作者：投拓江湖團(tuán)隊(duì)

來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

土地增值稅的稅前成本抵扣項(xiàng)分?jǐn)倖?wèn)題，是測(cè)算表中常遇到的問(wèn)題之一，很多人對(duì)此問(wèn)題一直存在疑問(wèn)，本文從全面的角度講述土增稅的成本分?jǐn)倖?wèn)題。

現(xiàn)行的土增稅的國(guó)家統(tǒng)一規(guī)范，是1995年頒布的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。根據(jù)其中第九條之規(guī)定:“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目的確定，可按對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額的土地使用權(quán)面積占總面積的比例分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂薄?/p>

也就是說(shuō)土增稅成本分?jǐn)偡椒ㄓ姓嫉孛娣e法、建筑面積法以，及稅務(wù)部門確認(rèn)的其他方法，例如建筑面積層高比例法，銷售收入比例法、直接成本法。其中，各地稅務(wù)部門尤以土地面積法和建筑面積法最為常用。

占地面積法，也就是按照項(xiàng)目分期不同，每期占項(xiàng)目總用地面積的比例，分?jǐn)偼恋爻杀疽约伴_發(fā)成本。該方法適用于分期開發(fā)或者滾動(dòng)開發(fā)的項(xiàng)目。

這個(gè)方法無(wú)需明確項(xiàng)目建筑面積和各業(yè)態(tài)的數(shù)據(jù)，只需確定土地面積，分期開發(fā)的各期的面積，然后按比例進(jìn)行分?jǐn)偧纯伤愠龇謹(jǐn)偟某杀窘痤~。這種方式具有前提條件單一，計(jì)算方便，容易被房企財(cái)務(wù)人員理解和接受的優(yōu)點(diǎn)。因此適用于產(chǎn)品形態(tài)較為單一，容積率相同的項(xiàng)目。

但是對(duì)于擁有多個(gè)不同容積率的地塊，以及產(chǎn)品形態(tài)復(fù)雜的項(xiàng)目，成本無(wú)法進(jìn)行較為合理的分?jǐn)?，?huì)導(dǎo)致土增稅的稅負(fù)畸高。另外，如果一個(gè)項(xiàng)目未能實(shí)現(xiàn)該批次整體銷售，那么在已售和未售之間還需要進(jìn)行一次成本分?jǐn)偅枰M(jìn)行重復(fù)，而且極為復(fù)雜的計(jì)算。

建筑面積法

建筑面積法就是將已開發(fā)的將進(jìn)行土增稅清算的部分建筑按照與總可售面積（含地下）的比例，進(jìn)行分?jǐn)偼猎龆惖挚鄢杀尽０凑毡壤?jì)算出已售部分可分?jǐn)偟某杀窘痤~。本方法適合在一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)，不同容積率地塊之間的，相同成本的相同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的土增稅抵扣成本計(jì)算。

單身缺點(diǎn)也是很明顯的，那就是是按這個(gè)房計(jì)算所需的項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)據(jù)較多，投入的精力較多，工作量也較大。

另外，因?yàn)槭歉鶕?jù)建筑面積平均分?jǐn)偝杀荆瑳](méi)有考慮不同業(yè)態(tài)不同售價(jià)產(chǎn)品之間的價(jià)格差異。對(duì)于高售價(jià)的業(yè)態(tài)，例如社區(qū)商業(yè)，在同等平均比例分?jǐn)偟那闆r下，部分高成本業(yè)態(tài)會(huì)存在抵扣成本偏低，土增稅增值率較高，土增稅稅額較大的情況。

直接成本法