作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

電影《黑客帝國》中有一著名“藥丸問題”，選擇紅色藥丸代表直面現實生活，選擇藍色藥丸代表則蒙蔽殘酷現狀。在地產行業波濤涌動的今天，絕大多數企業都選定了屬于他們的藥丸顏色。

而富力物業恰恰拿到的是紅色。

2021年4月26日，富力物業在一片物企上市熱潮中遞交了招股書，原計劃最早于三季度在香港上市，其籌資不超過7億美元。在遞交的招股書中，觀點地產新媒體注意到，于2018年、2019年及2020年，富力物業整體毛利率最高達到24.8%；收入由2019年21.7億元，進一步增長至2020年的25.97億元。此外，據招股書內容顯示，富力物業資產負債率并不低，截至2020年底，富力物業的資產負債率為109.1%，較2019年上升1.2個百分點。

另值得注意的是，富力物業在商業物業領域內的發展，作為非住宅領域市場占比較大的板塊，商業物業成為諸多物企布局的新領域。截至2020年12月31日，富力物業管理的552個項目中，包含了257項商業物業項目，在管建筑面積為1120萬平方米，此外還包括295個住宅物業項目，截至最后實際可行日期，富力物業總在管建筑面積進一步增加至7160萬平方米。

就在眾人以為富力物業將再起高樓之時，碧桂園服務于初秋發布了“以不超過100億收購富力物業”的消息，富力物業招股書的進度條也隨之按下了暫停鍵。

視線回歸至10月26日，富力物業招股書已呈“失效”狀態，而正是這份“失效”招股書，則見證了其易主碧桂園服務的全過程。

2020年4月，富力地產將天力物業以約3億元的價格賣給廣州富星集團。據悉，廣州富星由李思廉和張力各持有50%股份。為了將天力物業這一以低價收購的物企順利上市，兩人合伙成立了一家境外控股公司----富良環球，該公司間接持有天力物業的100％股權。此外，早于2019年12月，富力地產先后將大同恒富、天津華信以合共1000萬元的價格轉手給廣州富星。

至此，廣州富星通過前后三次收購，用時四個月，將富力地產所有的物業板塊全部收入麾下。

彼時，市場上不乏質疑的聲音。有人質疑為何以3億元低價賣出3宗物業，富力地產回應稱“該等目標公司是否繼續保持盈利或將能夠于日后獲得更高的純利率具有不確定性”。也就是說被“賤賣”的三家物業公司在截至2018年末的收入數據、純利率數據并不理想。但當視線轉到2019年，富力物業實現了盈利6380萬元；至2020年，該企業利潤則同比大幅增長275.6%至2.4億元。再經過了一年半的時間后，碧桂園服務出售購買富力物業，交易額不超過100億元人民幣，如此算來，期間溢價達97億元。

那么問題就來了，原本即將上市的富力物業，為何易主碧桂園服務？

事情要從2017年富力地產收購萬達77家酒店說起，2017年7月19日，富力以200億的價格收購了萬達77家酒店。彼時，富力地產酒店虧損金額已經達到1.46億元。在這個節骨眼上收購萬達酒店，無疑為其資金流增添壓力。收購之后，富力地產更是與大連萬達集團多次對雙方之間的百億收購交易進行調整。彭博社曾報道稱，富力地產曾尋求約119億元的境內擔保貸款，資金將被用在富力地產收購萬達商業旗酒店的交易中。截止2021年上半年，富力地產借款總額達到1433億元，短期債務為519億，流動資金僅有128億元。這樣算來，富力地產的資金缺口達將近400億元。于2021年9月14日，惠譽將富力地產及其子公司富力香港的評級展望由“穩定”下調至“負面”。

因此，出售富力物業，已當屬于自救行為。原本早于富力地產2016年中期業績發布會上，管理層表示過正在研究物業管理業務分拆上市。2017年3月，富力官宣整合集團下屬物業公司，組建富力物業服務集團，明確了其將物業服務和社區商業、互聯網、物聯網、智慧社區全面打通的戰略目標。而與碧桂園服務的這筆交易落地后，富力地產物管業務分拆上市計劃不復存在。

這句話實打實地體現在碧桂園服務的收購動作上。而收購富力物業則是2021年收購金額數值最大的一筆。

在將富力物業交予碧桂園服務時，富力物業發出業績承諾，富良環球的2021年經審計扣非歸母凈利潤不低于5億元，會計收入不低于42億元，截至2021年12月31日在管面積不低于0.86億平方米及總合約面積不低于1.27億平方米。

此外，富力物業在管物業主要集中在中國一線、新一線城市，于2020年末該類項目分別占其總在管建筑面積的25.9%、25.9%及25.5%；于2020年末，富力物業的商業物業的在管建筑面積為1120萬平方米，于最后可行日期商業物業面積增加1.04個百分點至17.18%。截至2020年12月31日，富力物業布局中國26個省、自治區、直轄市的102個城市，簽約總建筑面積則為1.06億平方米，在物企之間并不算十分理想。

根據碧桂園收購富力地產公告顯示，碧桂園收購富力的金額分為2部分，第一階段針對2021年現狀部分，收購額不超過70億；第二階段針對富力未來0.66億平方米的在管面積合約，收購額不超過30億元。由此可知，所簽約總面積并不是碧桂園服務收購富力物業的主要原因，而是看中了其它占比偏高的商業物業服務，可以進一步補充碧桂園服務業務短板。

對于以物業服務視為明天的碧桂園服務來說，收購富力物業還不足以完全鋪墊其在商業物業領域的發展。據觀點地產新媒體初步估算，截止2021年10月，碧桂園服務達成的收并購項目就有8宗，總涉及金額達到人民幣189.62億元，包含萬達商管在內的戰略投資者項目有3宗，總涉及金額達到人民幣77.07億元。

在2020年短暫將收并購重點側重多元業務后，碧桂園服務再次回到了規模擴張的主航道，開啟了對物業同行的大并購。

其中，碧桂園服務在年初以54.億元收購藍光嘉寶服務64.62%的股份。于2021年2月25日，藍光發展發布公告稱藍光發展及下屬子公司藍光和駿與碧桂園物業香港簽署了《關于四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司股權合作意向框架協議》。碧桂園物業香港擬以現金方式收購藍光和駿持有的藍光嘉寶服務64.6203%的股份。數據顯示，截止2020年12月31日，藍光嘉寶服務合同管理面積約2.14億平方米，總在管建筑面積1.3億平方米，實現營業收入27.34億元，凈利潤5.33億元。

另悉，于2021年10月7日，財信發展稱，將以2.1億元的價格將旗下安徽誠和物業服務有限公司的100%股權轉讓給碧桂園服務。而誠和物業則是財信發展于2021年6月份以1.98億元的標價購買的物企。對于財信發展而言，出售誠和物業同樣是為了減輕債務壓力。截至2021年中期，財信發展歸屬于上市公司股東的凈利潤297.4萬元，同比減少87.73%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤106.4元，同比減少94.9%；短期借款2億元、長期借款17.06億元，一年內到期的非流動負債為9.21億元。

而反觀誠和物業，截至今年3月底，合約管理面積合計1568萬平方米；截至2021年6月底，其未經審核的資產總額達2.15億元，負債1.57億元。此外，誠和物業利潤達到2300萬元，已超2020年全年利潤總額。可以預計，碧桂園服務收購誠和物業這一步棋，是走對了。

除以上收購外，于2021年9月28日，碧桂園服務發布公告稱，碧桂園物業香港將以不高于33億元的總代價收購彩生活旗下鄰里樂100%股權。據悉，鄰里樂為彩生活服務的核心資產，旗下包括物業項目大部分與商業物業掛鉤，包括萬象美物業、長白山旅游度假區物業、開元國際、開際商業等。

彼時，在收購藍光嘉寶服務股份不久后，于2021年3月，首席財務官兼聯席公司秘書黃鵬在碧桂園服務業績發布會上稱，對完成1000億目標有信心，基礎物管服務會有近500億營收，增值服務會有接近300億營收。有媒體預測碧桂園服務將在2021年到2025年五年內，收入和利潤實現年復合增長率50%以上的增長，以達成其“千億營收”目標。

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原標題： 富力物業招股書失效的B面：碧桂園服務再補商業短板