作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

萬科在業(yè)績(jī)報(bào)告中坦言：“從未來趨勢(shì)看，公司銷售持續(xù)下滑，整體經(jīng)營形勢(shì)依然十分嚴(yán)峻，資金緊張局面進(jìn)一步加劇，債務(wù)償還面臨較大壓力。

觀點(diǎn)網(wǎng) 可以說，萬科這一年已飽嘗風(fēng)雨。

10月30日晚間，萬科交出了三季度報(bào)告。在各方支持和自身努力下，前三季度實(shí)現(xiàn)營收1613.9億，銷售收入1004.6億，高質(zhì)量交付超7.4萬套，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)三季度實(shí)現(xiàn)收入435.7億

根據(jù)報(bào)告，萬科第三季度內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約560.65億元，同比下降27.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約為-160.69億元，同比下降98.61%。

從最近四個(gè)季度的表現(xiàn)來看，萬科的業(yè)績(jī)還處于下行階段，前三季錄得的單季環(huán)比變動(dòng)分別為-69.2%、-77.2%、-16.7%。

前三季度，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約為1613.88億元，同比下降26.61%，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為833.3萬平方米，貢獻(xiàn)營業(yè)收入1142.5億元；歸母凈利潤約為-280.16億元，同比下降56.14%。期內(nèi)，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~約為-58.89億元，同比下降21.49%。

利潤虧損的原因依然與開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下滑、毛利率仍處低位、新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備以及部分資產(chǎn)交易和股權(quán)處置的交易價(jià)格低于賬面值等有關(guān)，其中減值部分占大頭。

據(jù)了解，萬科上半年計(jì)提各類減值準(zhǔn)備合計(jì)54.49億元，減少歸母凈利潤約44.78億元；在第三季度，公司計(jì)提各類減值準(zhǔn)備合計(jì)94.01億元，減少歸母凈利潤約83.09億元。以此計(jì)算，萬科三個(gè)季度已因計(jì)提減值減少了近128億元的凈利潤，占整體虧損規(guī)模約45%，已超過四成。

此外，萬科前三季度整體的稅前毛利率為9.6%，扣除稅金及附加后的毛利率降至5.3%。其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的稅前毛利率為7.8%，稅后毛利率為2.0%。

對(duì)于前景的判斷，萬科在業(yè)績(jī)報(bào)告中坦言：“從未來趨勢(shì)看，公司銷售持續(xù)下滑，整體經(jīng)營形勢(shì)依然十分嚴(yán)峻，資金緊張局面進(jìn)一步加劇，債務(wù)償還面臨較大壓力。”

值得慶幸的是，萬科暫時(shí)還不用為錢發(fā)愁。

當(dāng)天晚上，和業(yè)績(jī)報(bào)告一起發(fā)布的還有一份借款公告，當(dāng)中指出，深鐵將再次向萬科提供不超過22億元借款。截止目前，深鐵年內(nèi)已累計(jì)向萬科提供291.3億元的股東借款，且借款利率和抵質(zhì)押率均處于市場(chǎng)較低水平。

在大股東的資金支持下，萬科一直保持著零違約的記錄，截至9月底已完成288.9億元公開債務(wù)的償還。半個(gè)月前，萬科還在投資者互動(dòng)平臺(tái)上表示，公司目前生產(chǎn)經(jīng)營保持正常，償債工作有序開展，已到期公開債務(wù)全部如期兌付。

截至報(bào)告期末，萬科集團(tuán)持有的貨幣資金為656.8億元；有息負(fù)債合計(jì)3629.3億元；資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%，較上年末下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

今年上半年，萬科共新增6個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃面積合計(jì)約55.81萬平方米，權(quán)益面積約29.58萬平方米。權(quán)益地價(jià)約13.4億元，平均地價(jià)4528元/平方米。

圖片來源：企業(yè)公告

自從進(jìn)入下半年后，萬科在土地市場(chǎng)越發(fā)活躍，截止目前已在石家莊、大連、哈爾濱等九城都采取了補(bǔ)倉動(dòng)作，合計(jì)拿下13宗地塊，土地金額共約34.69億元，土地面積約32.9萬平方米。

另外在8月26日，萬科還通過旗下海南萬璟禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，與三亞城市投資建設(shè)集團(tuán)有限公司達(dá)成合作，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得了三亞鹿鳴佳苑開發(fā)建設(shè)有限公司90%股權(quán)，主導(dǎo)開發(fā)三亞市中心臨春片區(qū)C-03和D-09-02地塊，總價(jià)約12.455億元，總占地面積約6.8萬平方米，總計(jì)容建筑面積約13.66萬平方米。

根據(jù)三季報(bào)，萬科集團(tuán)前三季度累計(jì)獲取項(xiàng)目13個(gè)，權(quán)益計(jì)容建筑面積57.1萬平方米，權(quán)益地價(jià)約28.1億元。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)新開工及復(fù)工計(jì)容面積472.7萬平方米，占全年開復(fù)工計(jì)劃的70.7%；實(shí)現(xiàn)竣工計(jì)容面積837.2萬平方米，占全年計(jì)劃竣工面積的59.2%。

從萬科今年的補(bǔ)倉動(dòng)作來看，很多都位于“偏遠(yuǎn)山區(qū)”，與當(dāng)下主流的“核心城市、核心地段”聚焦策略截然不同，即便如此，其新增項(xiàng)目中仍有不少是與當(dāng)?shù)貒Y合作開發(fā)。

很明顯，萬科在大肆補(bǔ)倉時(shí)，將“安全性”因素?cái)[在了極高的位置，若是在四大一線或者熱門二線城市拿地，成本將會(huì)飆升，后續(xù)面臨的資金壓力也會(huì)更大。

值得注意的是，萬科拿地其實(shí)也有在兼顧“盈利性”。以10月22日補(bǔ)倉成都為例，兩宗地塊周邊相對(duì)比較荒蕪，但地塊所在的紅光板塊目前僅西宸春天有較多房源在售，未來等萬科項(xiàng)目入市時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小。而且，西宸春天主推高層房源均價(jià)約1.31萬/平方米，萬科拿地樓面價(jià)不到5000元/平方米，其中存在較大的利潤空間。

截至9月底，萬科集團(tuán)在建項(xiàng)目總建筑面積約2978.1萬平方米，權(quán)益建筑面積約1961.0萬平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總建筑面積約2957.7萬平方米，權(quán)益建筑面積約1892.4萬平方米。此外，集團(tuán)還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，權(quán)益建筑面積合計(jì)約338.6萬平方米。

在銷售端，1-9月萬科集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積775.1萬平方米，合同銷售金額1004.6億元，同比分別下降41.8%和44.6%。雖然銷售方面出現(xiàn)了金額、面積同比雙降，但萬科年內(nèi)也有高光時(shí)刻。

1-9月，萬科廣州理想花地獲廣州主城區(qū)銷售套數(shù)和金額雙第一；十一“黃金周”假期，萬科實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額47.7億，目標(biāo)完成率137%，16家地區(qū)公司均完成認(rèn)購目標(biāo)；10月，萬科上海高福云境項(xiàng)目首開，其中25套“億元大宅”全部售罄。

萬科在半年報(bào)中，曾強(qiáng)調(diào)以存量資源盤活為主，精準(zhǔn)投資為輔。其今年也在確切地踐行這一策略。

在經(jīng)營端，萬科前三季度完成了19個(gè)項(xiàng)目的大宗交易，實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額68.6億元；同時(shí)，集團(tuán)積極探索存量資產(chǎn)盤活路徑，累計(jì)盤活優(yōu)化及新增產(chǎn)能178.4億；冰雪業(yè)務(wù)已與中旅集團(tuán)完成簽約，正在推進(jìn)交割工作。

得益于此，萬科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入435.7億元，同比增長(zhǎng)1.1%。

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原標(biāo)題： 萬科的三季度節(jié)點(diǎn)：銷售回調(diào)與“精準(zhǔn)”補(bǔ)倉