作者：編輯部

來源：丁祖昱評樓市

房地產市場的企穩預期正在全面夯實。本文復盤了2026 年春節假期結束以來房地產政策和市場變動情況。

先是上海放松限購，緊接著中央政治局會議明確著力推動高質量發展，從中央頂層設計到地方因城施策，穩經濟、穩地產的政策主線清晰且堅定，為房地產發展新模式搭建框架，精準契合市場期待，為2026年經濟“質的有效提升和量的合理增長”注入信心。當前政策底已現，預計市場底有望迎來確認。

01 中央政治局會議召開 沒有直接提及“房地產”

2026年是“十五五”開局之年，2月27日，中央政治局會議召開，討論“十五五”規劃綱要草案和政府工作報告。對于房地產行業而言，此次會議未直接提及“房地產”，至此，中央政治局會議已連續兩次未明確提及“房地產”。

不過，會議指出認真落實黨的二十屆四中全會和中央經濟工作會議部署。2025年10月，二十屆四中全會審議通過了“十五五”規劃，其公報中首次直接出現了“房地產”相關表述。在“保障和改善民生”框架中，提出推進房地產高質量發展。12月中央經濟工作會議明確堅持守牢底線，積極穩妥化解重點領域風險。著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。

此次政治局會議提出“持續擴大內需、優化供給，做優增量、盤活存量”。這一要求精準契合當前房地產市場的發展階段，與中央經濟會議提出的“控增量、去庫存、優供給”一脈相承。結合中央城市工作會議對城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段的定調，城市更新和“好房子”建設將成為政策的兩大重要抓手，通過“好房子、好小區、好社區、好城區”為核心的城市更新行動，既能盤活存量資產交易，又能聯動人口發展釋放合理住房需求，實現房地產市場新的供求關系動態平衡。

會議明確要繼續實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，強化改革舉措與宏觀政策協同。這一表述與2025年12月中央經濟工作會議一脈相承，適度寬松的貨幣政策意味著房地產金融支持力度持續改善。結合住建部“發揮好房地產融資‘白名單’制度作用”的要求，優質房企的合理融資需求將得到進一步保障，重點用于項目交付與“好房子”建設。對于購房者而言，貨幣政策寬松將帶動房貸利率維持低位，疊加各地因城施策優化購房政策，剛性與改善性住房需求的釋放將獲得有力支撐。

會議強調的持續防范化解重點領域風險，再次明確了房地產行業 “穩” 字當頭的核心底線。2025年底的中央經濟工作會議，就把“積極穩妥化解重點領域風險”作為全年八大核心任務之一，其中更是明確提出“著力穩定房地產市場”。此次政治局會議的表述，意味著房地產領域的風險化解工作，將保持政策的連續性和穩定性，不會松勁、更不會轉向。

會議明確的推動新型城鎮化和區域協調發展，給行業劃定了中長期的發展格局與需求走向。中長期來看，新型城鎮化依然是中國住房需求最核心的支撐力，未來，市場份額將進一步向長三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群，以及核心都市圈的重點城市集中，城市分化、板塊分化的趨勢還將持續深化。

2026年是房地產行業發展新模式落地見效的關鍵一年，構建房地產發展新模式，是國民經濟平穩運行的重要支撐。政策將持續深化“穩市場、提品質、防風險”導向，城市更新與“好房子”建設成為兩大核心發力點，推動行業加速進入止跌回穩的新周期。

02 各省市“新春第一會”透露了哪些新動向？

春節假期開工以來，廣東、江蘇、山東、浙江、湖北、福建、湖南、安徽等省份，以及蘇州、成都、武漢、合肥、南京等重點城市召開的“新春第一會”，成為觀察發展風向的重要窗口，尤其是站在“十五五”開局，更具有風向標的意義。多數城市“新春第一會”聚焦科技創新、戰略落地、產業升級、民營經濟等領域展開部署。

相比去年，部分城市明確支持推動房地產企穩回升，而今年只有湖北省在強化內需中提到了“優化房地產投資”和民生改善中提到“解決好就業、教育、醫療、養老、住房等群眾急難愁盼問題。”更多省份并未明確提及“房地產”。與房地產相關的內容，內蒙古在新春第一會提到了要積極推動城鄉區域協調發展，增強發展的整體性和協同性，南京也在全要素賦能企業發展中明確進一步優化用地、融資等要素供給。

實際上，自2025年12月中央政治局會議以來，房地產的相關表述正在弱化，一方面行業止跌回穩的基礎已經筑牢，另一方面也驗證了房地產以融入經濟發展的整體統籌中，房地產的政策底已確認，“穩樓市”將更多從經濟、城市發展和行業發展新模式等方面入手。

03 上海放松限購 地方政策開啟精準滴灌模式

從地方政策來看，上海放松限購，非滬籍購房門檻“史詩級”松綁，一線城市的限購政策只留下了“最后的尊嚴”。作為風向標城市，上海限購松綁向市場釋放“穩樓市”的信號，對穩定全國樓市預期有非常積極的作用。

過去幾年，百城每年出臺行政調控的相關政策百余條，政策已經是應出盡出。目前還剩上海、北京和深圳有一些限制性政策，但是這已經不重要了。地方政策已進入精準滴灌模式，比如淮安出臺樓市新政五條，精準覆蓋不同購房群體，補貼力度梯度分明，多孩家庭最高補貼6%。佛山從規劃、設計、建造、服務四個維度重新定義“佛山好房子”標準，新出讓住宅項目的套內陽臺“折半”計容面積上限由套內建筑面積的18%提高至20%，公積金貸款可上浮。未來，“好房子”政策才是中國房地產未來十年、二十年，最應該關注的產業政策。

2026年以來各類購房補貼、好房子政策發布會的頻次顯著提升，不過行業內期盼的一步到位的需求端刺激政策出臺的概率較低，政策將聚焦城市更新專項規劃編制與“好房子”標準落地。隨著各類市場企穩要素的不斷積累，2026年新房成交有望向回穩的目標加快前行。

04 香港上調豪宅交易印花稅 由4.25%調高至6.5%

與上海放松限購不同的是，香港則對高端市場精準“加辣”，針對成交價1億港元以上的住宅，印花稅率從 4.25%調高至 6.5%。以一套1.1億港元的豪宅為例，新政后要多交約247萬港元的稅。

過去一年，香港樓市經歷了從全面取消“辣招”到顯著回暖的過程，2025年整體呈現“價量齊升”態勢，住宅成交量創四年新高，尤其過億豪宅成交活躍。不過，香港過億豪宅占比較小，政策將影響約0.3%的住宅物業交易，估計每年可增加約10億港元收入。政策背后本質上是為了防止高端市場產生過熱泡沫。

市場對于香港樓市2026年走勢普遍持樂觀態度，不少機構也調整對香港樓市的預期。

摩根大通近日將2026年香港房價升幅預測由原先的5%至7%大幅上調至10%至15%，并預期2027年房價將進一步上升約5%。該行認為，香港地產行業已由“復蘇初期”邁入“擴張期”。高盛則上調今年香港房價的預測，將漲幅預測由5%調高至12%。高盛認為，香港租金強勁增長，加上按揭利率下降，或令更多人“轉租為買”。而自2024財年初撤銷樓市辣招后，交易成本降低，也可能刺激投資需求。

05 上海二批次供地“放大招” 優質土地供應修復預期

2月25日，廣州單價“地王”再現，同日上海發布了2026年第二批擬出讓宅地清單，雖然僅長寧區1宗組合地塊，但位于中山公園板塊供應稀缺區域，該地塊的出讓預計將極大改善區域新房供應，特別是住宅新規后改善類產品的競爭力，預計將會帶來一定市場熱度。

此外，深圳也將加速釋放前海、寶中等頂級核心區域地塊，同時輔以光明等高成長期區域及羅湖稀缺地塊，向市場傳遞積極信號。

廣州高價地入市與上海、深圳核心區域稀缺板塊供地本質上的邏輯一致，即通過高品質地塊入市，以高流動性、強稀缺性的優質資產，形成市場價值錨點，推動流動性回暖，修復各方預期。

復盤節后首周的樓市大事件，一條貫穿始終的主線逐漸清晰：2026 年作為“十五五”開局之年，房地產行業將進入預期企穩的關鍵階段。

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原標題： 房地產市場的政策底已確認