觀點 
西政資本--西政地產、金融圈校友傾心打造的地產、資本運作平臺，為您提供最全面、最專業的地產、金融知識及實操干貨！微信公眾號ID：xizheng_ziben
作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
萊蒙國際此次出售或許更多是為了提前套現；而提前套現的目的，更多則是為了緩解其薄弱現金流的壓力。
觀點地產網 資金的緊張，讓萊蒙國際不管是銷售額發布或是項目股權直接轉讓，都讓其迎來股價的大漲。
有關現象發生在2021年5月6日。就在前一晚，萊蒙國際公告表示，將其于香港元朗的兩處物業各出讓50%股權給嘉里建設。
第二天港交所開市，萊蒙國際股價高開高走，從開盤的1.37港元/股（5月5日收盤價：1.31港元/股）升至收盤1.46港元/股，日漲幅11.45%。
類似的場景在萊蒙國際公布今年一季度銷售額時亦有出現。4月9日晚間，萊蒙國際表示其在一季度銷售額8.1億港元，值得注意的是，這個金額與2020年全年的11.25億港元預售額相比，比率去到72%。
業績公布后的第一個交易日，萊蒙國際的股價便從1.23港元/股升至1.3港元/股，漲幅5.69%，第二天更是延續這一行情，收盤價1.35港元/股，漲幅3.85%。
而過去的三、四年時間，萊蒙國際似乎有意淡出房地產行業，營收不斷下降，亦使其股價從2017年的高點4.64港元/股，一路下跌至2020年初最低的0.74港元/股，隨后便一直在1港元附近徘徊。
另一方面，相比于不斷下降的經營業績，萊蒙國際緊張的現金流才是投資者們最大的擔憂。在2020年年報中，107.74億港元的借貸總額有62.37億港元是在一年內需要償還，而現金及銀行存款賬面值僅47億港元，按“三道紅線”標準判斷，是遠不達標的。
其給出的理由亦直指可以緩解其現金流目的：“買方將提供充足的資金支付相關土地的補地價及物業用途轉變費用，因此降低公司的資本要求并改善現金流狀況。”
交易并不復雜，萊蒙國際通過旗下公司萊蒙國際（香港）有限公司，將位于香港新界元朗十八鄉路總建筑面積約24.5萬平方呎、新界元朗大棠路總建筑面積約3.64萬平方呎的兩宗地塊，分別向嘉里建設的全資子公司Leading Model Limited、Master Best Limited出售50%股權，代價合計3.15億港元。
萊蒙國際預計，出售事項完成將錄得除稅前潛在收益約2.81億港元。出售事項所得款項凈額約3.14億港元，亦將用作上述土地補地價部分付款。
需要注意，嘉里建設購買上述項目的價格并不低，其中元朗十八鄉路地塊較2021年4月13日估值師估值3.24億港元溢價約64%；元朗大棠路地塊較4300萬港元溢價約132%。
在萊蒙國際2020年年報中，其預計上述兩宗項目將于2021年開始興建。但目前兩宗項目均未完成土地交換協議簽訂，狀態均處于與政府在洽商補地價事宜。其中僅元朗十八鄉路地塊大概提及訂約時間點：“有望于2021年第二季度達成補地價協議”。
與此同時，上述兩宗項目又是萊蒙國際唯一能馬上拿得出手的項目，其在香港的另外兩宗項目：唐人新村以及上水馬適路項目，甚至連時間計劃表都未有。
現金流壓力
在2016年至2020年五年時間里，其營業額從55.59億港元不斷下降，直至2020年的5.75億港元；經營溢利亦是多年虧損，五年時間僅2016年、2018年實現盈利5828萬港元及4.74億港元，在2017年、2019年、2020年，其分別虧損17.36億港元、4534萬港元、3.35億港元。
與此同時，近年來，萊蒙國際在經營活動產生的現金流量凈額部分始終處于流出的狀態：從2016年到2020年，分別流出23.03億港元、55.12億港元、32.13億港元、12.45億港元以及4.83億港元。
相關年度的銷售額，從2016年的45.7億港元變至2017年的18.7億港元，隨后更是一路走低，2018年8.95億港元、2019年1.04億港元；直至2020年有所好轉，達到11.25億港元。
萊蒙國際是如何支撐過這些年的？一方面是靠出售附屬公司，另一方面便是通過融資活動保證現金流。
在上述報告期，萊蒙國際投資活動產生的現金流量凈額分別為38.96億港元、7.21億港元、45.74億港元、1.09億港元以及2811.1萬港元。在該項下，萊蒙最大的投資活動收入來自出售附屬公司。
其中在2016年，出售投資物業及分類為持作出售的投資物業按金及所得款項、出售附屬公司所得現金流入凈額以及由有關收購者償還出售附屬公司墊款凈額的所得款項分別為19.23億港元、20.78億港元以及18.69億港元。
另一個投資活動產生的現金流量凈額數額較大的2018年，由收購者償還出售附屬公司墊款凈額的所得款項、出售附屬公司所得現金流入凈額分別達到了33.51億港元及15.75億港元。
而在經營活動現金流流出較多，投資活動現金流未能填補“窟窿”的2017年，萊蒙國際則選擇使用融資工具。在當年，其融資活動產生的現金流量凈額54.14億港元。其余年度則均為融資現金流流出，即債務處于減少狀態。
值得注意的是，在2017年，萊蒙國際經營活動現金流為流出，投資活動現金流金額不高，而當年年末，預計有55.23億港元的債務一年內到期，這也成為萊蒙國際當年大量融資的直接驅動因素。
反觀2020年，在萊蒙國際107.73億港元的總債務中，有約62.37億港元的債務將在一年內到期，一年內到期債務占比更是達到近三年最高。而其現金及銀行存款賬面值僅47億港元。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
