金誠同達 作者：徐梅桂 黃成軍
來源：金誠同達
摘要
2025年11月23日，最高人民法院發布《建設工程施工合同糾紛案件解釋（二）》（征求意見稿），第20條對建設工程價款債權轉讓后，受讓人能否對工程折價或拍賣款項享有優先受償權提出了兩種對立方案：（方案一）支持受讓人參照《民法典》第807條主張優先受償；（方案二）則否定受讓人享有此權利。這一安排再次激化了理論界和實務界對“建設工程價款優先受償權（下稱“建工優先權”）能否隨債權轉讓”的爭論。本文將從法理、擔保物權從屬性、實踐風險、抵押權人和購房者權益、比較法視角以及實務建議等多個維度，深入分析兩種方案的合法性和可行性，并提出完善建議。
01.
建工優先權的立法背景與法律本質
（一）制度設計初衷與立法目的
《民法典》第807條明確，“建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償”。該條源自《合同法》第286條，其立法目的在于通過強化承包人建設工程價款債權的實現能力，間接保障建筑工人工資支付。這一制度并非直接針對工人工資，而是借用承包人的財產權益來最終實現對農民工的保護。換言之，它體現了“誰投入，誰受益”的公平原則，有助于維護建設市場秩序和工人權益。因此，優先受償權是一種法定優先權，其根本政策導向是對特定社會價值的優先保護，而非純粹保障合同相對人之間的權利。
（二）權利性質：法定擔保物權
建工優先權具有明顯的擔保物權屬性。實踐和理論普遍認為，它是一種法定擔保物權，而非留置權或普通債權。首先，該權利直接以建設工程（不含土地使用權）為標的，一旦工程折價或拍賣，承包人（或受讓人）可對該項目所得款項優先受償。它具備“從屬性”，即附屬于工程款主債權，其存在依賴于主債權的存續；同時又具有“法定性”，權利主體、范圍、順位均由法律嚴格規定。其次，該權利效力優先于開發商及其他債權人（如抵押權人），體現了立法者對建筑工人工資的側重保護。建工優先權適用條件一般要求工程竣工驗收、價款確定并逾期支付等程序性條件，但這些要素僅是行權前提，不改變其物權屬性。
（三）爭議焦點：從屬性與人身屬性
盡管優先受償權的擔保性質已被多數學者和裁判認可，但實踐中對于其是否應隨主債權轉讓始終存在爭議。支持權利可轉讓的觀點認為，既然該權利本質上是擔保工程款實現的從權利，那么按照《民法典》第547條“債權轉讓時，從權利應隨之轉移”的規定，優先受償權理應隨著主債權一并流轉。這種解釋既符合民法典的體系邏輯，也有利于實現權利立法初衷，加速主債權人（施工企業或受讓人）實現權利，增強其支付工資能力。相反，另一種觀點強調優先權的“人身屬性”，由于其設立基于建筑合同中承包人與發包人之間的信賴關系，優先權應專屬于原合同承包人，不能隨債權轉讓分離。否定派擔心，允許轉讓可能滋生承包人通過債權轉讓逃避支付工人工資的行為，從而損害制度初衷。這一爭論的本質在于，是強調擔保物權的流通性和從屬性，還是強調合同關系的特殊性和人身依附性，兩者權衡的差異造成了實務上“同案不同判”的現狀。
02.
債權轉讓與擔保物權從屬性理論
（一）從屬性原則與《民法典》的規定
我國《民法典》第547條對從權利的轉讓作了明確規定：主債權轉讓時，其附屬的從權利應當隨之轉移。在此框架下，若認定優先受償權為優先實現主債權的法定擔保物權，則其屬于從權利范圍。在債權轉讓交易中，若主債權依法轉讓并滿足轉讓效力要件，按照《民法典》，應當同時實現從權利的移轉。實務中，已有多起案例和指導意見認同這一思路。例如，最高人民法院在（2019）最高法民終519號判決中明確指出，工程款債權可流通為財產權，優先受償權為附屬于工程款債權的擔保權利，應當隨主債權一并轉讓。江蘇高院、廣東高院、深圳中院等地方法院在指導性文件中亦明確支持轉讓，認為“建工優先權隨之轉讓”。可見，按照擔保物權從屬性的理論理解，將優先權作為可轉讓的財產權，可以在法律體系上形成自洽的邏輯。
（二）否定說的理論基礎與批判
持“不可轉讓”立場者多以優先權的特殊性和政策目的為依據。正如前述，引導該制度的核心是保障建筑工人權益，而非鼓勵債權流通。在否定觀點看來，允許轉讓可能削弱對工人工資的間接保障。此外，這部分觀點還將優先權視為合同關系的一部分，帶有人身信賴性質，強調其“人身依附性”。然而，將合同中承包人的資格信賴直接等同于擔保權的不可讓與，本質上是將施工合同的信賴屬性強加給其衍生權利，在法律邏輯上并不嚴密。承包人的勞動已經物化于不動產，工程款請求權已轉化為財產性權利，對應的優先受償權應被視為財產性擔保而非不可轉讓的人身權。如果生硬地將其定性為不可轉讓的人身權，反而會切斷施工企業融資渠道，損害保障工人利益的立法目的。因此，“人身屬性”的論證在邏輯上存在過度延伸之嫌。
綜上，筆者認為，按照民法典合同編及擔保物權從屬性原理，優先受償權作為附屬于工程款債權的法定擔保物權，應當隨主債權一并轉讓。其行使的最終利益是工人工資責任的實現，而非給予承包人身份資格，因此讓渡此項權利并不觸及合同的核心信賴鏈條。司法實踐近年也逐漸向此方向傾斜，多數案例傾向支持跟隨轉讓。
03.
司法實踐可行性與制度風險
（一）司法態勢：分歧與影響
當前，建工優先權能否跟隨債權轉讓的問題在司法實踐中呈現顯著分歧。正反兩種觀點各有案例支持。“支持跟隨轉讓”派認為，允許受讓人主張優先權有利于債權價值實現和工人工資支付。如最高法院在（2021）最高法民再18號案例中指出，建工優先權為法定優先權，立法初衷系通過保護承包人的建設工程價款債權進而確保建筑工人的工資權益得以實現，建工優先權的保護不應因債權主體變更而改變，允許受讓人行使優先權有利于原承包人獲得合理對價、更有利于實現農民工債權。相對地，“否定隨轉讓”派則援引合同法原理及政策目的。在（2020）皖民申4235號再審案中，法院認為優先權是專屬于承包人的法定權利，非承包人不能取得此權利。地方指導意見如河北高院亦強調人身依附性，認為轉讓債權應導致優先權消滅。
實務層面，這種分歧已產生嚴重不確定性，“同案不同判”風險加劇市場交易障礙。一筆工程款債權在不同地區可能得到截然不同的裁判結果，使得受讓人無法預測收益。對于依賴債權轉讓融資的施工企業和金融機構而言，這種不穩定性是巨大的商業風險。
（二）商業風險：各方博弈與市場影響
司法不確定性帶來的風險在商業層面尤為突出。對受讓人（如銀行、保理公司、資管機構等）而言，一旦優先權不被法院承認，核心擔保價值將驟降。原本“超級優先”的債權將淪為無擔保債權，其償付順序降至抵押權人之后，債權回收率急劇縮水。這不僅直接導致投資本金損失，還迫使受讓人在盡職調查階段投入更多精力，除了核驗債權真實性和優先權成立條件，還需預判當地法院的裁判傾向。結果，受讓人往往只能大幅提高風險折扣、壓低報價，或干脆退出交易，直接限制了工程款債權的市場流動性。
對轉讓人（施工企業或分包方）而言，優先權的不確定性同樣不利。該制度本為施工企業融資渠道提供保障，但其可轉讓性疑云，削弱了工程款債權的融資功能。在市場談判中，潛在受讓人會以此作為主要風險點要求大幅折扣，甚至附加額外擔保或賠償義務。更為嚴重的是，即便債權已轉讓完畢，一旦受讓人因優先權爭議遭遇失敗，原承包人往往被拉入訴訟作為共同責任主體或第三人，繼續承擔案件訴訟成本。這剝奪了轉讓人通過債權出售徹底脫身、快速變現的初衷，造成融資成本大幅上升。
這種多方風險最終可能侵蝕整個建設工程市場秩序。在微觀層面，不穩定的權利環境助長發包人惡意拖欠工程款，發包人若發現優先權跟隨轉讓易遭受挑戰，就更可能拖延結算、抗辯合同效力，甚至挑起管轄爭議來阻礙執行。在宏觀層面，這一不確定性相當于在債權轉讓鏈條上設置制度性障礙，嚴重抑制了債權市場活力和創新，增加了全行業的融資成本。同時，持續的“同案不同判”現象也損害了司法公信力，動搖市場參與者對法律穩定性的信心。綜上，當前體制下受讓人和轉讓人都面臨較高的可行性風險，迫切需要通過制度完善來消解。
04.
對抵押權人與商品房消費者權益的影響
（一）對抵押權人的影響
如果采納方案一（支持權利隨同轉讓），受讓人將獲得與原承包人同等的優先償付地位，其對工程折價或拍賣所得款項的優先請求將繼續優先于抵押權人。這意味著若發包人的土地或項目已抵押給銀行，在工程款債權折價分配時，受讓人的優先權將排在銀行抵押權之前（當然也需考慮優先權與商品房消費者權利的關系，下文討論）。從抵押權人角度看，這無疑削弱了其對在建工程回收金額的可預期性。換言之，方案一實際上削弱了抵押權優先于一般債權的傳統原則，而將銀行等金融機構置于比施工債權次要的位置。這一安排雖然符合法定優先權的效力順序，但可能與抵押權人當事人的合理期待產生沖突，尤其在發包人資金緊張需處置在建工程時，抵押人可能為此利益受損。
方案二（不支持隨同轉讓）下，則承包人（或受讓人）失去對工程折價款的優先請求權，抵押權人對項目所得款項優先受償的效力得以維持。對于抵押銀行而言，此方案能保證其抵押權的優先順位不被受讓人侵蝕，符合一般物權優先的原則。不過，需要注意的是，即便在方案二下，在發生抵押物折價、拍賣前，如果受讓人以其他方式行使債權（例如請求拍賣），仍須考慮抵押登記等程序因素。
在兩種方案間權衡：若以保護債權安全和融資預期為重，則方案二更有利于抵押權人。但須指出，即使支持方案一，也并非毫無平衡手段。比如有學者建議引入“優先權預告登記”制度，施工方在工程開工后可申請預告登記優先權信息，這樣抵押人在辦理抵押登記時會被告知已有預告登記，從而平衡各方知情權；如果未登記預告，優先權僅排在普通債權之后。如此可兼顧承包人融資需求與抵押權人知情權。但是在目前制度框架下，方案一的實施對抵押權人的確是一種挑戰。
（二）對商品房消費者權益的影響
商品房消費者的權益保護是建筑領域另一重要考量。根據《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（法釋〔2023〕1號）第二條和第三條，商品房消費者（即購買商品房的買受人）以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，其房屋交付請求權優先于建工優先權、抵押權以及其他債權。商品房消費者在執行程序中亦享有物權期待權，可在一定條件下排除對已支付房款較多的房屋進行強制執行。根據現行司法解釋，符合“已簽訂書面買賣合同、用于居住且無其他住房、已支付超過50%購房款”等條件的商品房消費者，人民法院應支持其執行異議，保障其權益優先，這一權利實際優先于建工優先權，即使承包人（或受讓人）對項目提請拍賣，法院也不得在有資格的商品房消費者主張時處置其購買的房屋。無論采取方案一還是方案二，商品房消費者的物權期待權原則上不受影響，該權利具有根深蒂固的法律地位，換言之，無論如何界定債權人的優先級，符合資格的商品房消費者在實踐中仍可得到司法保護。
從影響層面看，方案一的實施或許會在一定程度上削弱商品房消費者對開發項目清償資金的可預期性，因為受讓人可針對整個工程折價或拍賣款項主張償還，商品房消費者如果未提前主張物權期待權，理論上可能影響其原先預期。但事實上，只要商品房消費者符合法定條件，其物權期待權依舊具有較強的排除執行效力，不太可能因為權利轉讓而被侵蝕。而方案二下，建設工程價款債權受讓人無優先權，商品房消費者的權益也不會因轉讓而減弱。綜合來看，現行制度已經對商品房消費者作出相對較強的保護，無論兩種方案如何選擇，只要嚴格落實商品房消費者物權期待權的司法救濟，商品房消費者權益均可得到保障。在現實中，需要關注的是受讓人或發包人在接近項目處置前，需及時通知和協調各方，避免對消費群體權益造成意外損害。
05.
比較法視角：國外制度對比
在比較法層面，不同法域對建工優先權有各自的規定或類似制度。在大陸法系國家，如德國、日本和臺灣地區，通常將建工優先權視為一種法定抵押權。德國《民法典》第648條第1款規定，工程承攬人有權請求在定作人的建筑用地上設立“保全抵押”，以擔保工程款債權的實現，該抵押以登記于土地登記簿為成立要件。日本民法典第303條、第327條賦予承包人對不動產工程的“先取特權”，即對工程完成后的房產享有優先受償權。臺灣地區“民法”第513條規定，工程承攬人有法定抵押權，但須登記后才生效。這些規定體現了與建設工程優先權類似的制度，即都要求以物為擔保，通常要求公開登記。相比之下，中國現行法律并未規定登記要件，因此外界認為缺乏讓第三人（如抵押權人）知情的機制。
在英美法系國家，類似的保障主要通過機械工留置權（mechanic’s lien）等制度實現。在美國各州，施工承包人與分包商可以在項目所在地進行留置權登記，對項目土地或房屋設定“優先留置權”。這些留置權通常通過通知和登記程序產生，一旦工程完工或支付糾紛，即可對不動產進行留置拍賣。美國司法實踐上，工程款債權人通過對工程留置權的拍賣，可在所得款項中優先清償。至于該權利是否可隨債權轉讓，一般視各州法而定。許多州法律承認債權的轉讓以及留置權隨之轉移，但也有嚴格通知原業主或登記制度的要求。英國也有類似建筑留置的傳統（Lien on goods），但對不動產的專門規定較少，更依賴合同擔保或信托模式。
縱觀各國，共同特點是給予施工方對工程或土地的某種優先受償地位，并通過登記程序確保各方知情。德國和日本強調登記（如德國需登記保全抵押，日本需登記工程預算金額）；中國臺灣地區也需登記抵押。中國若采納方案一，可參考德國、日本經驗，引入類似的登記制度。例如，設立“優先權預告登記”，承包人可于工程開工后登記預計工程款金額和優先權行使期限，抵押人在登記抵押時應被告知該預告登記。若未辦理預告登記，則優先權僅對普通債權有效，劣后于已登記的抵押權。如此既可保持對工人工資保障的初衷，又能增強抵押權人的信息對稱，有效平衡利益沖突。
06.
實務建議：盡調、合同與風險控制
面對上述爭議和風險，市場參與主體和司法機關需要積極采取應對措施，以降低法律不確定性的負面影響，保障交易安全。我們從交易前、中、后各環節提出以下建議。
（一）交易前：盡職調查與合同設計
?全面盡職調查：受讓人應將項目所在地的司法環境納入盡調重點。一方面核查基本債權狀況：確認施工合同的合法性、工程竣工驗收與價款結算情況、工程款數額及支付依據等；另一方面重點調查是否存在登記的抵押權、司法查封、法院保全以及符合條件的商品房消費者等權利負擔。特別要預判當地法院對優先權轉讓的裁判態度，如同一地區先前案例的傾向。基于此進行風險評估，合理定價。謹防因欠缺調查導致債權價值評估偏差。
?明確轉讓范圍條款：在債權轉讓協議中應采取窮盡式列舉，將標的范圍涵蓋主債權及所有附屬從權利，特別明確寫明“包括本次工程款債權所附的優先受償權”。這一約定直接援引《民法典》第547條的法理，為后續權利主張提供合同依據。
?陳述保證與補救機制：建立嚴密的保證與賠償體系。轉讓人應保證該工程款債權及優先權合法有效、尚在行權期內且未因任何原因消滅；如存在抵押登記、查封等權利負擔亦應準確披露。若轉讓人違反保證，合同應規定全面的賠償責任，包括返還本金、支付利息及受讓人為實現權利支出的全部合理費用。此外，可設置對價調整機制，一旦法院認定優先權不能跟隨轉讓，受讓人可要求返還部分價款或調低對價。這一風險共擔設計可將法律不確定性轉化為明確的經濟后果，減輕受讓人損失。
?操作細節約定：細化債權轉讓的程序安排。建議合同中約定債權轉讓通知的具體內容和送達方式，確保向發包人送達的通知明確載明優先受償權已隨債權一并轉讓。同時約定雙方在后續訴訟中的協同義務，如設立共同訴訟機制，明確轉讓人在需要時積極配合訴訟，以提高訴訟效率。
（二）交易中：權利行使與訴訟策略
在債權轉讓完成后，受讓人需主動行使權利并準備應對可能的異議。
?共同訴訟主體安排：為規避發包人可能提出的主體資格抗辯，受讓人與轉讓人可選擇作為共同原告提起訴訟。這種做法既尊重合同相對性原則，又完整展示轉讓鏈條，有助于法官全面審查優先權的演變過程和主張基礎。合同前述的配合義務約定將是實施此策略的關鍵保證。
?系統化法律論證：在訴訟中應構建多層次的論證體系。首先，從法理層面強調優先權的擔保物權屬性，援引《民法典》第547條說明從權利跟隨主債權轉讓的合法性；其次，援引最高院和當地高院的支持案例論證司法實踐的趨勢；最后，結合交易和社會價值，論述讓建工優先權可轉讓通過活躍債權市場反而更有利于實現保障工人利益的立法目的。總體目標是使法官從權利的實質效果和立法初衷出發進行判斷，而非拘泥于合同字面主體身份。
?精心組織證據：證據鏈的完整性決定訴訟成敗。受讓人應準備好完整的權利來源證據，包括施工合同、竣工驗收合格文件、債權轉讓協議（明確約定優先權轉讓）、原付款憑證等，確保各證據環環相扣。同時，應保留程序合規證據：如債權轉讓通知及其送達憑證（包括附有優先權轉讓內容的通知文本及回執），必要時可采取公證送達以增強證據力。尤其要重點準備優先權存續期內的證據，如提供工程結算單據、受理訴訟通知等，證明優先權尚在有效期內。只有憑借嚴謹的證據體系，受讓人才能在司法實踐中應對發包人、抵押權人或其他權利人可能提出的各種異議，將合同約定的權利轉化為司法判決的執行力。
（三）司法救濟與風險控制
?行使執行異議權：在實施方案一的框架下，如果發包人或其他受償人提請對工程產權拍賣、抵押物執行等，承包人或受讓人仍可依據其優先權提出執行異議。在實際操作中，承包人可要求法院在拍賣前通知其參加，依法行使優先受償權。對于抵押權人而言，可通過第三人撤銷訴訟等手段維護利益，如認為轉讓行為規避法定優先權、損害抵押權等，可在特定情況下提起第三人撤銷之訴。
?加強市場與制度建設：可以考慮借鑒德國、日本的登記制度，引入優先權預告登記或類似機制，使抵押權人和其他債權人能夠在融資階段就知曉承包人的優先權情況，平衡各方權益。
（四）各方參與者的責任與對策
?對債權受讓人：受讓人應將司法環境預判作為盡調核心環節，深入研究項目所在地法院的裁判傾向和地方指導意見，并據此進行風險定價。在合同中應明確約定優先受償權隨同轉讓，設置強有力的陳述保證條款、對價調整機制和賠償條款，為權利爭議預留充分的救濟途徑。如條件允許，可考慮要求原承包人設立預告登記或提供額外擔保，進一步控制風險。
?對債權轉讓人（施工企業）：施工企業應秉持誠信原則，全面、準確地披露優先受償權的真實情況，包括權利是否符合法定存續期限、是否存在抵押、查封或其他權利限制等信息。同時，在債權轉讓協議中，可主動接受相應的保證及賠償責任。通過誠信經營和積極協作，不僅可提高談判地位、獲得更合理的轉讓對價，更可構建良好的市場信譽，為未來融資創造便利。
結論
建工優先權的轉讓問題關乎民法典合同編與物權編的銜接，也直接影響施工領域的融資環境和勞動者權益保障。通過上述分析我們可以看到，從法理上講，建工優先權作為附屬于工程款債權的法定擔保物權，具有顯著的從屬性，應當隨主債權一并轉讓。允許其跟隨轉讓，更有助于實現立法意旨，即盤活施工企業資產、保障農民工工資。然而，實踐中的司法不統一已經對市場造成沖擊，各方權益難以同時兼顧。安全可行的思路是，若采取方案一，必須建立嚴格的事前披露、風險控制和事后救濟體系；若采取方案二，也應考慮給予受讓人或原承包人其他合理的保障措施（如適當延長權利行使期限等），以緩和市場沖擊。綜合比較，筆者傾向支持建工優先權跟隨工程款債權轉讓，主要理由是保障物權流通性優于對制度目的的擔憂。在現行立法框架下，更務實的做法是明確建工優先權可以跟隨工程款債權轉讓，并輔以完善的登記與執行規定，以求法理邏輯與社會效果的銜接統一。
作者簡介
徐梅桂
合伙人
廣州辦公室
業務領域:并購與重組、房地產與建筑工程民商事訴訟
黃成軍
廣州辦公室
業務領域:并購與重組、房地產與建筑工程民商事訴訟
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