觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
萬科在2021年一季度，通過增資產(chǎn)、增預收、降負債，從而實現(xiàn)降檔目標。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 在3月末業(yè)績會上宣揚要在一季度財務報告中回歸綠檔的萬科，實現(xiàn)了這一并無太大困難的目標。
4月22日晚間，萬科發(fā)布2021年一季度業(yè)績報告，其實現(xiàn)營業(yè)收入622.6億元，同比增長30.3%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤12.9億元，同比增長3.4%。
萬科特別在公告中指出，截至報告期末，集團凈負債率為15.5%；持有貨幣資金1966億元，遠高于短期借款和一年內到期有息負債總和723.7億元。
值得一提的是，在3月31日舉辦的萬科2020年全年業(yè)績會上，執(zhí)行副總裁韓慧華表示，萬科非常有信心在一季度能夠回到綠檔。
萬科在一季度報告中便重點指出，其的凈負債率、現(xiàn)金短債比指標均顯著優(yōu)于重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則的要求，剔除預收款項的資產(chǎn)負債率亦為69.5%，符合“綠檔”企業(yè)標準。
雖然在2020年末，萬科剔除預收款項的資產(chǎn)負債率亦僅為70.4%，離達標僅有0.4個百分點的差距，按照萬科一季度完成的成績來看，只是降低了0.9個百分點。
看起來，完成“綠檔”目標對于萬科而言并不算什么艱巨的任務。但實際上，在“三道紅線”的三個指標中，為剔除預收款項的資產(chǎn)負債率降檔難度是最大的。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體觀察，萬科主要采取了三方面舉措實現(xiàn)上述目標，適當增厚資產(chǎn)的同時減少部分負債規(guī)模，此外再增加預收賬款。
反映在財務報表上，在資產(chǎn)方面，截至2021年一季度末，萬科資產(chǎn)總計19,078.6億元，較2020年末18,691.77億元增長386.83億元。
在負債方面，截至2021年一季度末萬科負債合計15,524.28億元，較2020年末15,193.33億元增長330.95億元。
具體業(yè)務操作上，萬科首先是加大投資力度，從而做大資產(chǎn)規(guī)模。其在一季度新增加開發(fā)項目32個，總規(guī)劃建筑面積480.6萬平方米，權益規(guī)劃建筑面積340.6萬平方米。
同時，萬科加快銷售，加快回款。其在一季度房地產(chǎn)業(yè)務實現(xiàn)合同銷售面積1,104.4萬平方米，合同銷售金額1,794.7億元，同比分別增長24.8%和30.2%。
通過銷售回款，萬科亦實現(xiàn)一季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比回正，流入168.79億元，去年同期則為流出29.54億元，同比增長671.44%。
作為剔除項，預收賬款的大幅增長在資產(chǎn)總額大于負債總額時，影響始終是正面的，即當資產(chǎn)、負債不變，預收賬款越大，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率便越小。
與此同時，萬科亦在不斷降低負債規(guī)模。上述數(shù)據(jù)可見，萬科負債總額的增長僅有330.95億元，若剔除預收賬款，萬科的負債規(guī)模實際上是較2020年末有所減少。
萬科籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額數(shù)據(jù)亦可看出一二，其在2021年一季度，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為流出147.67億元，去年同期為流入35.63億元，同比變動減少514.46%。
萬科亦有意持續(xù)保持在綠檔范圍，在業(yè)績會上，董秘朱旭除了同樣表達出萬科要在一季度回歸“綠檔”外，她同時指出萬科要保持在綠檔。
只是相對于財務穩(wěn)健、安全方面，萬科對于毛利率下降并沒有太多控制辦法。在2021年一季度，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務收入的毛利率（已扣除稅金及附加）為16.1%，較2020年末22.6%進一步降低。
萬科表示，毛利率下滑主要和近年來地價占房價比例提高有關。具體而言，萬科一季度結算的項目成本大幅增加，其營業(yè)成本為495.56億元，增長50.93%，但營業(yè)收入規(guī)模增長僅為30.33%。
盈利能力下降顯然會是萬科很長一段時間都必須面對的問題。而值得注意的是，在2021年一季度，萬科實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤僅12.9億元，即其凈利潤率僅為2.07%
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