西政財富 
觀資本市場，看債市江湖。
作者：西政財富
來源：西政財富
筆者按：
據(jù)西政財富的同事反饋，自銀行、信托等地產(chǎn)融資及放款通道被斬后，國企金控投資平臺資金在2019年的下半年開始變得異?；钴S，并成為當前我們主要的募資來源。
盡管在監(jiān)管層面國企及其金控平臺等投資房地產(chǎn)項目受到了較大的限制，但這些國企平臺對外投資的標的選擇又始終繞不開地產(chǎn)或類似固定資產(chǎn)，因此在本輪逆市中國企資金成為了房地產(chǎn)行業(yè)繼銀行、信托、私募、資管之后最大的直接資源來源。據(jù)西政財富中心同事的統(tǒng)計，目前不少國企金控平臺、基金平臺等趴在賬面的資金都達到了百億以上，主營方向非為房地產(chǎn)開發(fā)但可投地產(chǎn)類資產(chǎn)的機構也都還有很多頭寸?？傮w來說，在銀保監(jiān)發(fā)[2019]23號文《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》下發(fā)后進入逆市期間，國企金控/投資平臺對房地產(chǎn)行業(yè)的輸血功能將越來越明顯，而這也很有可能成為機構及三方的募集方向首選。
以下筆者就西政財富經(jīng)辦的國企金控平臺房地產(chǎn)項目前融業(yè)務相關要點作示例說明，以供同業(yè)人士參考。
一、項目概況
XX市XX區(qū)150畝土地。
二、融資主體（融資方）
XX公司。
三、融資規(guī)模
8億（不高于土地出讓金的55%）。
四、融資款發(fā)放
融資款一次性發(fā)放，融資方就目標地塊土地合同簽署、項目公司注冊成立及融資方土地出讓金（自有資金部分）出資到位并且取得土地證后，融資款資金一次性發(fā)放。
五、產(chǎn)品及放款方式
股加債。
六、融資用途
用于目標地塊土地款繳納、工程建設資金支付以及金控同意的其他用途。
七、融資期限
6+6個月。
八、融資成本
15.5%～16.5%/年（募集服務費或財顧費另行收?。?。
九、本息償還節(jié)奏
本金償還——融資期滿6個月，融資方償還金控融資本金4億元；融資期滿12個月，融資方償還金控融資本金4億元。融資方也可以在融資期滿半年后一次性歸還借款本金和利息（利息按照年利率除以實際用款時間），另外放款日當天一次性扣除一個月至兩個月的利息，剩余按月支付利息。
委貸（股東借款）年利率為15.5%～16.5%/年，月末付息。
十、監(jiān)管措施
金控向項目公司委派投后管理人員，參與財務及必要的項目公司經(jīng)營監(jiān)管，項目公司全部銀行帳戶、印鑒、公章、證照由融資方和金控共同管理；資金封閉運作。
十一、風控及增信措施
1、項目公司70~90%股權轉(zhuǎn)讓并過戶給金控，剩余10～30%股權質(zhì)押給金控；
2、土地證抵押給金控或金控指定機構；
3、XX集團有限公司以及XX集團實際控制人提供回購義務及連帶責任擔保，并在放款產(chǎn)品存續(xù)期間提供現(xiàn)金流補足義務；
4、融資文件辦理強制執(zhí)行公證。
十二、項目公司治理
1、項目公司法定代表人由金控指派；
2、項目公司董事會5人組成，金控指派3人，原股東指派2人,董事會表決機制采用簡單多數(shù)原則；
3、不設監(jiān)事會，設一名監(jiān)事，由金控委派。
十三、產(chǎn)品結構
1、XX金控有限公司或其關聯(lián)公司作為基金（或其他有限合伙企業(yè)）的普通合伙人，負責合伙事務的執(zhí)行；
2、基金基金（或其他有限合伙企業(yè)）規(guī)模人民幣14.5億元：優(yōu)先級有限合伙人認繳人民幣8億元；劣后級有限合伙人實繳人民幣7億元。
本文僅對西政財富及集團操作的地產(chǎn)融資項目進行簡要總結，更多項目融資、產(chǎn)品銷售、推介及風險分析等事宜，歡迎添加xz_fortune或撥打13691798685與我們溝通與交流。
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