與穩(wěn)定的供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)對比，公司近些年在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的經(jīng)營更為激進(jìn)。過去3年，公司在克而瑞銷售排行榜的名次也從53名上升至32名，并于2020年成功晉升千億房企俱樂部，同時(shí)拿地強(qiáng)度從2018年的56%陡然上升至2020年的82%。21年1-9月份建發(fā)股份全口徑銷售額1240.6億，已躋身第23名。在行業(yè)整體實(shí)行收縮戰(zhàn)略之時(shí)，建發(fā)逆勢擴(kuò)張土儲，突飛猛進(jìn)，一路高歌。

但這樣“瀟灑逆行者”的背影后，更多是仰仗國資股東背景的“恃寵而驕”，融資成本的相對優(yōu)勢下，有息債務(wù)規(guī)模從605.30億到1,582.12億，短期債務(wù)占比攀升至40.20%，外部融資成為激進(jìn)擴(kuò)張的強(qiáng)力支撐。

此外，在亮眼的銷售業(yè)績下，資產(chǎn)瑕疵開始顯現(xiàn)。由于2016-2017年的激進(jìn)擴(kuò)張，公司高溢價(jià)土地疊加限價(jià)政策出現(xiàn)虧損，2021年4月，公司公告稱，因受多城市限價(jià)政策影響，公司為5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備19.81億元。而且這樣高溢價(jià)拿地的“大手筆”近年來并未見放慢腳步。

針對這一隱患，本文對建發(fā)近幾年高溢價(jià)拿地的項(xiàng)目進(jìn)行梳理，發(fā)現(xiàn)部分新增土儲預(yù)計(jì)毛利為負(fù)，以及省外部分項(xiàng)目去化緩慢，資產(chǎn)質(zhì)量存在一定隱憂，短期債務(wù)壓力持續(xù)攀升下公司負(fù)債端與資產(chǎn)端存在一定錯配。行業(yè)負(fù)面沖擊波影響下，地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資成本不可避免抬升，雖股東背景支持尚可依賴，但激進(jìn)開疆后的債務(wù)壓力不容小覷。