作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 香港啟德地塊炙手可熱，眾多開(kāi)發(fā)商忙著競(jìng)標(biāo)入局，佳兆業(yè)同樣早已盯上其中一地。

而且這宗地更為特殊，實(shí)為高銀金融去年出售的啟德第4B區(qū)4號(hào)地皮，當(dāng)時(shí)將地皮售予彥佑有限公司，后者由內(nèi)地商人陳壯榮最終及全資擁有。彼時(shí)，市場(chǎng)傳言稱佳兆業(yè)為幕后買(mǎi)家，但隨后遭集團(tuán)否認(rèn)。

發(fā)酵近一年的時(shí)間，又有了新的動(dòng)態(tài)。據(jù)港媒3月15日?qǐng)?bào)道顯示，佳兆業(yè)確認(rèn)已入股該地皮，并已委派一名集團(tuán)高層參與事項(xiàng)。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體向佳兆業(yè)方面求證未果，截止發(fā)稿仍無(wú)太多回應(yīng)。

雖此次亦未有定論，但若市場(chǎng)消息屬實(shí)，意味著高銀啟德地皮或涉及多個(gè)投資方，而佳兆業(yè)大股東郭英成是繼香港“大D會(huì)”成員歐亞平后，又一名加入地皮控股財(cái)團(tuán)的內(nèi)地富豪。

此番連同佳兆業(yè)確認(rèn)入股，意味啟德地皮或由彥佑有限公司、佳兆業(yè)及百仕達(dá)組成的“全中資組合”接手。

啟德地皮的背后，富豪朋友圈呈現(xiàn)一番熱鬧景象。昔日地產(chǎn)大亨歐亞平，此番或是以私人投資形式首度涉足香港住宅項(xiàng)目；潮汕商人郭英成，則是再度選擇香港發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目，完善大灣區(qū)布局。

兩大神秘富豪齊齊聚首，造富故事之外，個(gè)中或有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

高銀金融將啟德第4B區(qū)4號(hào)地盤(pán)地皮擺上臺(tái)面，至今已過(guò)去整整一年。

當(dāng)時(shí)因財(cái)務(wù)紓困需求，高銀金融最早于2020年3月的公告中披露收購(gòu)啟德地塊要約，中間經(jīng)歷轉(zhuǎn)售又取消，過(guò)程可謂多有曲折。

具體時(shí)間線為，2020年5月時(shí)確定以70.4億港元向Top Family Group Limited出售地皮，惟到7月23日，高銀金融宣布終止出讓啟德地塊予上述買(mǎi)家，另簽訂協(xié)議，出讓啟德項(xiàng)目公司全部已發(fā)行股份。

而后宣布以現(xiàn)金加貸款合共涉資60.67億港元的方式，將地皮轉(zhuǎn)售予Sino Shield Limited。但時(shí)隔5日后再度取消出售地皮交易，改以34.77億港元向彥佑有限公司出售項(xiàng)目，并達(dá)成出售單位及停車(chē)場(chǎng)所得的若干溢利三七分帳機(jī)制。

高銀金融稱，該地皮出售預(yù)計(jì)錄得虧損27.5億港元。該地塊是其2018年12月，通過(guò)旗下子公司迅富以約89億港元價(jià)格購(gòu)得。另于2019年4月，高銀金融的全資附屬公司以21.62億港元的價(jià)格收購(gòu)剩余40%股權(quán)，即為全資持有該地皮。

資料顯示，地塊總占地面積約為9708平方米，土地用途為私人住宅，地塊總建筑面積為3.2萬(wàn)平方米至5.3萬(wàn)平方米。

于2019年，高銀金融仍在制定該地塊的發(fā)展計(jì)劃，并預(yù)期于2020年第一季度啟動(dòng)地基工程。但直至2020年中，該項(xiàng)目地基工程尚未展開(kāi)。

按獨(dú)立估值師以市場(chǎng)法所作評(píng)估，該項(xiàng)目于2020年3月31日的估值為70億港元。出售地塊，本就是高銀金融解決財(cái)務(wù)問(wèn)題的無(wú)奈之舉，該地塊價(jià)值仍存。

因而佳兆業(yè)掛念許久。高銀金融出售該啟德地皮時(shí)，市傳陳壯榮與佳兆業(yè)關(guān)系密切，惟其后佳兆業(yè)否認(rèn)，指公司與大股東兼主席郭英成家族均無(wú)參與項(xiàng)目投資。

但仍有些端倪顯現(xiàn)。在網(wǎng)上將“郭英成家族”與陳壯榮一起檢索，搜索到的資料指向2017年一篇關(guān)于昆侖健康的報(bào)道。

報(bào)道顯示，2016-2017年，昆侖健康幾名股東擬將所持30.96%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予深圳市宏昌宇企業(yè)管理咨詢有限公司、深圳市正遠(yuǎn)大科技有限公司、深圳市泰騰材料貿(mào)易有限公司、深圳市正萊達(dá)實(shí)業(yè)有限公司。

當(dāng)時(shí)一系列股權(quán)轉(zhuǎn)讓引起了監(jiān)管部門(mén)的注意。2017年，原保監(jiān)會(huì)連續(xù)下發(fā)兩份問(wèn)詢函，要求昆侖健康說(shuō)明這4家企業(yè)之間是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，是否與“郭英成家族”有關(guān)，入股資金是否來(lái)源于“郭英成家族”下屬企業(yè)或其關(guān)聯(lián)方。

隨后，昆侖健康作出回復(fù)，表示以上四方股東不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，且均與“佳兆業(yè)郭英成家族”無(wú)關(guān)。

但最終，原保監(jiān)會(huì)勒令深圳市宏昌宇企業(yè)管理咨詢有限公司等企業(yè)清退違規(guī)取得昆侖健康的全部股權(quán)。

而陳壯榮此前便是在深圳市宏昌宇企業(yè)管理咨詢有限公司、深圳市正萊達(dá)實(shí)業(yè)有限公司均有過(guò)任職。

香港業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，啟德區(qū)發(fā)展規(guī)模大，潛力優(yōu)厚，日后有大型商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、體育館，加之高銀地盤(pán)位置亦好，伴有海景，因而會(huì)有開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)先合伙開(kāi)發(fā)。

第一個(gè)“入伙”的便是歐亞平。2020年9月，香港媒體報(bào)道，啟德地皮的控股公司迅富委任內(nèi)房股百仕達(dá)副總監(jiān)張淑儀為董事。由此牽扯出隱身其后的歐亞平，其為百仕達(dá)大股東之一，同時(shí)是眾安在線大股東。

通過(guò)嫻熟的資本運(yùn)作能力，歐亞平起家于貿(mào)易和地產(chǎn)，曾建立一個(gè)由燃?xì)狻⒌禺a(chǎn)和電力組成的商業(yè)帝國(guó)，名號(hào)響徹地產(chǎn)圈，擁有“地產(chǎn)巨擘”“天才地產(chǎn)家”“反經(jīng)驗(yàn)主義者”等眾多名號(hào)。

只是近年來(lái)幾乎不露面，上一次現(xiàn)身于聚光燈下，是于2017年，作為眾安保險(xiǎn)董事長(zhǎng)出席公司港交所敲鐘現(xiàn)場(chǎng)。

歐亞平人脈極其深厚，有如創(chuàng)業(yè)伊始在香港結(jié)識(shí)的李嘉誠(chéng)、李兆基，以及成為好友的馬云、馬化騰，甚至有傳聞稱，馬云曾在與歐亞平的家宴上為其獻(xiàn)唱。

此次意欲與歐亞平合伙分得一杯羹的郭英成，雖表面上并無(wú)直接聯(lián)系，但兩者朋友圈有其重合之處，均與“大D會(huì)”成員交往甚密。

這又涉及香港萬(wàn)億富豪背后的神秘圈子——“大D會(huì)”。與馬云的江南會(huì)、史玉柱的泰山會(huì)一樣，都是中國(guó)頂級(jí)的富豪圈子。

根據(jù)介紹，“大D會(huì)”名字的由來(lái)，是因?yàn)樵缒昀罴握\(chéng)、李兆基、鄭裕彤、何鴻燊等幾個(gè)華人頂級(jí)富豪，經(jīng)常聚在一起玩“鋤大地”的紙牌游戲。著名的“D腳”除了鄭裕彤、劉鑾雄(華人置業(yè))、何柱國(guó)（星島）、楊受成（英皇）以及張松橋(中渝置地)等，還有恒大主席許家印。

而歐亞平曾控制擁有香港券商萬(wàn)贏證券的威華達(dá)控股，而后者第一大股東為“大D會(huì)”券商鼎佩證券。

至于郭英成與“大D會(huì)”牽上線，關(guān)鍵人物或許是蔡志明。

此人是全球最大玩具生產(chǎn)商旭日國(guó)際的主席，外號(hào)“玩具大王”。曾有說(shuō)法稱，依靠蔡志明的人脈關(guān)系，郭英成得以與鄭裕彤、楊受成、李嘉誠(chéng)等香港富豪合作，成功將佳兆業(yè)運(yùn)作上市。當(dāng)年佳兆業(yè)上市未果，遇到債務(wù)問(wèn)題，就是李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)實(shí)幫忙解決。

而2月4日，郭英成的女兒郭曉亭收購(gòu)星島集團(tuán)28%股權(quán)事項(xiàng)，而該公司大股東之一便是何柱國(guó)。

加之佳兆業(yè)于香港房地產(chǎn)市場(chǎng)仍稍顯稚嫩，于2020年1月才真正首入，以35億港元獲得新界屯門(mén)青山灣段住宅地皮，批租期為五十年。該地塊位于新界屯門(mén)第48區(qū)青山公路-青山灣段的屯門(mén)市地段第518號(hào)，面積約為13538平方米，最低及最高樓面面積分別為32492平方米及54152平方米。

于2020年，佳兆業(yè)透露香港市場(chǎng)布局進(jìn)展，其中提到長(zhǎng)沙灣弦雅項(xiàng)目已經(jīng)正式入市，首次涉足香港舊樓改造市場(chǎng)的西環(huán)東邊街舊樓改造項(xiàng)目已成功轉(zhuǎn)換，此外屯門(mén)舊樓重建項(xiàng)目也在加速推進(jìn)之中。

對(duì)于香港市場(chǎng)，佳兆業(yè)方面曾公開(kāi)表示了后續(xù)信心，“集團(tuán)對(duì)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展持樂(lè)觀態(tài)度，相信未來(lái)會(huì)有更多機(jī)會(huì)在香港發(fā)展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，進(jìn)一步完善集團(tuán)在大灣區(qū)的整體布局。”

作為朋友圈“富人”，郭英成擅于利用人脈拓展。比如上述的長(zhǎng)沙灣弦雅項(xiàng)目，便是佳兆業(yè)與宏達(dá)控股合資發(fā)展的項(xiàng)目。

“逐利有道，散利亦應(yīng)有道”，商人逐利為本性，對(duì)于千萬(wàn)級(jí)、億級(jí)的富豪群體而言，抱團(tuán)有時(shí)候比廝殺更能讓利益最大化。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 解局|從歐亞平到郭英成富豪朋友圈聚首高銀啟德地