? 第一坑：房屋被租賃

一般我們遇到的有租賃情況的標的大致可分為四種：

①無效租賃，但被執行人及案外人極度不配合；

②長期抵債的租賃；

③真實租賃；

④原本無租約，卻突然冒出租約。

? 第二坑：房屋無法交付

經常關注拍賣公告的朋友們會發現，法院在介紹標的時都會寫上“按調查時現狀拍賣”。但實際上，標的是個什么情況，只有真實下戶走訪才能發現。像是爛尾樓、沒有水電煤開戶、公告時沒有人實際有人居住、公告空置實際有群組等等這些情況都要在拍之前核實清楚。

有小伙伴會問為什么會發生這種情況？可能絕大部分人都不知道，房子從開始張貼拍賣執行裁定，到正式上拍到大家能在網上看到，快的會有3-6個月， 慢的會有一年的時間，這中間可能發生的變化太大了。

? 第三坑：有人占用

如果標的被占用，且占用人極不配合，那么房屋交付就會有一定的風險，甚至會造成有產證卻住不了的尷尬境地。

基本上分為三類：

①被執行人占用②債權人占用③案外人占用

在我們處理有人占用的房屋時，也要依據占用人身份的差異，來適當調整解決方式。

? 第四坑：高額稅費未事前評估

高額稅費的構成因素主要來源于：房產類型、產權、所有權。

1. 產權歸屬于公司

這種房子看似起拍價格很低，實際上有很高額的稅費，這樣的房子拍下就得不償失了。其中，繼承、贈予也是會有高額的稅費的。

2. 合同房

合同房在公告一般是會寫上：“已預售登記，合同備案號xxxx”，這樣的房子是需要二次過戶的，也就意味著買受人需要多交一份契稅。

3. 土地為劃撥性質

該類型的房子還不能保證過戶問題，能否順利過戶還需要專業的調研調查才能確定的。

? 第五坑：潛在欠費風險

前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費，這樣的風險防不勝防，一旦發現風險立即調整預算才是最有效的規避方式。

? 第六坑：貸款風險

①銀行不能按時貸款

②客戶預審與拍中后征信發生重大變化

③貸款成數遠不及預期

④貸款材料來不及準備

? 第七坑：流程中業務操作出錯

法官業務出錯、擔保公司業務出錯、房地產交易中心業務出錯等等，像這些問題的解決免不了資金成本、出差成本、時間成本等，心里煩躁不說還無可奈何。

也會存在法官業務不熟悉，協執抬頭出錯、產權證號出錯等問題。現實情況中我們也經常遇到這樣的情況，這些文件包含的內容多，特別是數字之類的，非常容易出錯。