我眼中的城市更新 作者：我眼中的城市更新
來源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）
前言
在10來年從事更新改造的工作實(shí)踐中，接觸了不少大大小小的開發(fā)商，知名或默默無名的平臺公司，參與了不少更新項(xiàng)目的操盤與咨詢服務(wù)。親眼見到不少乘風(fēng)而起的開發(fā)商，也見到不少血本無歸的開發(fā)商。結(jié)合工作實(shí)踐，談?wù)勯_發(fā)商在更新改造中易犯的十大錯(cuò)。如有缺漏或不妥之處，敬請多包涵。
以為錢多，胡亂拓展
更新改造，絕非僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)。更強(qiáng)調(diào)完善城市治理，緩解“大城市病”，消除安全生產(chǎn)消防及環(huán)保隱患，提供更多的公共配套市政基礎(chǔ)設(shè)施，美化環(huán)境，提高土地節(jié)約集約使用效率，改變規(guī)劃功能，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，改善市民的生活居住環(huán)境等。考驗(yàn)的是開發(fā)商的綜合能力，絕非簡單的價(jià)高者得。更別覺得資金雄厚，品牌知名度高就萬事大吉。
一些開發(fā)商，尤其是外地或跨行業(yè)的開發(fā)商，不了解具體城市更新模式，不熟悉更新的打法。借助外地、跨行業(yè)獲得雄厚資金或傍排名前十的大開發(fā)商。認(rèn)為資金雄厚，政商關(guān)系不錯(cuò)，胡亂投資拓展，更新項(xiàng)目坑深風(fēng)險(xiǎn)多，一頭扎進(jìn)去，投入幾千萬幾億十幾億，但項(xiàng)目難以推動(dòng)，導(dǎo)致不少騎虎難下甚至血本無歸跑路。
某些開發(fā)商，尤其外地或跨行業(yè)開發(fā)商，不了解當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，也不充分調(diào)查研究其他利益方的訴求和問題。以為強(qiáng)龍可以壓過地頭蛇，覺得憑借的政商關(guān)系可以掌控一切，盲沖硬干。最后不僅未能達(dá)成共識，反而把合作伙伴及其他利益方得罪，項(xiàng)目停滯不前。
更新改造項(xiàng)目一般地理位置較優(yōu)越，更新改造范圍基本都是建成區(qū)，涉及巨大的經(jīng)濟(jì)利益、涉及利益群體眾多，各種歷史遺留問題復(fù)雜。總之，坑深風(fēng)險(xiǎn)多。
某些更新改造項(xiàng)目現(xiàn)狀容積率低，規(guī)劃條件不錯(cuò)，表面上經(jīng)濟(jì)賬非常優(yōu)越。某些開發(fā)商缺乏風(fēng)控意識，未加以認(rèn)真深入調(diào)查研究，迫不及待的一頭深扎進(jìn)去。最后發(fā)現(xiàn)坑深不可測，難題棘手動(dòng)彈不得，騎虎難下，進(jìn)退兩難。
04
前幾年深圳的更新改造市場火爆，這兩年東莞廣州的更新改造市場如火如荼。一些相對劣質(zhì)的更新改造項(xiàng)目也有很多熱錢涌入，這些熱錢背后的很多外地開發(fā)商甚至本地小開發(fā)商沒有更新改造經(jīng)驗(yàn)，從未吃過苦頭，見到很多開發(fā)商都賺得盆滿缽滿，覺得別人行，我自己也不差，完全可以依瓢畫葫蘆按圖索引大賺問題不大。
這些開發(fā)商覺得目前這些更新改造項(xiàng)目暫時(shí)是相對劣質(zhì)，城市的發(fā)展始終要更新改造，不如先占坑落子。搞不好幾年后政策會有所改變，母雞也會變鳳凰的一天。但是占坑也要付出各種前期成本，不具有相關(guān)政策的預(yù)判能力，盲目賭預(yù)期要付出代價(jià)。
更新改造具有地方的鮮明特色，必須接地氣，才能更好的操盤當(dāng)?shù)氐母马?xiàng)目。某些開發(fā)商借助前幾年去庫存的東風(fēng)，在外地房地產(chǎn)市場過得相當(dāng)滋潤。不了解更新改造的本質(zhì)與內(nèi)涵，不了解各城市更新改造政策與具體操盤模式。
這些開發(fā)商的固執(zhí)心態(tài)和膨脹的自信心，即便在進(jìn)入更新改造市場，引入更新改造職業(yè)經(jīng)理人，但做不到兼聽則明不樂意聽取他人意見，不肯授權(quán)職業(yè)經(jīng)理人，認(rèn)為自己永遠(yuǎn)都是正確。剛愎自用，難以脫離以往的固定思維模式，妄圖用外地經(jīng)驗(yàn)，過往的招拍掛開發(fā)模式強(qiáng)行推動(dòng)本地更新改造項(xiàng)目。后果就是投入幾千萬幾個(gè)億浪花都不見濺起幾滴。
某些跨行而來的開發(fā)商尤其是平臺公司，從未開發(fā)過房地產(chǎn)項(xiàng)目，更別說操作過更新改造項(xiàng)目。但是覺得自己與某些利益方關(guān)系不錯(cuò)或者本身在更新改造項(xiàng)目范圍內(nèi)有一定的土地物業(yè)，覺得優(yōu)勢巨大，其他利益方都離不開自己，自帶干糧盲目介入更新改造項(xiàng)目。
這些更新改造領(lǐng)域的新手，未具備有相應(yīng)的房地產(chǎn)尤其更新改造經(jīng)驗(yàn)，往往從制造業(yè)或其他行業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)缺乏團(tuán)隊(duì)，不了解政策，對其他利益方的訴求不了解都可以借助外部機(jī)構(gòu)完善。但是本身管理房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)匱乏，導(dǎo)致執(zhí)行力差，項(xiàng)目速度慢，長期停滯不前，甚至出現(xiàn)內(nèi)外勾結(jié)損害公司利益的現(xiàn)象出現(xiàn)。
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原標(biāo)題： 干貨|開發(fā)商在更新改造中易犯的十二大錯(cuò)（上）
