作者：地產(chǎn)資管界

來源：地產(chǎn)資管界（ID：reamdaily）

近日，融創(chuàng)中國斥資152.69億收購云南城投持有的環(huán)球世紀及時代環(huán)球各51%股權(quán)的消息引爆了市場。

這次交易距離孫宏斌40億接盤李嘉誠旗下長實集團囤地8年的大連西崗項目，僅僅不到2個月。

今年以來，孫宏斌在并購市場一路高歌猛進，大有“氣吞萬里如虎”之勢。

年初就斥資125.5億火線馳援王健林鐵桿兄弟盧志強斷臂求生的泛海控股。

隨后交易對手不斷變化，從深陷財務危機的陽光100到新湖中寶，再到近兩個月的長實、萬融和云南城投，粗略算下來，孫宏斌今年又掏出了430億以上來“掃貨”。

吃瓜群眾肯定會感嘆道，融創(chuàng)也太有錢了吧。

依靠大手筆的收購，融創(chuàng)新增土地儲備也急速膨脹，在克而瑞發(fā)布的1-11月房企新增貨值排行榜中，融創(chuàng)1-11月累計新增土地貨值達到6850.8億，僅次于碧桂園，位列第二位，但較第三位的萬科多出1000多億。

并購資金從何來

融創(chuàng)到底在哪弄到的這些錢？他“孫大圣”背后的金主是誰？吃瓜群眾肯定也很想弄清楚。

地產(chǎn)資管界查閱融創(chuàng)中國2019年半年報發(fā)現(xiàn)，截止2019年6月30日，融創(chuàng)中國累計發(fā)生借貸款項為3021億元，同比增長32%。

來源：融創(chuàng)2019年中期財報

那么，具體的資金來源渠道是什么？

首先，是優(yōu)先票據(jù)。融創(chuàng)于新加坡證券交易所有限公司發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，截止2019年6月30日，已發(fā)行在外的優(yōu)先票據(jù)本金累計為62億美元。據(jù)一位新加坡債券從業(yè)人士表示，融創(chuàng)的美元債在市場上很搶手，“最近幾筆都是超發(fā)，投資者基本要搶額度。而且，相比一些閩系房企，融創(chuàng)的發(fā)債利率算是低的。”

來源：融創(chuàng)2019年中期財報

第二，是公司債券和非公開發(fā)行境內(nèi)公司債券。融創(chuàng)于上海證券交易所分別發(fā)行公司債券和非公開發(fā)行境內(nèi)公司債券，累計13筆資金，共計248.5億元人民幣。

來源：融創(chuàng)2019年中期財報

第三，資產(chǎn)支持證券。融創(chuàng)中國全資附屬子公司融創(chuàng)物業(yè)服務集團有限公司及融創(chuàng)房地產(chǎn)于第三方融資機構(gòu)簽訂資產(chǎn)化證券形式的資產(chǎn)支持專項協(xié)議。該資產(chǎn)支持證券以收取物業(yè)管理服務費和物業(yè)銷售款項為資金支持，共計29億元人民幣。

值得注意的是，近期，融創(chuàng)發(fā)行的一筆3億元長租公寓ABS項目卻被上交所“終止”。據(jù)悉，該筆資產(chǎn)支持專項計劃由融創(chuàng)間接子公司合肥萬達城投資有限公司發(fā)行，國都證券股份有限公司作為承銷商。

來源：融創(chuàng)2019年中期財報

第四，信托資管計劃。比如，在2017年融創(chuàng)和萬達完成世紀大并購前后，融創(chuàng)通過引入信托公司發(fā)行信托計劃融資，累計融資達百億以上，這些信托公司有中航信托、中國民生信托、浙金信托、中建投信托、廈門國際信托、大業(yè)信托等。

今年在房企信托融資通道幾乎被封死的條件下，某些信托公司依然為融創(chuàng)在輸送資金。如5月29日，由愛建信托發(fā)行的“愛建共贏-融創(chuàng)上海購房尾款項目1號集合資金信托計劃”在上海成功發(fā)行。首批規(guī)模發(fā)行為7.5億，項目投資的初始基礎(chǔ)資產(chǎn)對應的是外灘壹號院和領(lǐng)館壹號院項目。

高負債率承壓

孫宏斌如此頻頻大手筆收購不禁令人產(chǎn)生疑問，融創(chuàng)真的那么有錢嗎？大舉拿地和并購的背后，是負債率的居高不下，甚至負債不斷攀升。

通過融創(chuàng)2019半年報可以看到，上半年，融創(chuàng)短期負債高達1212.8億元，同比增長61%，較年初增加了292億元。不僅如此，融創(chuàng)上半年凈負債率爆表，高達205.9%，成為近年來的高峰；如果將永續(xù)債包括在內(nèi)，凈負債率則達到224%。這一負債率甚至比大部分以激進聞名的閩系房企還高。

此外，2019年上半年，融創(chuàng)中國的加權(quán)平均融資成本為7.17%，明顯高于萬科、碧桂園等龍頭。可見融創(chuàng)的融資成本并不低。

融創(chuàng)在兩年前曾表示，未來將逐步降低負債率，計劃到2019年凈負債率和總資產(chǎn)負債率都降低到70%以下。現(xiàn)在都快2019年年底了，這個目標都還差的遠呢。

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原標題： 一年并購超430億，孫宏斌錢從哪來？