作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 房地產(chǎn)行業(yè)越來越真切地看到“三條紅線”迫近的樣子。

據(jù)媒體9月26日消息，監(jiān)管部門要求“三條紅線”試點房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。

報道同時提及，“三條紅線”自9月起已在此前參與央行、住建部座談會的12家房企試點實施，房企每月15日前需提交監(jiān)管部門下發(fā)的監(jiān)測表，共涉及8項財務(wù)指標(biāo)。

今年8月20日，央行、住建部、銀保監(jiān)會召開了房企座談會，與會房企代表包括碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城等。根據(jù)8月23日央行、住建部官網(wǎng)披露，會議形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

據(jù)自媒體披露，試點房企被要求在一個月內(nèi)上交降檔方案，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成符合“三條紅線”的調(diào)整。其余房企，則自2021年1月1日全部執(zhí)行。

基準(zhǔn)時間對于房企的重要性不言而言，在中期業(yè)績會上，深圳控股便提及，若以今年6月30日為基準(zhǔn)，預(yù)計可增加有息負(fù)債規(guī)模約40億元，而若以年底為基準(zhǔn)，“公司的空間就非常大”。

兩天前，萬科郁亮首次公開回應(yīng)對“三條紅線”的看法，他認(rèn)為最新監(jiān)管規(guī)定的影響“不亞于2002年土地招拍掛制度改革”，2002年前、2002年后以及2020年為界，房地產(chǎn)分為土地紅利階段、金融紅利階段以及管理紅利階段。

他同時證實，今年“三條紅線”明確下來，明年要全面開始實施政策，在新的階段，所有房企重新來到同一起跑線。

過去20多年，房地產(chǎn)一直作為經(jīng)濟的主要支柱，和所處經(jīng)濟周期、流動性環(huán)境等都有密切關(guān)系，在“房住不炒”提出前，行業(yè)的調(diào)控一直有周期性。

中泰證券曾指出，2000年后中國對全球經(jīng)濟增長的邊際貢獻逐漸超過美國，1/3經(jīng)濟增長是來自中國的貢獻。其中，房地產(chǎn)一直是經(jīng)濟的主導(dǎo)變量，國內(nèi)居民有六成以上財富直接或間接配置在房地產(chǎn)相關(guān)區(qū)域；過去十年，中國1/3左右的增長是由房地產(chǎn)直接或間接拉動起來。

該機構(gòu)同時指，2009年、2012年、2015年經(jīng)濟的企穩(wěn)回升，都開始于居民加杠桿，主要的傳導(dǎo)鏈條則為“政策寬松-居民加杠桿-房地產(chǎn)銷售好轉(zhuǎn)-企業(yè)加杠桿-房地產(chǎn)投資好轉(zhuǎn)”。

這也是凱恩斯主義在實踐運用中所容易衍生的另一種情況，上述所提及三次經(jīng)濟回升都伴隨著財政政策及貨幣政策的寬松，但寬松貨幣政策容易導(dǎo)致財富收入重新分配，加劇社會收入差距。

尤其是房地產(chǎn)與股市，容易成為大規(guī)模流動性的目的地，進而推高資產(chǎn)價格。

從民生角度，資產(chǎn)價格在房地產(chǎn)突出表現(xiàn)為土地成本升高導(dǎo)致房價居高不下，年輕人掏空“六個錢包”買房。數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年國內(nèi)住戶部門杠桿率約達(dá)59.7%，相比之下2008年僅18%。

無怪乎有人調(diào)侃，我國居民主要矛盾是日益增長的居住需要同過快過高增長的房價之間的矛盾。

那邊廂則是房地產(chǎn)行業(yè)總體面臨下行壓力，2018年以來的棚改貨幣化政策收緊，房地產(chǎn)庫存開始累積，市場緩慢降溫。中泰證券認(rèn)為，這是2018年以來經(jīng)濟下行壓力的重要來源。

正當(dāng)外界認(rèn)為“強周期行業(yè)”邏輯再度體現(xiàn)時，去年7月30日中共中央政治局會議釋放明確信號：“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段?！?br/>

新華社當(dāng)時還援引專家說法稱，從房地產(chǎn)金融的角度看，調(diào)控可以從幾個方面實施：提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件；收緊資金借助信托等渠道進入房地產(chǎn)項目；收緊個人住房貸款條件、額度，并嚴(yán)控個人消費貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等。

不曾想，這位專家“一語成讖”。過去一年來，包括銀行開發(fā)貸、信托融資、保險渠道融資，以及個人購房貸款等均有不同程度收緊。

內(nèi)循環(huán)的核心是刺激內(nèi)需，外因則是全球貨幣政策的變化，從零利率、負(fù)利率到量化寬松，其中美聯(lián)儲今年3月將利率降至接近零水平，并推出無限量的量化寬松計劃刺激經(jīng)濟。

若要打造國內(nèi)大循環(huán)，便需要回到國家所引導(dǎo)的“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，將國內(nèi)市場的生產(chǎn)、分配、流通、消費形成完整體系，投資領(lǐng)域涉及新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化等。

如今，國家三令五申，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，引導(dǎo)資金更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟——我們或許能看到一輪沒有房地產(chǎn)參與的經(jīng)濟復(fù)蘇。

房地產(chǎn)主要資金來源分為按揭貸款、定金和預(yù)付款、國內(nèi)開發(fā)貸款和自籌資金，其中后兩者是房企的籌資和投資現(xiàn)金流，最新的“三條紅線”便是管控籌資現(xiàn)金流。

西部證券根據(jù)2019年度數(shù)據(jù)研究得出結(jié)論：融資新規(guī)管控了行業(yè)融資市場45%的資金，管控上市公司房企融資市場70%的資金。短期將有大多數(shù)企業(yè)“以價換量”，中期布局一二線房企將更多采取合作開發(fā)或增加表外融資方式進行投資，布局三四線房企將以快周轉(zhuǎn)為主要經(jīng)營模式。

需要明確的是，“三條紅線”目的在于調(diào)節(jié)房企的融資行為、融資結(jié)構(gòu)，限制野蠻擴張，通過管控融資降低土地高溢價的情況，保障行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

但這又是另一個白銀時代的故事了。

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原標(biāo)題： 成見|最后的紅線