作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

前陣子跟一個項目總聊起車位的問題，他負責(zé)的那個項目，在某二線城市的遠郊，住宅已經(jīng)實現(xiàn)了100%去化，商業(yè)也都已經(jīng)實現(xiàn)了90%的去化。但是提起車位，他就直皺眉頭，我問具體去化有多少，他先讓我猜，我猜了30%，20%的去化，結(jié)果都不對。真實的數(shù)字是，只賣了20個車位，整個項目總計2000余戶住宅，2200個車位。

聽到這個數(shù)字，我一開始是震驚的，而且表示深度的懷疑，以為他在開玩笑。后來打聽了一下，片區(qū)的幾個項目，都是這種“慘淡”的情況。

這種情況，并不是個例，比如在環(huán)京的一部分樓盤，以及嚴厲限購的一二線城市遠郊不限購的臨近縣市樓盤，都存在這種情況。這類樓盤存在典型的特征，那就是大城市因為限購政策加碼，或者房價單價總價較高，造成的購買力外溢。這些城市的房地產(chǎn)，具有濃烈的投資色彩，購房者大部分都是投資客群，自住的比例極低。在自住的客群里面，短期內(nèi)會考慮入住的，比例也不高，很多樓盤交樓三年了，入住率10%都沒有。一些三四線城市的新區(qū)，半成熟區(qū)域的，也大多存在這種類似的情況。

人都沒住幾個，買房的人都是買來“囤貨”，等著房企升值的，車位自然是非常難賣。因此房企為了賣車位，想了一茬又一茬的辦法：

為了制造緊張的銷售氣氛，地下車庫里面，很多車位都被貼上“已售”標簽，那些標注為“已售”的車位，還都被項目的物業(yè)鎖上了，嚴密保護起來。讓部分在猶豫要不要買車位的人，怕下手晚了就沒了，最終“嚇得”趕緊交錢預(yù)定一個。

售樓部的銷售人員，隔三差五就給你打電話，說現(xiàn)在車位剩余的好位置不多了，目前呢還在搞優(yōu)惠價銷售，原來10萬出頭的車位，現(xiàn)在只要6-7萬都可以買到。物業(yè)還送3年的物管費，活動就這一次了，不買下次就沒了。

然后，還是沒幾個人愿意買。畢竟都沒打算住那里的，車位買來干嘛。

最有意思的，非交樓后兩三年的小區(qū)業(yè)主群里，業(yè)主出租車位的廣告。每天都會有業(yè)主，在大家聊天的消息中，插播租車位的廣告“XX棟電梯口車位出租，200元/月，包物業(yè)費，租一年以上，還可以再優(yōu)惠些”，然后還有無數(shù)個業(yè)主跟帖，順帶也發(fā)一波自己要出租的車位信息。連續(xù)發(fā)半年，也沒人租車位，甚至租金價格降到120元/月，也鮮有人問津。最后就沒人再發(fā)了。

買了車位的人，最痛苦的還不是車位租不出去，而是交房后很多年，房子的價格都漲了不少了，車位的價格不漲反降。原來七萬買的車位，交房都三年了，你掛7萬肯定是賣不掉的，降一萬掛的話，還有人問，但是賣出去的可能性還是很低。買了很多年，要賣的話，扣除稅費還要倒虧很多，連本金都沒拿回來。

從自己買房投資的角度，我個人是不建議大家買這些區(qū)域的車位的，這個投資回報還不如把錢存余額寶。七八萬買一個車位，存余額寶一年也有一千多的收益，買個車位每年還要倒貼大幾百的物業(yè)費。即使有自住需求，自己未來可能要住進去，也可以租車位，畢竟車位多得很，而且租金很低，可以隨便選。

問題的癥結(jié)點，我覺得在車位配比問題上。現(xiàn)在各個城市，哪怕是小縣城的車位配比，也都是要求在1:1以上。放在一些入住率比較高的區(qū)域，這種配比要求一點不過分，而且有的還低了。但是在那些遠郊區(qū)，或者純粹的空城，這樣的車位配比，是跟現(xiàn)實的停車需求脫節(jié)的。在10-20年內(nèi)，都看不到會有這么大的停車需求產(chǎn)生，屬于一種社會資源的浪費。地塊規(guī)劃條件在這些特殊區(qū)域的車位配比指標上，應(yīng)該有一些靈活的設(shè)置，適當降低車位配比。

這樣大體量的車位，在房企拿地決策角度也很難受，激進一點的公司在測算時很多都是按五到六成的車位去化率計算銷售額的，剩下的車位按半價計算收益。但是實際的去化率很難達到這個指標，能有個三成的去化就很不錯了。但如果在測算時不激進一點，車位的沉沒成本，就會吃掉項目本就不多的利潤，難以達到上會的利潤指標。

也有的房企，做出了一些新的嘗試，比如資信比較好的房企，或者國有房企將車位與其他資產(chǎn)打包，做成融資方案，用來長期滾動融資。也有的房企，直接將車位做成金融產(chǎn)品的，交個七八萬全款，車位就送你業(yè)主了，五年或者十年再還返還你本金。不過這個操作以小房企操作比較多，因為有可能會被監(jiān)管機構(gòu)認定為非法集資，給與相應(yīng)的處罰。

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原標題： 不少地方的車位，成了名副其實的“大坑”