作者：投拓江湖

來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

近期的香港局勢(shì)的發(fā)展?fàn)縿?dòng)了大部分國(guó)人的神經(jīng)，各種媒體也是在輪番不斷地跟進(jìn)報(bào)道。香港問(wèn)題的發(fā)展到了今天的局面，有其國(guó)際國(guó)內(nèi)錯(cuò)綜復(fù)雜的政治經(jīng)濟(jì)外交因素，而經(jīng)濟(jì)因素則是其中最重要的內(nèi)因。

先來(lái)看一組數(shù)據(jù)，香港歷年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)圖：

從數(shù)據(jù)可以看出，香港經(jīng)濟(jì)自20112年以來(lái)，就維持在3%左右的低增長(zhǎng)率狀態(tài)，與隔壁的深圳一路經(jīng)濟(jì)高歌猛進(jìn)形成了鮮明的對(duì)比。

香港目前經(jīng)濟(jì)的四大支柱產(chǎn)業(yè)分別是：貿(mào)易物流、金融服務(wù)、旅游、專(zhuān)業(yè)服務(wù)

這四大行業(yè)都不是一個(gè)能大量吸納就業(yè)人口的產(chǎn)業(yè)，而且能提供高薪酬的金融業(yè)屬于精英行業(yè)，吸納的人數(shù)更是少之又少，因此香港的就業(yè)問(wèn)題一直很?chē)?yán)峻。盡管這樣，目

這四大支柱產(chǎn)業(yè)在與內(nèi)地的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中也逐漸式微。

首當(dāng)其沖的是貿(mào)易和物流業(yè)，在我我們國(guó)家十大吞吐量排名靠前的大港口當(dāng)中，香港只能排到第四，而且后面的廣州、青島港背靠巨大的經(jīng)濟(jì)腹地，超過(guò)香港只是時(shí)間問(wèn)題。

再來(lái)說(shuō)金融服務(wù)行業(yè)，不得不承認(rèn)香港目前仍然是我國(guó)最大的金融中心，人民幣最大的離岸交易中心，在人民幣國(guó)際化，吸引外資，內(nèi)地企業(yè)走向國(guó)際化等方面提供了巨大

便利。但是隨著近幾年來(lái)上海加大建設(shè)國(guó)際金融中心的力度，以及我國(guó)金融改革的持續(xù)推進(jìn)，這種優(yōu)勢(shì)不知道還能維持多久。

那香港的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題癥結(jié)在哪里呢？主要的原因應(yīng)該歸結(jié)于房地產(chǎn)

圖片反映的是美國(guó)、日本、香港、中國(guó)大陸在近30年名義GDP與房地產(chǎn)市值總額之間的比值。單純從數(shù)據(jù)分析來(lái)看，1990年日本的房地產(chǎn)市值與GDP比值達(dá)到了3.72的峰值，然后泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期衰退；香港1997年3倍的峰值，然后泡沫破滅爆發(fā)了亞洲金融危機(jī)；美國(guó)2008年在1.78倍的峰值爆發(fā)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，從而影響全球經(jīng)濟(jì)衰退。

而香港目前房地產(chǎn)市值與GDP比值是多少呢？5倍！這還只是2016年的水平，目前的情況可能更高。

2008年的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)證明，發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，特別是制造業(yè)才是一個(gè)經(jīng)濟(jì)體長(zhǎng)期發(fā)展經(jīng)久不衰的根本。大量的資金、資源被用在了房地產(chǎn)領(lǐng)域，實(shí)體經(jīng)濟(jì)得不到應(yīng)有的發(fā)展，實(shí)業(yè)干得好不如買(mǎi)套房坐等升值。

產(chǎn)業(yè)空洞化，無(wú)法提供足夠的具有吸引力薪酬的就業(yè)機(jī)會(huì)，還有就是高房?jī)r(jià)，讓香港的年輕人看到的是一個(gè)灰暗的未來(lái)。為社會(huì)埋下了一個(gè)不穩(wěn)定的因素，極易受到外部因素的煽動(dòng)。

下圖展示的是收入房?jī)r(jià)比，世界主要城市比較中，香港位居第一

內(nèi)地的房地產(chǎn)制度發(fā)源于香港，包括70年產(chǎn)權(quán)制度、土地財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)體系，甚至是恒碧萬(wàn)這一類(lèi)宇宙級(jí)的房企的玩法，都是繼承自香港的衣缽。香港的危機(jī)，為我們提供了前車(chē)之鑒，未來(lái)我們可以看到下面幾個(gè)明顯的趨勢(shì)：

一是房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)長(zhǎng)期化，常態(tài)化。我之前的文章里面就已經(jīng)講過(guò)，千萬(wàn)不要低估決策層這次調(diào)控房地產(chǎn)的決心。靠舉債，高杠桿來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)和基建的經(jīng)的模式，已經(jīng)走到了盡頭。而且風(fēng)險(xiǎn)累積，金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不可控因素在增加，近期高層一直在強(qiáng)調(diào)嚴(yán)控金融風(fēng)險(xiǎn)。近期不斷爆出的收緊融資的新聞，已經(jīng)讓房地產(chǎn)融資感受到了深深的含意。

二是人才公寓、公租房建設(shè)會(huì)長(zhǎng)期推進(jìn)。德國(guó)和新加坡的公房、公租房建設(shè)模式，是社會(huì)穩(wěn)定的壓艙石，已經(jīng)被高層深入學(xué)習(xí)研究。近幾年各地政府在人才公寓供地上的傾斜，是有目共睹的，高層有極大地決心在做這件事情。

三是純粹的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)賣(mài)房的模式會(huì)越走越窄，高層更樂(lè)意看到房地產(chǎn)公司脫虛入實(shí)。怎么個(gè)理解呢，如果你做自持物業(yè)，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，那在某種程度上可以認(rèn)定為是在支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。甚至干脆跳出房地產(chǎn)去涉及制造業(yè)，比如某造車(chē)的房企，某造機(jī)器人的房企，就是準(zhǔn)確把握了新的趨勢(shì)。

四是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制會(huì)加速出臺(tái)。這里面既包括了之前沸沸揚(yáng)揚(yáng)的多主體供地試點(diǎn)，也包括了征收房地產(chǎn)稅的相關(guān)制度的制定。房地產(chǎn)稅的新聞已經(jīng)傳了有五年的時(shí)間了，但還是猶抱琵琶半遮面，這不意味著高層取消了這個(gè)政策。房地產(chǎn)稅征收的前提有三個(gè)：一是全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，二是完善的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系，三是健全的房地產(chǎn)稅法。目前第一個(gè)隨著各地的不動(dòng)產(chǎn)登記局和全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的房屋登記制度已初步建立，但是還不夠完善。第二項(xiàng)和第三項(xiàng)工作目前已經(jīng)開(kāi)始了，房地產(chǎn)稅時(shí)代的到來(lái)只是時(shí)間問(wèn)題。

香港，前車(chē)之鑒，后車(chē)之師。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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