源分為五大塊：國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款、外資。

2021年上半年的數(shù)據(jù)，它們分別的到位資金的比例是：國(guó)內(nèi)貸款13.3%、自籌資金29.3%、定金及預(yù)收款38.5%、個(gè)人按揭貸款15.9%、外資忽略不計(jì)。

重點(diǎn)看國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款三項(xiàng)的增幅，2012年上半年到2021年上半年這十年的情況如下：

定金及預(yù)收款有三個(gè)明顯的增長(zhǎng)高峰：2013年、2016年、2021年（均指當(dāng)年度上半年，下文如未特別說(shuō)明，年度均指當(dāng)年上半年）。

個(gè)人按揭貸款也是如此，高峰在2013年、2016年，2021年增幅僅次于這兩年。

上圖直觀地反映：

1、新房購(gòu)置熱情高，僅次于2013年、2016年。

2、2021年上半年，國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款明顯受到抑制。

房企融資端、個(gè)人按揭貸款都收到了明顯的抑制調(diào)控：去年的針對(duì)房企的三道紅線和銀行的十條紅線明顯是起了作用。

饒是如此，也沒(méi)能擋住市場(chǎng)的熱情。房產(chǎn)依然是人民群眾最喜聞樂(lè)見(jiàn)的資產(chǎn)配置渠道之一，尤其是新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)狀下。

這個(gè)現(xiàn)象，是調(diào)控者的預(yù)期和市場(chǎng)的真實(shí)之間斗爭(zhēng)的結(jié)果。

所以，這些定金和預(yù)收款中有多少是來(lái)自銀行的經(jīng)營(yíng)貸或者其他用途的貸款，才是調(diào)控者最關(guān)注的。

現(xiàn)在回頭去看圖上2014-2015年的數(shù)據(jù)，會(huì)有一種時(shí)空錯(cuò)位的感覺(jué)，那時(shí)就說(shuō)“從高速度向高質(zhì)量發(fā)展”的轉(zhuǎn)型，如果在2014年-2015年房地產(chǎn)的低谷期能克制住刺激的沖動(dòng)、順勢(shì)動(dòng)手，難度應(yīng)該更小。

人們總是喜歡走捷徑，或?yàn)槊驗(yàn)槔?/p>

二、頭部集中趨勢(shì)下滑

我們用上市房企月度公告口徑，對(duì)比了TOP30房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)（2020年上半年與2021年上半年）：

從銷(xiāo)售集中度來(lái)看，TOP10的銷(xiāo)售額占全國(guó)比從29.7%下降到26.9%。

從銷(xiāo)售額增幅來(lái)看，大幅跑贏全國(guó)增幅的有：融創(chuàng)、綠城、美的、佳兆業(yè)、旭輝、龍光等。

可以看出兩個(gè)趨勢(shì)：

1、頭部不再繼續(xù)集中，這是調(diào)控的本意，風(fēng)險(xiǎn)分散顯然比風(fēng)險(xiǎn)集中更安全。

2、頭部分化：有大幅跑贏的、也有大幅跑輸?shù)模@是調(diào)控的結(jié)果。

融創(chuàng)的進(jìn)取心依然鮮明。

三、2021上半年新房?jī)r(jià)格略漲

從銷(xiāo)售單價(jià)來(lái)看，TOP30房企的銷(xiāo)售均價(jià)上漲了5.3%。

全國(guó)平均銷(xiāo)售價(jià)漲幅8.8%。

從這兩個(gè)維度去觀察TOP30房企，可能會(huì)有一些線索。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)大力調(diào)控當(dāng)前，綿延無(wú)期，這時(shí)候再來(lái)探討地產(chǎn)公司的市值，似乎不合時(shí)宜。

可是，相比于好未來(lái)、新東方在過(guò)去3個(gè)月內(nèi)跌去80%-90%以上的市值；相比于在高考指揮棒下的公辦教育壟斷市場(chǎng)中企業(yè)的毫無(wú)話語(yǔ)權(quán)，20年來(lái)發(fā)展壯大的房地產(chǎn)行業(yè)好歹還有“打斷骨頭連著筋”的地位。

房地產(chǎn)是夕陽(yáng)行業(yè)嗎？

不懂中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)智慧的人才會(huì)給出肯定的答案。

在休克或者軟著陸之前，宏觀經(jīng)濟(jì)在中短期內(nèi)需要健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是新房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。

此外，中國(guó)有兩句古話：一句是矯枉必須過(guò)正，一句是欲速則不達(dá)。前者是治理方向，后者是治理智慧。

所以這個(gè)過(guò)程一定也是整體殺跌和局部回歸的過(guò)程。

這里點(diǎn)名表?yè)P(yáng)一下融創(chuàng)，昨天（7月26日）又雙叒叕回購(gòu)了，有態(tài)度、有行動(dòng)，管理層的市值管理還是盡心盡力的。

（正文完，后附表）

附表2：

2020上半年/2021上半年房企銷(xiāo)售明細(xì)（公告口徑）

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)三哥”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 宏觀視角丨房企黃花瘦，房開(kāi)海棠依舊