? 第一坑：房屋被租賃

一般我們遇到的有租賃情況的標(biāo)的大致可分為四種：

①無(wú)效租賃，但被執(zhí)行人及案外人極度不配合；

②長(zhǎng)期抵債的租賃；

③真實(shí)租賃；

④原本無(wú)租約，卻突然冒出租約。

? 第二坑：房屋無(wú)法交付

經(jīng)常關(guān)注拍賣公告的朋友們會(huì)發(fā)現(xiàn)，法院在介紹標(biāo)的時(shí)都會(huì)寫上“按調(diào)查時(shí)現(xiàn)狀拍賣”。但實(shí)際上，標(biāo)的是個(gè)什么情況，只有真實(shí)下戶走訪才能發(fā)現(xiàn)。像是爛尾樓、沒有水電煤開戶、公告時(shí)沒有人實(shí)際有人居住、公告空置實(shí)際有群組等等這些情況都要在拍之前核實(shí)清楚。

有小伙伴會(huì)問為什么會(huì)發(fā)生這種情況？可能絕大部分人都不知道，房子從開始張貼拍賣執(zhí)行裁定，到正式上拍到大家能在網(wǎng)上看到，快的會(huì)有3-6個(gè)月， 慢的會(huì)有一年的時(shí)間，這中間可能發(fā)生的變化太大了。

? 第三坑：有人占用

如果標(biāo)的被占用，且占用人極不配合，那么房屋交付就會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)斐捎挟a(chǎn)證卻住不了的尷尬境地。

基本上分為三類：

①被執(zhí)行人占用②債權(quán)人占用③案外人占用

在我們處理有人占用的房屋時(shí)，也要依據(jù)占用人身份的差異，來(lái)適當(dāng)調(diào)整解決方式。

? 第四坑：高額稅費(fèi)未事前評(píng)估

高額稅費(fèi)的構(gòu)成因素主要來(lái)源于：房產(chǎn)類型、產(chǎn)權(quán)、所有權(quán)。

1. 產(chǎn)權(quán)歸屬于公司

這種房子看似起拍價(jià)格很低，實(shí)際上有很高額的稅費(fèi)，這樣的房子拍下就得不償失了。其中，繼承、贈(zèng)予也是會(huì)有高額的稅費(fèi)的。

2. 合同房

合同房在公告一般是會(huì)寫上：“已預(yù)售登記，合同備案號(hào)xxxx”，這樣的房子是需要二次過戶的，也就意味著買受人需要多交一份契稅。

3. 土地為劃撥性質(zhì)

該類型的房子還不能保證過戶問題，能否順利過戶還需要專業(yè)的調(diào)研調(diào)查才能確定的。

? 第五坑：潛在欠費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)

前業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、寬帶費(fèi)、有線費(fèi)等欠費(fèi)，這樣的風(fēng)險(xiǎn)防不勝防，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)立即調(diào)整預(yù)算才是最有效的規(guī)避方式。

? 第六坑：貸款風(fēng)險(xiǎn)

①銀行不能按時(shí)貸款

②客戶預(yù)審與拍中后征信發(fā)生重大變化

③貸款成數(shù)遠(yuǎn)不及預(yù)期

④貸款材料來(lái)不及準(zhǔn)備

? 第七坑：流程中業(yè)務(wù)操作出錯(cuò)

法官業(yè)務(wù)出錯(cuò)、擔(dān)保公司業(yè)務(wù)出錯(cuò)、房地產(chǎn)交易中心業(yè)務(wù)出錯(cuò)等等，像這些問題的解決免不了資金成本、出差成本、時(shí)間成本等，心里煩躁不說(shuō)還無(wú)可奈何。

也會(huì)存在法官業(yè)務(wù)不熟悉，協(xié)執(zhí)抬頭出錯(cuò)、產(chǎn)權(quán)證號(hào)出錯(cuò)等問題。現(xiàn)實(shí)情況中我們也經(jīng)常遇到這樣的情況，這些文件包含的內(nèi)容多，特別是數(shù)字之類的，非常容易出錯(cuò)。