自2021年下半年房企進(jìn)入集中爆雷潮以來(lái)，地方龍頭房企一直有逆市崛起之勢(shì)，比較明顯的反應(yīng)就是近半年的土地招拍掛市場(chǎng)，除了國(guó)央企和城投平臺(tái)外，剩下的拿地主體基本都是地方龍頭房企或者地方性的中小民營(yíng)房企。從我們目前的業(yè)務(wù)操作情況來(lái)看，該類(lèi)融資主體主要分兩種類(lèi)型，第一類(lèi)是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)，但穩(wěn)健發(fā)展，比如一般是開(kāi)發(fā)完這個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流再去拿新項(xiàng)目，也即現(xiàn)金流穩(wěn)定；第二類(lèi)是集團(tuán)旗下有實(shí)業(yè)+地產(chǎn)等板塊的業(yè)務(wù)，且實(shí)業(yè)發(fā)展穩(wěn)健，從而帶動(dòng)地產(chǎn)的勾地+穩(wěn)健開(kāi)發(fā)。上述開(kāi)發(fā)商的常規(guī)融資需求主要是凈地抵押融資（主要原因是在建工程的抵押融資存在難度），比如這些開(kāi)發(fā)商一般是自有資金先拿地，但因目前形勢(shì)下銀行針對(duì)非國(guó)央企和優(yōu)質(zhì)百?gòu)?qiáng)龍頭的開(kāi)發(fā)貸放不出來(lái)，因此才尋求外部抵押融資合作。需要說(shuō)明的是，我們雖然也樂(lè)于操作他們的土地前融業(yè)務(wù)，奈何目前招拍掛市場(chǎng)基本是國(guó)央企開(kāi)發(fā)商和城投平臺(tái)的“天下”，除了勾地項(xiàng)目，上述類(lèi)型房企能成功競(jìng)拍的項(xiàng)目并不多，從而導(dǎo)致前融需求相對(duì)不大。具體業(yè)務(wù)操作方面，以下再做簡(jiǎn)單示例：

融資金額：土地款50%-70%之間。

融資期限：一般是6+6個(gè)月。

放款方式：一般是明股實(shí)債或者委貸。

風(fēng)控措施：股權(quán)質(zhì)押、土地后置抵押和集團(tuán)擔(dān)保。需注意的是，針對(duì)民企開(kāi)發(fā)商，這些風(fēng)控條件為必備項(xiàng)，也即基本沒(méi)有松動(dòng)的空間。

為便于說(shuō)明，我們簡(jiǎn)單總結(jié)一下當(dāng)前各類(lèi)投資機(jī)構(gòu)需注意的業(yè)務(wù)操作要點(diǎn)：

1. 目前行情下，雖說(shuō)大部分地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)都能允許城投平臺(tái)或者國(guó)央企開(kāi)發(fā)商類(lèi)融資主體的準(zhǔn)入，但最終還是得看項(xiàng)目本體和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷(xiāo)售去化情況等，因此對(duì)區(qū)域的選擇仍然是重點(diǎn)，比如西南區(qū)域（成渝地區(qū)外）和西北區(qū)域的項(xiàng)目機(jī)構(gòu)端就一直非常謹(jǐn)慎。

2. 去年上半年，很多開(kāi)發(fā)商積極拿地并引入了土地前融機(jī)構(gòu)，目前到了土地前融機(jī)構(gòu)的退出時(shí)期（一般土地前融的融資期限都不超過(guò)一年），但行情變化后開(kāi)發(fā)商又拿不到銀行的開(kāi)發(fā)貸，因此目前上一手前融機(jī)構(gòu)退出后，大部分開(kāi)發(fā)商想在抵押的土地釋放出來(lái)后繼續(xù)做凈地/在建工程的抵押融資。近段時(shí)間，上述前融資金置換類(lèi)的融資需求找我們的還比較多，但要么是主體已無(wú)法準(zhǔn)入，要么是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)變化較大（特別是疫情影響下），因此我們也不再考慮這類(lèi)業(yè)務(wù)。當(dāng)然，如果是項(xiàng)目特別優(yōu)質(zhì)且當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)確實(shí)堅(jiān)挺的，則個(gè)案處理，只不過(guò)融資成本有所提高，開(kāi)發(fā)商也不得不去接受。

3. 有個(gè)問(wèn)題需要注意，目前的市場(chǎng)行情仍舊不太穩(wěn)定，由此導(dǎo)致機(jī)構(gòu)端對(duì)融資主體和項(xiàng)目研判容易出現(xiàn)短期內(nèi)的態(tài)度變化，比如在研判某個(gè)開(kāi)發(fā)商的時(shí)候，當(dāng)天還是正常的，過(guò)幾天就出現(xiàn)暴雷和負(fù)面信息，這時(shí)要過(guò)風(fēng)控的這一關(guān)就非常難了。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，投資機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商都需要關(guān)注機(jī)會(huì)成本的問(wèn)題。

4. 從合作方式來(lái)看，不同性質(zhì)的開(kāi)發(fā)商已有不同的融資需求，比如部分國(guó)央企開(kāi)發(fā)商出于降負(fù)債的考慮，目前只考慮真股或者股+債的融資模式，而部分國(guó)央企開(kāi)發(fā)商則仍然堅(jiān)持明股實(shí)債或者純債權(quán)的融資模式。相比之下，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商對(duì)融資模式的接受度則高出不少，不管是真股、股+債、眀股實(shí)債，目前能融到錢(qián)就是王道，因此具體的融資產(chǎn)品、放款模式反而變得更為次要。