作者：黃小妹

來源：風財訊（ID：fengcaixun）

頭部房企陣營，保利發(fā)展控股(SH600048)依舊選擇壓軸“出報”。

不同于2019年分紅、業(yè)績超預期，2020年保利發(fā)展交出一張業(yè)績平平的成績單。營收同比增速減少約18個百分點；每股分紅下降0.09元；毛利率同比下降2.38個百分點至32.59%。

資本市場亦用腳投票。保利發(fā)展發(fā)布2020年報的第二日，4月20日，當日股價跌幅3%。

但對于保利發(fā)展的銷售預期，市場仍保持樂觀態(tài)度，源于高強度拿地力度以及綠檔的加杠桿空間，頗有逆勢擴張之勢。

結算、利潤低于預期

年報顯示，保利發(fā)展2020年實現(xiàn)營業(yè)總收入2432.08億元，同比增長3.06%；其中房地產開發(fā)收入2263.76億元，占比為93.08%；實現(xiàn)凈利潤400.48億元，同比增長6.64%；歸母凈利潤289.48億元，同比增長3.54%。

對于保利發(fā)展2020年財報，國泰君安維持謹慎增持評級，并指出保利發(fā)展結算低于預期，利潤增速低于預期。

結算方面，2020年保利發(fā)展實現(xiàn)竣工面積和結算面積分別同比增長34%、17%，但結算單價10941元/平米相比2019年的12668元/平米下降14%，造成結算收入低于預期僅增長1.2%。

利潤增速方面，保利發(fā)展2020年毛利率32.6%，同比下降2.38個百分點。

保利發(fā)展表示，主要由于2017-2018年獲取的高價地項目成為結轉主力，相應拉低利潤率水平。同時隨著合作項目增多并逐步進入結轉期，實現(xiàn)投資收益61億元，同比大幅增長65.9%。加上公司本年稅金等支出的減少有效對沖了毛利率下滑的影響，2020年實現(xiàn)歸母凈利率為11.9%，和去年同期持平。

保利地產董事、總經理劉平在業(yè)績會上回應稱毛利率下降問題，目前行業(yè)毛利率水平進一步收窄，公司將持續(xù)通過精細化管理提升周轉效率和收益水平。

各大機構風險提示中，土地價格上漲過快，毛利率繼續(xù)下滑等關鍵詞被多次強調。

這一點擔憂不無道理。2020年保利發(fā)展拓展平均樓面地價提升至 7388 元/平方米，而2019年這一數(shù)據(jù)為5802元/平方米。隨著樓面均價的上漲，保利地產的毛利率未來仍將承壓。

對于保利發(fā)展2021年銷售增速，機構保持樂觀態(tài)度。

國泰君安指出，2020年公司簽約金額增速8.9%，但總資產增速21.1%。且公司拿地金額/銷售金額達到47%，比2019年高13%，隱含公司保持高投資強度，其中權益拿地增速43%。由于公司在三條紅線監(jiān)管中是處于綠檔，具備加杠桿空間，因此預計2021年將帶來較好的銷售增速。

平安證券認為，保利發(fā)展激勵制度不斷完善、融資優(yōu)勢延續(xù)，多元化業(yè)務持續(xù)推薦，短期拿地強度提升為銷售結轉提供支持，公司作為行業(yè)龍頭有望中充分受益集中度提升。

降低分紅的考量

結算收入、利潤不及預期之外，保利發(fā)展分紅下降備受投資者關注。

年報顯示，2020年度保利地產擬向股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利7.3元（含稅），分紅率30.18%，創(chuàng)下近三年新低。2019年每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利8.2元（含稅），分紅率35%，對比之下分紅有所降低。

關于降低分紅，劉平在業(yè)績會上回應，公司2020年度現(xiàn)金規(guī)劃占歸母凈利潤30%，符合公司《2018-2020年股東回報規(guī)劃》，且30%的分紅比例在上市公司中也是較高的水平，并符合監(jiān)管要求和導向。

劉平表示，公司的分紅方案及回報規(guī)劃均是結合行業(yè)政策、經營需要來制定的，需要同時平衡公司經營資金需求及股東回報。“在三道紅線、集中供地等政策下，公司充分結合經營資金需求和股東即期回報平衡制定本年度分紅方案。”

保利地產于隨年報同步發(fā)布的《2021-2023年股東回報規(guī)劃》中提到，未來三年，每年現(xiàn)金分紅占當年歸屬于上市公司股東凈利潤的比例均不低于25%。

財務總監(jiān)周東利則進一步解釋稱，隨著“三道紅線”等系列政策的出臺和落地，降低分紅、適當提高自有資金儲備規(guī)模，是為了保持持續(xù)發(fā)展能力，為股東創(chuàng)造價值。

業(yè)內人士表示，保利地產分紅率降低的原因或許與保利發(fā)展近年加速擴張相關。2020年，保利發(fā)展全年合計拿地2353億元，同比增長51%。以此導致2020全年經營現(xiàn)金流同比減少240億元。

上述業(yè)內人士表示，在其他一些高杠桿房企近兩年努力降低負債率，回歸綠檔的同時，保利發(fā)展正利用較低杠桿率逆勢擴張。

業(yè)績會上，宋廣菊退休問題成為焦點。

3月24日，國資委官網(wǎng)發(fā)布《17戶中央企業(yè)44名領導人員職務任免》顯示，免去宋廣菊（女）的中國保利集團有限公司黨委常委職務，不再擔任中國保利集團有限公司副總經理職務，退休。

董事會秘書黃海回應“宋廣菊何時會從保利發(fā)展離職”，目前公司管理層暫無變動，生產經營活動均正常，如有披露事項公司將按照規(guī)定進行公告。公司管理層多年來保持穩(wěn)定，項目運作經驗豐富，且集體決策機制成熟完善，正常的人事變動對公司經營的影響有限。

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原標題： 窺報32|保利發(fā)展：積極拿地與綠檔之間的逆勢擴張