觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
在算賬時，新城的投資部門把盈利比規(guī)模看得重要。
觀點地產網 江蘇南通的土拍似乎正朝著另一個方向走去。
2021年7月7日，南通成功出讓了位于海門市的7宗商住地塊，成交總價57億元。其中，6宗地塊均以底價成交，剩余一宗溢價地塊亦僅有0.19%的溢價率。
據觀點地產新媒體了解，本次競得企業(yè)包括中天鋼鐵、海潤城發(fā)、三江置業(yè)、師山置業(yè)，以及海鴻投資與新城的聯合體。
南通中銘置業(yè)有限公司（母公司為中天鋼鐵）以1.63億元底價拿下海門港新區(qū)發(fā)展大道南、港西大道東側地塊，樓面地價1546元/平方米。
南通瑞城置業(yè)有限公司（母公司為江蘇海潤城市發(fā)展集團）底價4.2億摘得臨江新區(qū)臨江大道南、莫愁湖路東側地塊，樓面地價2537.86元/平方米。
南通上駿商業(yè)運營有限公司（三江置業(yè)旗下公司）底價摘下長江路西、紅海路北側地塊以及長江路西、紅海路南側地塊，合計成交價22.04億元。
江蘇師山置業(yè)有限公司（海鴻投資旗下公司）以7.66億元底價獲得宏偉路西、北海路北側地塊，樓面地價8910元/平方米。
上海新城萬嘉房地產有限公司&江蘇華夏紡谷實業(yè)發(fā)展有限公司（新城&海鴻投資）聯合拿下了家紡城板塊的兩宗地，合計成交價21.45億元。
據悉，新城此次聯合的海鴻投資前身為海門市保障房建設投資集團有限公司，負責統(tǒng)籌海門區(qū)保障房項目建設，隸屬于當地國資。
自集中供地面世以來，杭州、廈門、武漢等城市土拍時熱火朝天的景象，與政策出臺時所期望的“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”顯然有所不同。
雖然南通并不屬于首批22城集中供地中的重點城市，但其憑借優(yōu)越的地理位置仍然是市場關注的焦點。
6月份，南通集中推出了29塊涉宅用地，并預計于7月7日至7月13日間集中出讓，首日推向市場的便是上述提到的海門市7宗地，且均為雙限地塊。
一位業(yè)內人士表示，今天只是南通集中拍地的首日，出讓地塊也不是主城區(qū)的核心地塊，參與競拍的頭部房企較少，僅有新城拿下了兩宗地塊。同時地塊均為雙限地，房企的利潤空間基本被鎖定，這種土拍情況是政策與房企都樂于見到的。
其也表示，隨著主城區(qū)崇州區(qū)地塊在明日入市競買，房企們的爭奪熱情或許會比今日要熱情不少。
值得注意的是，今日出讓的7宗地塊均為商住地塊，均有不同體量的商業(yè)自持要求，對房企的商業(yè)運營及資金能力提出了一定的考驗。
以上述新城&海鴻投資聯合拿下的兩宗地塊為例，分別為三星鎮(zhèn)紡都大道北、秀竹路東側地塊，是當天土拍中唯一溢價的土地，出讓面積61933平方米，容積率1.8，房屋最高備案均價（毛坯）：18700元/平方米。地塊須配建不少于2000平方米的商業(yè)（全部自持），需集中布置，不得設計沿街式店面。
另一宗為三星鎮(zhèn)紡都大道北、震蒙大道東側地塊，容積率2.0，出讓面積，63905平方米，房屋最高備案均價（毛坯）：18700元/平方米。須配建不少于5000平方米的商業(yè)（全部自持），需集中布置，不得設計沿街滿鋪式店面。
據悉，兩宗地塊雖然同在一個版塊，卻并不相鄰，兩者相距近1千米，均須集中布置商業(yè)部分，而非傳統(tǒng)多數見到的沿街滿鋪式店面。
新城、商業(yè)、集中布置，這幾個詞不免讓人聯想到新城的吾悅廣場。
雖然建設標的并非吾悅廣場，但新城憑借過去在商住地塊聯合開發(fā)中的經驗，讓其在面臨越來越多的自持地塊時有能力消化。
事實上，新城在集中供地中的拿地十分謹慎，天津、福州、南京、武漢等少數城市所收獲，在算賬時，新城的投資部門把盈利比規(guī)模看得重要。
王曉松對于新城在集中供地中的表現談到：“新城所獲取的項目目標一定是有利可圖，才會考慮去拿地。”
不可否認的是，2020年毛利率表現也給了新城不小的壓力，去年公司房地產開發(fā)銷售分部的毛利率僅21.74%，營業(yè)成本增加了94.22%，接近翻倍。
王曉松稱，毛利率下降最大的一個原因是新城在16、17、18年這三年規(guī)模擴張過程中，戰(zhàn)略性進入一些城市，相對來說更加激進。
2021年，新城將區(qū)域公司合并，成立滬蘇大區(qū)，整合統(tǒng)籌長三角資源，由原來的四級管控變?yōu)槿壒芸兀瑥妱莸貐^(qū)權責加大，南通作為新城扎根要深耕的重點城市，公司自然不會放過低價補倉的機會。
穩(wěn)字當頭的新城逐漸摘掉了身上“黑馬”的標簽，平衡是公司最重要的砝碼，住宅與商業(yè)間的平衡，利潤與規(guī)模間的平衡，財務與投資間的平衡。
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