作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

與凱德集團(tuán)的運(yùn)作邏輯存在一定相似性，但同時具備自身特色。

觀點(diǎn)網(wǎng) 近日，香港置地正式宣布推出“新加坡核心私募房地產(chǎn)基金”（SCPREF），以64億美元（約合82億新元）初始資產(chǎn)管理規(guī)模，創(chuàng)下新加坡辦公物業(yè)私募投資平臺的規(guī)模紀(jì)錄，成為亞洲商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域年度最受矚目的資本動作之一。

據(jù)香港置地披露，該基金初始資產(chǎn)組合由5項(xiàng)新加坡核心商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)構(gòu)成，合計提供260萬平方呎（約24萬平米）可出租面積。

具體來看，包括新加坡亞洲廣場大廈一座（Asia Square Tower1）100%股權(quán)、新加坡濱海灣金融中心第一及第二座（Marina Bay Financial Centre Tower1&Tower2）與濱海灣連接商場（Marina Bay Link Mall）1/3股權(quán)、萊佛士碼頭一號（One Raffles Quay）1/3股權(quán)以及萊佛士連道一號（One Raffles Link）100%股權(quán)。

值得關(guān)注的是，多家全球頂級資本押注該基金。

香港置地以普通合伙人和管理人身份持有多數(shù)股權(quán)，卡塔爾投資局（QIA）、荷蘭匯盈資產(chǎn)管理公司（荷蘭最大的養(yǎng)老金基金資產(chǎn)管理公司）作為創(chuàng)始投資人聯(lián)合入局，另有東南亞主權(quán)財富基金參與出資。

截至基金成立時，已承諾股本達(dá)41億新元（約32億美元），其中超18億新元來自第三方資本。

按照規(guī)劃，該基金未來將持續(xù)收購新加坡中央商業(yè)區(qū)及烏節(jié)路地段的高品質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，目標(biāo)將總資產(chǎn)價值（從82億新元）擴(kuò)大至150億新元，并承接香港置地在新加坡開發(fā)的新增商業(yè)項(xiàng)目。

作為亞太金融中心，在全球經(jīng)濟(jì)增速放緩、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺背景下，國際資本對新加坡核心不動產(chǎn)展現(xiàn)出濃厚的興趣。

香港置地新加坡版圖

香港置地在新加坡的投資布局并非一日之功。

作為怡和集團(tuán)成員企業(yè)，香港置地是怡和集團(tuán)深耕東南亞市場的重要載體，新加坡資產(chǎn)以核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓為主，且多為區(qū)域地標(biāo)性項(xiàng)目。

該公司在新加坡布局可追溯至更早的聯(lián)營開發(fā)項(xiàng)目——濱海灣金融中心。2005年由長江實(shí)業(yè)（和記黃埔）、香港置地和吉寶置業(yè)組成聯(lián)合體，以18億新元購得MBFC所在的3.55公頃土地。

作為新加坡濱海灣核心地標(biāo)，濱海灣金融中心包含3棟甲級寫字樓、2棟高端住宅及地下商業(yè)連廊，是集金融、商務(wù)、休閑于一體的綜合體，本次注入基金的為一號、二號大樓及濱海灣連接商場的部分股權(quán)。

此外，香港置地曾持有MCL地產(chǎn)的股權(quán)，后由怡和集團(tuán)于2025年9月以5.79億美元出售，通過非核心資產(chǎn)的優(yōu)化剝離，進(jìn)一步聚焦核心商業(yè)地產(chǎn)賽道。

從運(yùn)營數(shù)據(jù)來看，香港置地新加坡核心資產(chǎn)均具備“區(qū)位不可復(fù)制、租戶優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定”特征：亞洲廣場一號作為新加坡最高純寫字樓之一，樓高235米共46層，租戶包括卡塔爾投資局、摩根士丹利、殼牌等著名企業(yè)。

萊佛士碼頭一號、萊佛士連道一號均位于新加坡“金融心臟”區(qū)域，緊鄰萊佛士坊地鐵站，周邊聚集新加坡交易所、星展銀行等機(jī)構(gòu)。

這些資產(chǎn)長期高出租率與租金增長，不僅為香港置地提供了持續(xù)的現(xiàn)金流支撐，也是本次基金化運(yùn)作的基礎(chǔ)。

一系列布局背后，離不開怡和集團(tuán)的操作。

作為擁有180余年歷史的老牌英資財團(tuán)，怡和集團(tuán)在東南亞市場極具影響力。

1992年，香港置地跟隨怡和集團(tuán)將亞洲時區(qū)的股份買賣轉(zhuǎn)移至新加坡交易所進(jìn)行第二上市，這一舉措為后續(xù)資本運(yùn)作與資產(chǎn)整合奠定了基礎(chǔ)。

數(shù)據(jù)顯示，2024年港澳市場僅占怡和集團(tuán)總營收26%，而東南亞市場占比已達(dá)60%，香港置地的新加坡基金無疑成為銜接這一區(qū)域戰(zhàn)略的資本樞紐，進(jìn)一步鞏固了怡和在東南亞商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的話語權(quán)。

此外，怡和集團(tuán)多元化業(yè)務(wù)生態(tài)也為香港置地的新加坡資產(chǎn)提供了協(xié)同優(yōu)勢，旗下文華東方酒店、牛奶國際等業(yè)務(wù)與香港置地的商業(yè)寫字樓、商場形成互補(bǔ)。

“商業(yè)地產(chǎn)+基金”模式

據(jù)香港置地2024年戰(zhàn)略披露及本次基金落地動作，“商業(yè)地產(chǎn)+地產(chǎn)基金”的雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略已清晰浮現(xiàn)，標(biāo)志著公司正向“開發(fā)持有+資產(chǎn)管理”并重的新模式轉(zhuǎn)型。

值得關(guān)注的是，這與凱德集團(tuán)的運(yùn)作邏輯存在一定相似性，但同時具備自身特色。

凱德模式以“私募基金+REITs”的輕資產(chǎn)閉環(huán)為核心，通過引入第三方資本實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)與管理費(fèi)收益增長。

香港置地的轉(zhuǎn)型路徑與之類似：2024年，明確宣布告別住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，計提3.14億美元內(nèi)地住宅資產(chǎn)減值，剩余58億資產(chǎn)進(jìn)入清倉倒計時，未來將全面聚焦超高端商業(yè)地產(chǎn)，計劃通過基金、REITs等工具將2035年資產(chǎn)管理規(guī)模從400億美元提升至1000億美元，本次新加坡基金也是這一戰(zhàn)略的實(shí)質(zhì)性落地。

值得關(guān)注的是，香港置地的基金模式采用“永久開放式架構(gòu)”，初始階段仍持有多數(shù)股權(quán)，既保障了對核心資產(chǎn)的運(yùn)營控制權(quán)，又通過引入第三方資本實(shí)現(xiàn)了資金回籠，體現(xiàn)了“重資產(chǎn)打底、輕資產(chǎn)擴(kuò)張”的特征。

香港置地選擇這一模式，背后或有多重因素的共同驅(qū)動。

首先是資本回收目標(biāo)的驅(qū)動，公司明確提出未來10年計劃回收100億美元，2027年前完成40至60億美元回收目標(biāo)，所獲資金將用于重投超高端商業(yè)資產(chǎn)。

本次基金的成立及濱海灣金融中心第三座的出售，已使其自2024年以來資金回收總額增至34億美元，達(dá)到2027年目標(biāo)逾八成。而通過基金化運(yùn)作，香港置地得以在保留資產(chǎn)管理權(quán)的同時，實(shí)現(xiàn)部分股權(quán)變現(xiàn)，快速回籠沉淀資本。

其次是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的戰(zhàn)略需求，2024年，香港置地香港、新加坡高端寫字樓及商場租金已成為核心“現(xiàn)金奶牛”，基金模式的落地不僅能優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表、降低凈債務(wù)水平，還能開拓管理費(fèi)、業(yè)績報酬等新收入來源，減少對資產(chǎn)增值與租金增長的單一依賴，形成更可持續(xù)的盈利結(jié)構(gòu)。

在資本循環(huán)效率方面，通過基金平臺盤活核心資產(chǎn)，這些資金將用于香港置地廣場升級、上海西岸中環(huán)、重慶中環(huán)萬象城等新增核心項(xiàng)目投資，支撐未來增長。

2025-2027年，香港置地將有多個旗艦商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，回收資金可以形成有利保障。

在抗風(fēng)險與品牌影響力方面，主權(quán)財富基金等機(jī)構(gòu)投資者的加入，不僅分擔(dān)了資產(chǎn)運(yùn)營風(fēng)險，還提升了香港置地的資管品牌全球聲望，為后續(xù)發(fā)起更多基金產(chǎn)品、拓展第三方資管業(yè)務(wù)奠定基礎(chǔ)。

但潛在挑戰(zhàn)同樣不容忽視——作為香港置地首只私募房地產(chǎn)基金，需同時承擔(dān)基金管理與物業(yè)運(yùn)營雙重職責(zé)，對跨部門協(xié)同、投資者關(guān)系維護(hù)、合規(guī)風(fēng)控等能力提出更高要求，而公司此前缺乏大規(guī)模基金管理經(jīng)驗(yàn)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 香港置地“資管首秀”：64億美元私募基金落地新加坡