作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 北京時(shí)間2020年1月17日晚，蛋殼公寓的高管團(tuán)隊(duì)在紐約舉起了緊握的拳頭，敲響了代表勝利的鐘聲。

作為年內(nèi)第一家在紐交所上市中概股，第二家上市的長(zhǎng)租公寓，他們比老對(duì)手自如在上市這個(gè)節(jié)點(diǎn)中更快撞到了終點(diǎn)線，他們有理由憧憬更好的未來(lái)。

如今回看，IPO上市更像是蛋殼公寓在海中溺水時(shí)抱住的最后一根浮木，曾一度讓它幻想借著這股力量重新上岸。但蛋殼已積重難返，仍在急速下沉。

在抱著這根浮木445天后，蛋殼溺水了，岸邊依稀浮現(xiàn)左暉和謝勇的身影。

4月6日晚間消息稱，紐交所暫停蛋殼公寓交易，開啟除牌程序。

按照紐交所的退市規(guī)定，蛋殼公寓被退市除牌更有可能的原因在于，法院宣布公司破產(chǎn)、清算，或是財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)達(dá)不到交易所規(guī)定的最低要求。

在公司出現(xiàn)退市情形時(shí)，紐交所允許公司有18個(gè)月的整改期間，18個(gè)月后，公司仍未達(dá)到持續(xù)上市標(biāo)準(zhǔn)的，才被終止交易。

按照一年前的發(fā)行價(jià)計(jì)算，蛋殼公寓的市值最多可達(dá)27.4億美元。如今，股價(jià)停留在上一個(gè)交易日（3月15日）的2.37美元，僅剩2.33億美元市值，與當(dāng)時(shí)相比剩下不足20%。

從成立到上市，蛋殼公寓走了5年，但在紐交所，它只呆了1年。

自去年1月份在紐交所上市后，蛋殼公寓便迅速沉寂。蛋殼先是在疫情期間，提出了“免租”的措施，但與此同時(shí)有部分租客與房東反應(yīng)，蛋殼在正常收取租金的同時(shí)并未交付予房東，同時(shí)驅(qū)趕部分租客離開出租房。

去年4月份，關(guān)于蛋殼公寓并未按時(shí)向房東交付租金的聲音此起彼伏，越來(lái)越多人在網(wǎng)絡(luò)中公開投訴蛋殼公寓。

天眼查顯示，杭州市西湖區(qū)人民法院于4月20日發(fā)布了一則關(guān)于蛋殼杭州公司的失信被執(zhí)行人信息，西湖區(qū)人民法院指出，因違反財(cái)產(chǎn)報(bào)告制度，蛋殼（杭州）資產(chǎn)管理有限公司被列為失信被執(zhí)行人。

蛋殼公寓則回應(yīng)稱，上述信息不屬實(shí)，裁決并未生效；杭州公司并未有失信或拒絕執(zhí)行的情況，公司已委托代理律師與法院溝通，并申請(qǐng)撤回失信名單。

蛋殼的裂痕越來(lái)越大。

同年6月5日，深圳特區(qū)報(bào)報(bào)道稱，深圳市消委會(huì)提供的信息顯示，3個(gè)月來(lái)，市消委會(huì)接到針對(duì)蛋殼公寓的投訴219宗。同時(shí)，深圳市住建局表示，將介入調(diào)查蛋殼公寓存在的金融、安全以及違建等問(wèn)題，一旦查實(shí)，嚴(yán)格處理。

蛋殼公寓方面則迅速回應(yīng)稱，報(bào)道提及的租客案例存在嚴(yán)重失實(shí)、歪曲片面的情況。

至6月18日晚，蛋殼公寓發(fā)布公告，稱公司CEO高靖被調(diào)查，隨后公司股票在開盤后迅速觸發(fā)熔斷，恢復(fù)交易后一度跌逾9%，隨后再度多次觸發(fā)熔斷。

從9月份開始，在全國(guó)多個(gè)地方都爆發(fā)了蛋殼公寓的維權(quán)事件，關(guān)于公司破產(chǎn)的消息也愈演愈烈，蛋殼多次回應(yīng)“沒(méi)有破產(chǎn)也不會(huì)跑路”。

然而，事實(shí)卻是公司的現(xiàn)金流早已入不敷出，仍然欠著房東、租客、銀行、產(chǎn)業(yè)供應(yīng)商多方巨額錢款，蛋殼公寓法人高靖被限制高消費(fèi)，公司也被列為失信執(zhí)行人。

11月16日，北京市住建委稱，已經(jīng)針對(duì)蛋殼公寓成立了專辦小組，而最高人民法院也在隨后對(duì)暴雷事件所造成的房東與租客之間的矛盾，進(jìn)行了回應(yīng)。

今年年初，上海市消保委發(fā)布2020年消費(fèi)投訴十大典型問(wèn)題。其中，市消保委共受理長(zhǎng)租公寓相關(guān)投訴3000余件，其中涉及紫梧桐（上海）公寓管理有限公司（蛋殼公寓）的投訴達(dá)到了1368件。

中途，甚至還傳出了我愛(ài)我家、自如正在洽談如何接盤蛋殼公寓的消息，但都被前者否認(rèn)。

時(shí)至今日，蛋殼公寓走到了除牌的結(jié)局，極度依賴“租金貸”彌補(bǔ)現(xiàn)金流的它們沒(méi)能逃過(guò)，在規(guī)模擴(kuò)張期間的“高收低租”破壞了市場(chǎng)，也打破自身的財(cái)務(wù)模型。

分散式長(zhǎng)租公寓從一開始便被不少人被認(rèn)為是一筆難以算賬的生意，這種類似“二房東”的生意在資本的追逐下散發(fā)著金子的光芒，在經(jīng)歷泡沫后，又重歸平淡。

無(wú)論是獲取房屋的租金，前期裝修成本，后期的服務(wù)投入，以及相應(yīng)的供應(yīng)鏈服務(wù)、獲客推廣支出，房屋折舊等方面都成為了分散式長(zhǎng)租公寓不得不面對(duì)的難題。

在房企中那個(gè)不可能三角同樣適用于如今的分散式長(zhǎng)租公寓，在規(guī)模、利潤(rùn)、現(xiàn)金流之間難以找到一個(gè)合適的平衡。數(shù)據(jù)顯示，在2020年前注銷或吊銷的長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)超過(guò)170家，占相關(guān)企業(yè)總量的15%。

然而，長(zhǎng)租公寓并沒(méi)有成為一個(gè)棄兒，而是吸引了越來(lái)越多的房企入局，巨頭們紛紛下場(chǎng)自營(yíng)長(zhǎng)租公寓，其中土地市場(chǎng)與政策的調(diào)整成為了一個(gè)不可忽視的因素。

政府在對(duì)于2021年的政府重點(diǎn)工作中指出，將保障好群眾性住房需求。規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等住房困難。

其中，萬(wàn)科“泊寓”與龍湖“冠寓”便是兩位龍頭，身后不乏碧桂園、旭輝、招商等布局已久的房企。

在萬(wàn)科的年報(bào)中披露，旗下集中式長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”已成為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、出租率最高的集中式長(zhǎng)租公寓服務(wù)商，截至2020年底，開業(yè)規(guī)模達(dá)14.24萬(wàn)間，實(shí)現(xiàn)全年?duì)I業(yè)收入25.4億元，同比增長(zhǎng)72.33%，整體出租率超過(guò)95%。

郁亮此前也曾對(duì)媒體透露，2020年萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓的回報(bào)有2%-3%。

而龍湖方面，截止2020年末，冠寓已開公寓數(shù)9萬(wàn)間，整體出租率88.5%，年租金收入18.1億元。“2021年冠寓將會(huì)實(shí)現(xiàn)盈利，預(yù)計(jì)收入為25億元左右，開業(yè)間數(shù)量達(dá)到11萬(wàn)間。”龍湖首席執(zhí)行官邵明曉稱。

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原標(biāo)題： 蛋殼公寓除牌一個(gè)在紐交所漂流455天的故事