地產風聲 
大數據變革房地產。用專業數據和靠譜分析讀懂中國樓市。我是丁祖昱，歡迎關注，愿與大家一起分享房地產市場新鮮熱辣精準的解讀與資訊。讓我們預見行業趨勢！
作者：內幕君
來源：地產風聲（ID：fangshi488）
江湖里的隱世高手。
飛雪連天射白鹿，笑書神俠倚碧鴛。
金庸筆下的武林，俠客無數，有儒俠、道俠，也有民間俠士，形象各異。無一例外的是，他們個個身懷絕技。
比如喬峰，師從少林與丐幫，憑借“降龍十八掌”威震天下。張無忌年紀輕輕，一己之力擊退六大門派；郭靖融匯“九陰真經”、“ 降龍十八掌 ”和“左右互搏”三大神功，固守襄陽數十年。
這類人統稱“隱世高手”，江湖戲份不多，一旦出手，武力值驚人。
從他劍冢中的遺言可知，無敵是多么寂寞：
群雄束手，長劍空利，生平求一敵手而不可得，誠寂寥難堪也。
地產圈就有四個這樣的隱世高手，憑著深厚內功（殷實家底），可以輕松吊打百強。
他們叫保利發展、華潤置地、中海地產和招商蛇口。
2009年，別人開源節流，裹著棉襖過冬時，銷售額430億的保利，輕松甩出460億買地。
2019年上半年，樓市降溫明顯，碧桂園、恒大增速下降，保利卻同比增長20%，華潤比增36.5%，中海比增40%。
火煉之下，才知道誰是真金。
2
可以這么說，「碧萬恒融」是房企第一天團，「招保中華」則是四大天王。
畢竟，不是所有企業都能影響國家命運。
兩次鴉片戰爭打完，驕傲的大清朝被大炮轟怕了，發起洋務運動自救。李鴻章上書朝廷：師夷長技以制夷，咱們辦一批新式企業吧，比如輪船公司。
于是有了今日的招商局集團，人稱“中國民族企業百年歷程縮影”，教父一般的存在。
1872年，官商合辦的招商局在上海創立，中國最早的航運企業由此誕生，也是中國第一家股份制公司。此后，招商局孵化出中國第一批工商企業：
中國第一家大型煤礦─開平礦務局、中國第一家大型鋼鐵煤炭聯合企業、第一家大型紡織企業、第一家銀行、第一家保險公司。
每一步都在創歷史。
1937年夏天，日軍重兵封鎖吳淞江口，妄想一舉拿下上海，然后溯江而上直搗南京。
國民政府想了一個辦法：找些大船沉到江中。硬碰硬打不過，但也不能讓鬼子順利劃水。
聽到號召，招商局的船隊慷慨奔赴，在各要塞先后沉下24艘船，船上裝滿大石塊。
一次悲壯的沉船報國，招商局要付出：
24艘船總計3.45萬總噸，約占船舶總噸位的40%。
相當于自斷一臂。
同一時期，有個叫楊廉安的青年，從上海轉到香港開店，商號“聯和行”。
這個年輕人原名秦邦禮，1931年用兩根金條在上海開辦6家店鋪。給他金條的人叫陳云，是當時中央特科負責人。
有些顧客特別“八卦”，每次來店里都要問，你家三個孩子都好嗎？如果店員回復“好著呢”，顧客立馬會心一笑。
實際上，這些店是共產黨的秘密交通站，包括后來的“聯和行”。香港淪陷之前，“聯和行”經常募集軍需物資，送到抗戰前線。
1947年年底，管理人員給聯和行改名，取名“德潤”，并匯報給當時的分管領導朱德。
朱德看到后極力反對：我豈能在主席之前？
這些人太沒眼力勁了。
最終，聯和行改名「華潤」，寄托國人殷殷希望——中華大地，雨露滋潤。
怪不得華潤人驕傲：我們是共和國的長子。
3
建國前夕，在華潤的庇護下，1000多名“重要人士”安全抵達解放區，比如郭沫若、茅盾、黃炎培、馬寅初、章伯鈞、蔡廷鍇、李濟深、柳亞子、鄭振鐸等，都是一些有故事的同學。
建國后，華潤的任務轉到商業上：對外出口，對內進口。
作為中國進出口貿易公司在港澳及東南亞的總代理，華潤貿易額曾占全國外貿總額三分之一。
1957年，首屆中國出口商品交易會在廣州舉行，也就是現在的“廣交會”，華潤是第一發起者。
七八十年代，霓虹閃爍的香港，以前所未有的速度騰飛，對于內地的個體和企業而言，好比掘金場。
1979年，乘著改革開放的春風，中國海外建筑工程有限公司在港創辦，也就是中國海外集團前身，隸屬中國建筑集團。中建前身是國家建工總局。
中國90%以上300米以上摩天大樓、3/4重點機場、3/4衛星發射基地、1/3城市綜合管廊、1/2核電站，由中建制造。
香港對岸的深圳，推土機日夜轟鳴，招商局在蛇口公社畫了一個圈，埋頭苦建中國第一個對外開放的工業園區。
1981年，一塊巨型標牌豎立在工業區最顯眼的位置，上面寫著“時間就是金錢，效率就是生命”。
隨后兩年，這塊標牌拆了豎，豎了拆，反反復復折騰，因為口號充滿爭議：
有人說袁庚既要錢又要命，比資本家還狠。
1984年，中央指示：咱們搞個外貿公司，能做軍火生意的那種。原總參裝備部和中信公司一合計，保利科技誕生，專門從事軍事裝備進出口業務。
保利，保誰的利？
每被調侃一次，時任中信公司總經理的徐兆龍，就得解釋一次：保利，保利，保衛勝利。
保利公司的司徽P，設計靈感來自英文“PLA”和“POWER”。從圖形上看，P就像一個拳頭，代表信心和力量。
PLA英文全拼是People's Liberation Army of China，中文叫中國人民解放軍。
這就是四大天王的家庭故事：爸爸厲害，爺爺牛叉。
4
至于搞地產，最先掌握這項技能的是中海。
1982年秋天，撒切爾到北京談判，手里的算盤早就打好了：死咬三個條約，拒不歸還香港。
沒料到中方態度堅決，鄧老毫不客氣：“香港必須回歸，主權問題無須討論。”
鐵娘子失落地離開人民大會堂，在下臺階時摔了一跤。
兩年后，雙方簽訂《中英聯合聲明》，香港的前途走向明朗。
看好香港樓市的中海，頭也不回躍入地產行業，獨資開發首個項目——海寶花園。
同年，蛇口工業區房地產公司成立，注冊資金200萬。此后10幾年，憑借壟斷優勢，在蛇口專注開發復合地產。
1986年8月，中海海寶花園首次開盤，480套房源秒空。有購房者為了搶到房子，排隊三天三夜。
第二天，香港媒體大篇幅報道，有個標題寫到：排隊買樓不知價，只因市民信任它。
做建筑起家，工程質量過硬，加上產品設計合理，中海很快在香港聲名鵲起。
隨后，中海將觸角伸向澳門以及深圳。
1988年8月，中海中標深圳第一塊以美元作價的拍賣地塊，后來建成海富花園。
開發這個項目時，中海直接復制香港經驗，創下內地房產江湖N個“第一次”：第一次展示實體樣板房，第一次引進物業管理、第一次采用“產品說明書”。
項目四次開盤四次售罄，市場證明，這是一次教科書般的復制。用金星的口頭禪說：完美。
1992年，中海外發展有限公司在港上市，股票代碼:00688，發售8.2億股股票，集資8.4億港元，超額認購99倍，凍結資金758億港元，打破香港歷來招股凍結資金最多的記錄。
一九九二，是個很燃的年份。
老人南巡，在珠海拱北口岸說了一句：誰反對改革，就讓誰睡覺去好了。
廣州沙河路17號望星樓，一個20平的房間里，保利地產燃起星星之火。
這一年，廣州軍區技術局后勤部部長李彬海接到任務：創辦廣州保利房地產開發公司。
帶著12萬元，李彬海匆匆下海。公司籌建之初只有8名職員，全是轉業軍人。宋廣菊是第七個來報道的。
1995年，保利推出首個項目——廣州紅棉花園，一個超20萬平的大盤。
此時的華潤，通過財務管控踏足地產，入股華遠。
1996年，中海市值超過100億港元，位列香港二十大市值地產上市公司第14。
人間得意，姹紫嫣紅。
5
別看今天的中海特穩健，曾經可是個瘋狂的主兒。
1997年香港回歸那會，有人看空樓市，有人信心十足，中海是后者。
10月14日，特區舉辦回歸后的首場土拍，中海為主組成的財團以50億拿下屯門地塊。
地還沒捂熱，金融風暴驟臨，香港股市短時暴跌。一時間，銀行縮貸、房價大跌、股價跳水，中海懵圈了，一個特別現實的問題擺在面前：
退地止損or補齊余款？
中海高層和曾蔭權“探討”了很久，在上繳期限最后15分鐘，中海決定咽下這塊地，理由是：維護公司聲譽和香港社會穩定。
金融風暴影響下，中海股價跳水，市值從高峰時374億港元一路跌到60億，加上這塊地虧損20個億，到了分分鐘破產的邊緣。
用時任掌門孫文杰的原話說：領教了什么叫資本主義，10年辛苦掙的錢，一夜打回原形。
本來是中建的利潤奶牛，現在成了燙手山芋。
為了自救，中海開始三年調整：開源節流、增收節支。慢慢的，中海人養成“一張紙兩面用”的好習慣。
挨完一頓猛抽后，中海內部定下一條鐵紀：凈借貸比率不超過40%。與此同時，將重心轉回內地。
瘦身的駱駝比馬大，在內地小伙伴眼里，中海依然是神。
那時內地地產一哥是萬科，但中海的質量管理、成本管理、工程管理遠高萬科一截。
直到今天，憑借強悍的成本管控能力，中?！袄麧欀酢钡膶氉琅f穩當。
別人融資，利率10%，中海融資，利率3%。別的房企蓋房，從內部到施工方、承包商，里應外合都來揩油。中海蓋房，專揩別人的油。
中建底下那些工程局，一聽承攬的是中海工程，第一反應都是：他們太摳了。
王石在《十三邀》里回憶：1998年的中海是行業標桿，萬科落后它十年。
為了彌補這十年差距，王石苦心用計。
他去找孫文杰談合，謙虛地說：合體之后，你做董事長，我當總經理。
人家不同意。緊接著，王石推出“海盜行動”，前后挖了中海幾十號人，從項目經理、成本經理到工程師，甚至區域總。
這一計叫先禮后兵。
會用計的不止萬科。1997年11月20日，廣州市國土房管局的會場沉沒了一早上，工作人員有些捉急。
越秀區北京南路和荔灣區上九路兩個舊城改造項目，將于10點截標，到了9點57分，依然無人應標。
最后兩分鐘，一名年輕女子把應標書投進箱內，以底價8798萬中標。年輕女子來自保利。
這一計叫以逸待勞。
一九九七這一年，江湖故事特別多。
意識到不能窩在村里，蛇口地產改名招商地產。
金融風暴波及華潤（北京）置地，股價跌跌不休。1999年，股民一狀告到寧高寧那：
一股四塊買進，現在只剩一塊一毛五。市場表現那么差勁，你們卻無動于衷，等著上天恩賜嗎？
當時的華潤北置持有華遠70%的股權，兩家明里暗里早有分歧，股民一鬧，矛盾加劇。
2000年，華潤導了一出戲，名為《三角戀》。
左擁華遠，右抱萬科，華潤試圖整合南北兩強，用并購方式造出一艘“房地產航母”。
任志強十萬個不樂意，選擇和華潤分手，另創新華遠。華潤只好自己扛旗打江山。
2002年，華潤確立全國發展戰略，在上海、成都、深圳頻頻落子。
2003年 ，招商地產也走向全國，在福建、上海、北京、廣州拿地。
中海的戰略則更清晰，以廣州、深圳、上海、北京為中心，布局珠三角、長三角、環渤海三大經濟圈。每去一個地方，都會被當地房企偷師學藝，一代宗師名不虛傳
而保利一直守著廣州，直到2006年上市后開始全國化
6
回憶起2008年，99%的房企心有余悸，另外1%認為：
冷冬有襖，時光曼妙。
恒大缺錢、萬科降價、金地大甩賣的2008年，保利掏出460億逆市拿地，當年實現凈利潤增長50%以上，中海銷售面積增長26%，銷售均價同比增長3%。
對比2007年, 2008年華潤置地的總資產增50.8%，銷售收入增80%。
大船總是比小船更喜歡風浪，就像那首《野子》唱的：怎么大風越狠，我心越蕩。
2010年，地王頻現，房價脫韁，民怨沸騰，上層表示要穩房價。諸葛亮無奈揮淚斬馬謖：國資委要求78家非主業央企清退地產業務。
與此同時，認定21家央企可以繼續搞地產，四大天王位列其中。
然后，大魚吃小魚的整合游戲就拉開了。
中海先收了“叔叔”中建地產，再收中信地產。招商蛇口工業區吸收合并招商地產，以招商蛇口重組上市。
保利地產收下中航地產，又以51.53億代價間接收購保利置業19.38%股權，順勢更名保利發展。這意味著，保利發展不用顧忌與保利置業同業競爭，保利置業重倉的城市不再是“禁區”，保利發展可以自由穿梭。
豈曰無地，收購同袍。
越整合，大魚越大。重組兩年后，招商蛇口在2017年邁入千億陣營。解禁后的保利喊著“重回前三”。
2018年，華潤首破兩千億銷售大關，同比增長39%，中海首破3000億大關，同增29%。
土儲方面，截止2018年末，保利總貨值2.25萬億元，規模高居TOP3，去化周期5.5年，中海、招商蛇口的去化周期在4年以上，均高于行業4年均值。
不過，和「一年翻一倍，三年漲5倍」的后起之秀相比，四大天王難免被詬病“過于保守”，特別是曾經領銜“招保萬金”的招商。
兩個月前，招商蛇口開股東大會。
一個股東直言，黃金時代，民營房企沖得很快，國資系過于穩健。進入白銀時代，國企（央企）開發商怎么破局？
有個負責人回答：國企有嚴格的風險管控，集團要求我們有息負債率不能超過50%。
董事長孫承銘接著說：招商局是個百年老店，不能被一個招商蛇口拖垮吧？
阿彌陀佛。
這一點，順馳的老孫深有體會：一時強不是強，一直強才是真的強。
2006年地產百強中，排在前二十位的分別是：
萬科、中海、合生、首開、保利、恒大、大華、綠城、新世界、復地、上實、中遠、招商、首創、上海城投、陽光100、金地、北辰、華僑城、金融街。
12年過后，70%掉出二十強，中海、保利、招商依然在位。
你大爺永遠是你大爺。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“地產風聲”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
