作者：小債看市

來源：小債看市（ID：little-bond）

沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)和資產(chǎn)出售進(jìn)展緩慢，加大了新世界發(fā)展修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的壓力。

01交換要約

10月6日，新世界發(fā)展（00017.HK）公告稱，對公司擔(dān)保的離岸票據(jù)發(fā)起交換要約。  

據(jù)悉，新世界發(fā)展提議將三筆分別于明年1月、6月以及2028年到期的債券置換為2032年到期的證券。

上述債券未償還總額約9.91億美元，但此次置換要約的上限為6億美元，這意味著持有人必須保留部分現(xiàn)有債券。據(jù)知情人士透露，新世界發(fā)展將于周三和周四在香港、周五在新加坡舉行一系列路演會(huì)議，以討論此次置換要約。

本次交換要約的主要目的，是優(yōu)化新世界發(fā)展的債務(wù)到期結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債表靈活性及流動(dòng)性，并在當(dāng)前市場挑戰(zhàn)下進(jìn)一步改善其整體財(cái)務(wù)狀況。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前新世界發(fā)展存續(xù)美元債19只，存續(xù)規(guī)模47.54億美元，規(guī)模較為龐大，其中包含5只永續(xù)債。

存續(xù)部分境外債

2025年，新世界發(fā)展曾因債務(wù)危機(jī)瀕臨絕境，過去一年公司在出售資產(chǎn)和獲取新的流動(dòng)性方面舉步維艱。

沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)和資產(chǎn)出售進(jìn)展緩慢，加大了新世界發(fā)展修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的壓力。

近日，根據(jù)媒體報(bào)道，美國私募股權(quán)公司貝恩資本正研究向新世界發(fā)展注入新資金。

02財(cái)務(wù)分析

據(jù)官網(wǎng)介紹，新世界發(fā)展成立于1970年，于1972年在香港上市。

新世界發(fā)展的主要業(yè)務(wù)包括物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資及投資及/或經(jīng)營酒店及其他策略性業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)遍佈大中華，特別是在粵港澳大灣區(qū)。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，新世界發(fā)展的控股股東為周大福企業(yè)有限公司，持股比例為41.14%，公司實(shí)際控制人為鄭氏家族。

2026財(cái)年，新世界發(fā)展全年應(yīng)占合約銷售達(dá)296億港元，超額完成270億港元的全年目標(biāo)。

其中，新世界發(fā)展香港應(yīng)占合約銷售約220億港元；內(nèi)地全年合約銷售約68億元人民幣。

在業(yè)績方面，受房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境影響，新世界發(fā)展也未能避免業(yè)績虧損。

2024和2025財(cái)年，新世界發(fā)展股東應(yīng)占虧損分別為196.83億港元和163億港元。

截至2026年6月30日止財(cái)年內(nèi)，新世界發(fā)展收入為199.92億港元，同比減少28%；股東應(yīng)占凈虧損281.49億港元，虧損同比擴(kuò)大72.68%，主要原因?yàn)?1 SKIES項(xiàng)目相關(guān)非現(xiàn)金耗蝕虧損及撥備 。

歸母凈利潤

截至最新報(bào)告期，新世界發(fā)展總資產(chǎn)有3917億港元，總負(fù)債2069億港元，凈資產(chǎn)有1848億港元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)52.82%。

值得注意的是，若加上永續(xù)債，新世界發(fā)展的財(cái)務(wù)杠桿將被推高。

財(cái)務(wù)杠桿水平

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，新世界發(fā)展主要以非流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的63%。

截至相同報(bào)告期，新世界發(fā)展非流動(dòng)負(fù)債有1313億港元，主要為長期借款，其長期有息負(fù)債合計(jì)有1241億港元。

此外，新世界發(fā)展還有流動(dòng)負(fù)債755.5億港元，主要為應(yīng)計(jì)費(fèi)用及其他應(yīng)付款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)有245億港元。

相較于短債規(guī)模，新世界發(fā)展流動(dòng)性緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有127億港元，無法覆蓋短債，公司存在一定短債償債壓力。

整體來看，新世界發(fā)展有息負(fù)債總規(guī)模有1486億港元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為72%。

值得注意的是，近年來新世界發(fā)展的凈負(fù)債率上升較快，截至2025年末該指標(biāo)達(dá)到了59.7%。

由于負(fù)債水平高于其他港企，新世界發(fā)展在這一輪加息周期下融資成本受到影響也較大。

值得注意的是，2021年以來新世界發(fā)展的籌資性現(xiàn)金流凈額均為凈流出狀態(tài)，公司融資環(huán)境欠佳，面臨一定再融資壓力。

籌資性現(xiàn)金流凈額

近年來，新世界發(fā)展的管理層表示將推進(jìn)降低財(cái)務(wù)杠桿的計(jì)劃，包括出售非核心資產(chǎn)、優(yōu)化資本支出、庫房管理及調(diào)整其股息支付等。

其實(shí)，自2020年開始，新世界發(fā)展集團(tuán)便相繼沽清香港巴士業(yè)務(wù)、航空租賃業(yè)務(wù)、天津港等非核心資產(chǎn)，回籠資金420億港元。

2024財(cái)年，新世界發(fā)展已經(jīng)達(dá)成出售非核心資產(chǎn)80億港元的目標(biāo)，交易標(biāo)的包括香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權(quán)益、深圳前海周大福金融大廈北塔余下30%權(quán)益等。

另外，新世界發(fā)展私有化事項(xiàng)，也被視作是去杠桿計(jì)劃的重要行動(dòng)。

總得來看，新世界發(fā)展業(yè)績持續(xù)虧損，盈利能力下滑，對債務(wù)和利息的保障能力下降；財(cái)務(wù)杠桿水平高企，融資成本上升，融資渠道遇阻，面臨再融資壓力。

03老牌港資房企

香港鄭氏家族實(shí)控周大福、新世界發(fā)展、新世界百貨、ST景谷（600265.SH）等上市公司，還是中策資本控股（00235.HK）的第一大股東。

早在20世紀(jì)80年代，新世界發(fā)展就已進(jìn)入了中國內(nèi)地，是最早一批投資內(nèi)地的港資企業(yè)。

1999年，新世界中國地產(chǎn)正式成立，并于香港聯(lián)合交易所上市。

之后，新世界兩次“力排眾議”，持續(xù)增資內(nèi)地。

一次是2008年全球金融危機(jī)時(shí)，那時(shí)很多外來投資者對中國內(nèi)地投資卻步，新世界卻“力排眾議”投資廣州。

如今的廣州城市地標(biāo)周大福金融中心(東塔)就是那次投資的產(chǎn)物。

另一次是2016年，當(dāng)時(shí)眾多香港房企扎堆拋售內(nèi)地項(xiàng)目，收縮“戰(zhàn)線”。但新世界經(jīng)過短暫調(diào)整后，將目光鎖定粵港澳大灣區(qū)，不退反進(jìn)。

2021年初，新世界中國總部從香港搬到廣州，此后新世界在整個(gè)大灣區(qū)內(nèi)地城市的投資已經(jīng)超過2000億元。

新世界發(fā)展在香港召開的2024年財(cái)政年度總結(jié)業(yè)績新聞發(fā)布會(huì)上宣布，集團(tuán)行政總裁鄭志剛辭任，調(diào)任為非執(zhí)行副主席及非執(zhí)行董事。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： “香港開發(fā)商”巨虧281億港元，對多只票據(jù)發(fā)起交換要約