作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 經(jīng)過三次投胎，位于鄭州的北龍湖12號地最終還是落入了“忠實(shí)追求者”中海的手中。

3月17日上午，一場由中海、綠城、中交、保利、招商、金茂、華潤、正商8家房企展開的土地爭奪“大戰(zhàn)”正在河南鄭州上演。最終中海以熔斷價(jià)34.2億元、溢價(jià)率50%獲勝，奪得這宗北龍湖東岸宅地，綜合房價(jià)30843元/平方米。

12號地塊占地面積約79573.3平方米，是北龍湖目前面積第二大的住宅用地。這也是中海繼南岸、北岸之后，在北龍湖落下的第三子，中海也借此成為北龍湖第二大地主，僅次于建業(yè)。

如此看來，中海似乎十分鐘情北龍湖片區(qū)，但實(shí)際上，中海在鄭州的布局并不止這一片“水域”。

鄭東北龍湖，是鄭州樓市“地王”出現(xiàn)最多的地方，也是充滿傳說之地。

尤以中海拍下的北龍湖12號地塊最為典型。2019年11月，12號地首次出讓，參與競拍的有中海、金茂、保利和綠城4家房企，然而該地塊最終以流拍收場。至今，業(yè)內(nèi)對當(dāng)時(shí)的流拍原因仍眾說紛紜。

相關(guān)人士表示，北龍湖的土拍規(guī)則是低于競拍底價(jià)不成交，而底價(jià)范圍一般大于土拍起始價(jià)，小于熔斷價(jià)，大概是熔斷價(jià)的95%。如果按照12號地的熔斷價(jià)32.4億元來算，競拍底價(jià)應(yīng)在30.78億元。

據(jù)了解，當(dāng)時(shí)中交入主之后，綠城強(qiáng)勢回歸鄭州市場，對這塊地志在必得。而綠城加價(jià)至28.4億后，卻無人跟價(jià)。該價(jià)格雖超過當(dāng)時(shí)競拍起始價(jià)21.6億元，但并未達(dá)到競拍底價(jià)，最終只能流拍。

2個(gè)多月后，原定于2020年2月18日再次開拍的12號地，但在2月4日因疫情等原因被緊急叫停，并未進(jìn)入競拍程序。時(shí)隔一年，12號地終于迎來新生，而當(dāng)時(shí)與其同期開拍的11號地已經(jīng)化身為綠城項(xiàng)目，并且第一批首開已售罄。

傾心北龍湖的中海，再次高溢價(jià)押注12號地并非一時(shí)興起。

緊鄰該地塊的13號地同為中海所得，使用權(quán)面積7.24萬平方米，折合樓面價(jià)14743元/平方米。該項(xiàng)目已于2020年9月開盤，參考均價(jià)28200元/平方米，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體致電售樓處時(shí)，相關(guān)人員表示該盤去化率已達(dá)70-80%。此外，中海的南岸項(xiàng)目在2019年也是當(dāng)時(shí)銷售最快的項(xiàng)目之一。

從目前在售的住宅項(xiàng)目名單來看，整個(gè)北龍湖南岸目前已經(jīng)進(jìn)入到清盤階段，所剩庫存基本都在總價(jià)1000萬的大戶型。而與南岸只有一路之隔的12號地，周邊基本也處于現(xiàn)房或交房期。

也就是說，包括中海在內(nèi)此前押注北龍湖的開發(fā)商們，手里的存貨已基本進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段，需要及時(shí)補(bǔ)倉。另一方面，北龍湖住宅供應(yīng)減少，隨著配套兌現(xiàn)、人氣導(dǎo)入重疊作用，任何一個(gè)新地塊出讓，都會(huì)成為稀有標(biāo)的。

業(yè)內(nèi)人士指出，相比于周邊豪宅樓盤，以成本管控為主打的中海，對于此次地塊可能會(huì)做出120平方米起的剛需戶型，大概率以迅速回款的低總價(jià)、快去化為主的“錯(cuò)位”路徑。

觀之鄭州市場，中海的投入亦不在少。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2014年3月中海地產(chǎn)鄭州公司開始成立，這是中國海外發(fā)展在內(nèi)地的第47家地區(qū)公司，成為中海進(jìn)入中原腹地的標(biāo)志性事件。同年，該公司以12億元摘金水區(qū)“地王”啟動(dòng)中海錦苑項(xiàng)目，正式落子鄭州市場。

2017年，中海突然發(fā)力，斥資60億在鄭州連摘“6子”。至2018年，該公司曾表示，在鄭州的銷售規(guī)模要從2017年的5億元提升至70億元，甚至突破100億元。

2019年，中海宣布在鄭州蝶湖、天健湖、月湖及北龍湖4個(gè)連湖片區(qū)擁有9個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)樓面面積115.8萬平方米。去年7月，該公司為鄭州項(xiàng)目援引投資方，平安不動(dòng)產(chǎn)借此對鄭州中海增資1.009億元。

加上最新斥資34.2億元補(bǔ)倉北龍湖，七年時(shí)間里中海仍在繼續(xù)深入鄭州市場。

而放眼包括鄭州在內(nèi)的華北區(qū)域，近年來中海的擴(kuò)儲(chǔ)力度同樣不減。

中國海外發(fā)展此前披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年，包括北京、天津、濟(jì)南、太原、武漢、鄭州、鄂州、石家莊在內(nèi)的華北地區(qū)土地儲(chǔ)備為1825萬平方米，占集團(tuán)總土儲(chǔ)的28%，為其五個(gè)片區(qū)（除香港之外）之首；至2020年上半年，華北地區(qū)土儲(chǔ)增加至1954.3萬平方米。

2020年，中國海外發(fā)展華北地區(qū)銷售貢獻(xiàn)最大為627.05億元，也是幾大片區(qū)中唯一一個(gè)過600億的區(qū)域公司。因此對于華北區(qū)域，中海在拿地方面也出手闊綽。

比如去年5月13日，中海地產(chǎn)以22.03億元拿下太原地塊，成交樓面價(jià)8333.9元/平方米，溢價(jià)率72.27%。5月29日，以47億奪天津河西兩宗地；6月30日，以144.2億打包拿下漢陽歸元片地塊。

9月，中海以底價(jià)69.78億元競得北京石景山北辛安棚戶區(qū)改造B區(qū)土地開發(fā)項(xiàng)目1608-658地塊，樓面價(jià)約26180元／平方米，這是當(dāng)時(shí)北京年內(nèi)總價(jià)最高的地塊。9月14日，以17.11億元競得濟(jì)南4宗地塊；12月11日，再以17.71億元競得石家莊[2020]094號。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2021年截止至今，中海也已在北京、合肥、鄭州等地投資58億元。

從中海在華北地區(qū)連連高價(jià)拿地可以窺見，一直以高利潤見長的中海，骨子里還是向往規(guī)模的提升。實(shí)際上，近年來中海拿地金額排名不斷上升，每年拿地金額的平均支出均超千億元。

但增速過快始終伴隨風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士提醒，“在三道紅線以及集中供地政策的影響之下，房企未來拿地需要更加謹(jǐn)慎理性，過于激進(jìn)的拿地方式并非上策。” 

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原標(biāo)題： 34億熔斷價(jià)落子鄭州中海在銷售比重最大的華北繼續(xù)補(bǔ)倉