觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
華僑城A（000069，SZ)2021上半年營收穩(wěn)健增長。低成本的資金優(yōu)勢、綜合的資源能力以及專業(yè)化的運營能力，構(gòu)建成華僑城A的護城河，成為其應對周期壓力的超強韌性。
在過去的一年多時間，隨著“三道紅線”、“房貸集中管理”、“土地兩集中”等各種政策出臺，也隨著疫情突然來襲，愈發(fā)不確定的商業(yè)環(huán)境為企業(yè)帶來極大的生存壓力。
其中，房地產(chǎn)行業(yè)受調(diào)控影響，雖然銷售規(guī)模依舊保持增長，但是毛利率普遍在下滑。而文旅產(chǎn)業(yè)受到疫情常態(tài)化的影響，遠沒有恢復到正常水平。
不過，有這么一部分企業(yè)，在危機面前不僅能夠從容應對，甚至還能在危機中發(fā)現(xiàn)機會，并從中收益。背后的原因是它們搭建了獨有的經(jīng)營系統(tǒng)，讓其擁有抵御不確定性的能力，在突發(fā)危機面前不會顯得不堪一擊。
這是具備“反脆弱性”的企業(yè)，它們具備了應對混亂和壓力的超強韌性。華僑城A就是這樣一家企業(yè)，不管是在房地產(chǎn)業(yè)務還是在文旅產(chǎn)業(yè)業(yè)務，其都通過不俗的業(yè)績，向外界傳達強烈的信心。
在2021年上半年，華僑城A通過自身成片綜合開發(fā)的獨特優(yōu)勢，在市場環(huán)境整體承壓的情況下交出了亮眼的經(jīng)營業(yè)績。
根據(jù)8月25日晚間公告，華僑城A于上半年實現(xiàn)營業(yè)收入230.14億元，同比增長34.41%；實現(xiàn)凈利潤23.66億元，同比增長15.09%。其中旅游綜合業(yè)務實現(xiàn)收入189.22億元，同比增長89.93%；公司旗下26家景區(qū)、25家酒店、6家開放式旅游區(qū)等共接待游客2848.2萬人次，已恢復至2019年同期的160%。
而實現(xiàn)這一成績的核心因素，也是時代變換的大背景下，華僑城A的模式有別于其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨特的優(yōu)勢所在。它體現(xiàn)了華僑城A在規(guī)模發(fā)展的過程中，面對不管政策，疫情等不定因素的抗風險能力。
隨著“三道紅線”、“房貸集中管理”等一系列政策出臺，對于房企們而言，最大的風險就是資金風險。擁有健康的財務狀況，就擁有最大的抗風險能力，從而在政策高壓下獲得最大的自由度。
據(jù)了解，在2020年8月，央行、住建部會同相關(guān)部門共同推出了“三道紅線”的重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。龍頭企業(yè)將該政策點評為：“三道紅線”的出臺再次改寫了行業(yè)規(guī)則，影響不亞于當年的土地招拍掛制度。
可以看到的現(xiàn)象是，不少高杠桿企業(yè)在政策出臺后，加速資產(chǎn)出售、加快銷售節(jié)奏并且縮減了拿地力度。在已經(jīng)過去的2020年，在不少房企財務報表中，降檔成為了主旋律。
這無疑會失去不少發(fā)展的機會。但有一批企業(yè)，在“三道紅線”出臺前，便始終保持經(jīng)營的穩(wěn)健，在財務上保持著安全邊界，這也讓它們在政策出臺后擁有了最大的自由度。
華僑城A正是“綠檔”企業(yè)的一員。在2020年末，其剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為56.43%、凈負債率為73.35%，現(xiàn)金短債比超2倍。而最新的2021年半年報數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)該公司持續(xù)加強財務風險管控力度，截至期末有息負債總額1380.66億元，較年初減少33.92億元，“三條紅線”穩(wěn)中趨好，持續(xù)保持“綠檔”水平。
良好的財務狀況，為華僑城A帶來最直觀的就是融資優(yōu)勢。
僅以華僑城A作為發(fā)債主體的融資舉例，今年4月其發(fā)行2021年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券（第三期）。其中，品種一發(fā)行規(guī)模為2.6億元，最終票面利率為3.55%；品種二發(fā)行規(guī)模為15億元，最終票面利率為3.95%，最終實際發(fā)行數(shù)量為17.6億元。
與之相對比的是，據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，上半年房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行387只信用債，發(fā)行總額達3695.33億元，票面利率區(qū)間為2.54%-9.00%，平均利率為4.62%，中位數(shù)為4.25%。
換言之，華僑城A的融資成本極具競爭優(yōu)勢，在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先水平。更低的融資利率將為利潤提供重要保障，而充足的資金也是企業(yè)規(guī)模發(fā)展的基礎(chǔ)。
2021年上半年，華僑城A首進蘇州，以85億元一舉斬獲姑蘇區(qū)兩宗宅地和相城區(qū)一宗商住地。姑蘇區(qū)位于蘇州城市中心，擁有成熟的城市配套，板塊價值極高。姑蘇區(qū)兩宗宅地分別位于虎丘街道和滄浪街道，均處于姑蘇區(qū)內(nèi)環(huán)的核心位置。
值得一提的是，在5月末的蘇州首次集中供地，華僑城A是當日最大的贏家。當日最終成交總價為192.8億元，華僑城就幾乎占據(jù)了一半。
而憑借著資金的優(yōu)勢，華僑城A僅上半年便在濟寧、鄭州、西安、肇慶、南京、寧波、蘇州、合肥等地，用資約208.06億元，奪得315.09萬平方米的土地儲備，為后續(xù)發(fā)展儲備資源。
僅上述蘇州地塊，華僑城A表示，在長三角一體化的背景下，華東事業(yè)部“多點發(fā)力、一城多點”的布局逐步落地，讓公司從對話無錫轉(zhuǎn)變?yōu)閷υ捥K南。從運河灣起步，以城市為根本，以文化為導向，以生態(tài)為優(yōu)先，華東事業(yè)部正向著打造蘇南華僑城式生活方式的目標加速邁進。
2018年至今，華僑城A在華東地區(qū)重點聚焦蘇南區(qū)域，在無錫的運河灣區(qū)，打造了灣區(qū)生態(tài)人居標桿作品“運河灣”；在無錫高新區(qū)，以合作模式，共同譜寫了江南新中式詩意人居“和璽”篇章；在國家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略下，以常熟沙家浜為藍本，繪就了新型城鎮(zhèn)化的示范作品“沙家浜時光小鎮(zhèn)”；在大運河文化帶國家戰(zhàn)略下，創(chuàng)想實踐“運河匯”文商旅項目，矢志創(chuàng)造無錫城市文化會客廳。
華東事業(yè)部的表現(xiàn)成為了華僑城A的縮影，即在“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的創(chuàng)新發(fā)展模式下，持續(xù)深耕城鎮(zhèn)化及文旅業(yè)務，在夯實主業(yè)基礎(chǔ)上，積極探尋以主業(yè)為基礎(chǔ)的新業(yè)務拓展，從而調(diào)整利潤貢獻來源，實現(xiàn)多元化發(fā)展。
華僑城A以文化為核心，提升旅游價值和影響力，打造高價值旅游產(chǎn)品項目，進而提升城鎮(zhèn)化價值；而城鎮(zhèn)化能夠帶來區(qū)域的人口和產(chǎn)業(yè)集聚，反哺文旅業(yè)務，三大板塊相輔相成，協(xié)同發(fā)展。
反映在銷售層面，除了不斷獲取的資源，客戶對產(chǎn)品的認同也讓華僑城A經(jīng)營業(yè)績不斷向好。在2021年1-7月份，華僑城A便累計實現(xiàn)合同銷售面積
253.20萬平方米，較上年同期增長34%；合同銷售金額498.53億元，較上年同期增長12%。
值得注意的是，華僑城A的旅游綜合業(yè)務收入依舊在穩(wěn)步提升。上半年公司旅游綜合業(yè)務實現(xiàn)收入189.22億元，同比增長89.93%，持續(xù)快速增長背后既有市場穩(wěn)步回升的因素，也離不開華僑城A在文旅項目上長期深耕的經(jīng)驗和優(yōu)勢。
根據(jù)中國旅游研究院（文化和旅游部數(shù)據(jù)中心）數(shù)據(jù)，春節(jié)假期，全國國內(nèi)旅游人數(shù)和收入分別恢復至疫前同期的75.3%和58.6%，清明分別恢復至疫前同期的94.5%和56.7%，五一勞動節(jié)分別恢復至疫前同期的103.2%和77.0%，節(jié)假日國內(nèi)旅游人數(shù)已恢復至疫前同期水平，收入已恢復至疫前同期八成左右。同時，預計上半年國內(nèi)旅游人次和旅游收入將分別達到23.55億人次和1.95萬億元，分別恢復至2019年同期的77%和70%。
疫情防控常態(tài)化條件下，國內(nèi)旅游市場穩(wěn)步回升。但無需贅言，疫情確實對旅游市場造成了不小沖擊。在這樣的大背景下，華僑城A通過自身在旅游產(chǎn)品的多樣性，高品質(zhì)，規(guī)模優(yōu)勢等，實現(xiàn)經(jīng)營的快速恢復。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，6月19日，以“繽紛歡樂游，就來華僑城”為主題的2021華僑城文化旅游節(jié)正式啟幕，超百項主題活動和文化旅游產(chǎn)品搭建起繽紛的文旅“廊道”，將以高品質(zhì)、多元化的文旅體驗陪伴國民從盛夏走過金秋。
僅華僑城A，在7月份旗下深圳歡樂谷以“8大狂歡，激活盛夏”為主題舉行2021盛夏狂歡季活動。緊隨而來的8月，深圳歡樂谷持續(xù)以飆水狂歡、樂游狂歡、夜游狂歡、美食狂歡為活動亮點打造 2021盛夏狂歡季活動；北京歡樂谷第七屆水槍泡泡節(jié)清涼持續(xù)在線，并于七夕與京東旅行合作，美妝品牌聯(lián)袂入駐；成都歡樂谷清涼水世界繼續(xù)燃炸夏日，且七夕將推出雙人套票，打造浪漫情人節(jié)，中國醫(yī)師節(jié)推出醫(yī)護免費家屬半價活動；上海歡樂谷持續(xù)打造EV電音節(jié)主題活動及水公園潑水電音派對……
實際上，幾乎每個月，華僑城A旗下各項目都有舉辦應節(jié)活動，在疫情穩(wěn)定之后快速應對，通過多年的實際經(jīng)營經(jīng)驗，于適當?shù)臅r間推出各種品牌活動，從而實現(xiàn)增收創(chuàng)效的舉措。
數(shù)據(jù)顯示，華僑城A旗下歡樂谷項目，在2021年上半年全國9家歡樂谷接待游客、營業(yè)收入以及二次消費收入等各項指標均較2019年同期實現(xiàn)較大幅度增長。從歡樂谷的經(jīng)營業(yè)務，可管窺華僑城A文旅板塊經(jīng)營業(yè)績的恢復能力，遠超同業(yè)平均水平。
總體而言，低成本的資金優(yōu)勢、綜合的資源能力以及專業(yè)化的運營能力，構(gòu)建成華僑城A的護城河，成為其應對周期壓力的超強韌性。
從另一方面來說，這也是投資華僑城A的最大價值所在。如今的華僑城A，最近12個月的市盈率僅4.56倍，市凈率不及1倍，股息率高達5.64%，處于明顯的估值底部，而隨著經(jīng)營韌性的激發(fā)，價值終將有所釋放。
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